부동산

[편집자주] [정비록]은 '도시정비사업 기록'의 줄임말입니다. 재개발·재건축 사업은 해당 조합과 지역 주민들은 물론 건설업계에도 중요한 이슈입니다. 도시정비계획은 신규 분양을 위한 사업 투자뿐 아니라 부동산 시장의 방향성을 이해하는 데도 도움이 될 것입니다. 현장을 직접 찾아 낡은 집을 새집으로 바꿔가는 모습을 생생하게 전달하겠습니다.

'대지지분 무시하는 신통기획 결사반대', '조합원은 일대일 재건축 외에 아무것도 동의한 적 없다', '모든 조합원이 합의할 수 있는 공정하고 합리적인 재건축을 해야 한다' 등의 문구가 쓰여 있었다.

희림건축과 나우동인 컨소시엄의 제출한 설계안에 서울시가 허용한 최대 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 300%를 초과하는 360%가 기재돼 있었기 때문이다. 고층설계가 들어서는 제3종일반주거지 내에는 임대가구를 배치하지 않아 공공성을 목적으로 한 '소셜믹스' 규정을 지키지 않았다는 논란도 제기됐다. 설계사 선정 투표에서 희림 컨소시엄이 선정됐으나 서울시가 희림건축을 형사 고발하는 등 강경 대응에 나서자 압구정3구역 조합은 선정을 취소하고 재공모하는 안건 등을 통과시켰다.

이후 지난해 12월 조합 총회에서 재공모를 진행해 다시 희림건축 컨소시엄이 조합원의 최종 선택을 받았다. 이어 지난달엔 설계용역 계약 체결을 완료했다. 희림건축 컨소시엄은 전체 사업 매출 7조1000억원을 달성해 조합원당 17억5000만원의 자산가치 증식을 제안했다.

현대건설은 올 초부터 재건축 사업의 성공을 염원하는 현수막 여러 장을 단지 내에 내걸었다. 조합원들을 의식해 압구정 재건축 담당 태스크포스(TF)팀도 꾸렸다. 압구정 일대에 주택 전시관 '디에이치 갤러리'를 설립해 조합원들을 상대로 비공개 설명회도 진행한 것으로 알려졌다.

283㎡를 보유한 소유주가 더 작은 평형(250㎡)으로 이동해도 추가분담금이 9억8000만원 발생한다. 300㎡ 이상 대형 평형을 분양받기 위해선 최대 30억원을 납부해야 하는 상황. 압구정3구역의 추정 일반분양가는 3.3㎡당 평균 7850만원이다. 분양가상한제를 적용한 금액이다. 이는 강남 재건축 대어 대치동 은마아파트(7700만원)의 일반분양가 추정치보다 높다.

조합원 사이에서도 분담금에 대한 의견이 갈린다. 분담금 증가로 재건축 지연이 우려된다는 의견도 있지만 부촌의 특성상 분담금 낼 자금력이 된다는 사람도 적지 않다. 다만 종전 시세 추정액이 감정평가금액은 아니어서 향후 변경될 수 있다.

조합은 기부채납률을 낮추기 위해 기부채납 계수를 조정하는 방안을 고려하고 있다. 계수란 기부채납에 따른 인센티브 보상비율로, 1보다 낮으면 기부채납 현금이나 건축물 가치 만큼 용적률 혜택을 받기가 어렵다는 의미다. 서울시는 상위계획의 실현과 지역균형발전을 제안, 도시계획위원회 적정성 심의를 거쳐 타당하다고 인정하는 '전략용도' 건축물을 기부채납 시 계수를 0.7에서 1로 조정한다.

서울시는 정비사업 활성화를 위해 지난달 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 발표해 조합원들의 기대가 커지고 있다. 해당 방안에는 주거지역 상향 시 15% 부담해야 했던 공공기여비율을 10%로 하향 조정하고, 공공주택 등 건축물 기부채납 때는 인센티브를 종전보다 더 많이 제공하는 내용이 담겼다.

하지만 압구정3구역의 기부채납 계획이 조합의 희망대로 변경될 가능성이 크지 않다는 게 대체적인 의견이다. 서울시가 최근 신통기획으로 재건축을 진행하는 단지에 대해 사업 지원을 받기가 어려울 것이라는 뜻을 밝혔기 때문이다. 신통기획은 서울시 도시계획위원회를 통해 만들어진 개념이기에 기부채납 등 정해진 기준을 조정할 수 있을지도 미지수다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr