부동산

올해에는 부동산 관련 세제가 일부 바뀐다. 구체적인 시기는 아직 확정되지 않았지만 정부는 올해 안에 8년 이상 해당 농지 소재지 등에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도할 때 양도소득세를 면제해주는 제도의 재촌 인정 거리기준을 20㎞에서 30㎞ 이내 거주로 확대할 계획이다.

또 1가구 1주택자가 농어촌주택을 취득 후 3년 이상 보유하면 주택 수 산정에서 제외해 주는 양도소득세 과세특례도 적용기한을 2017년 말까지 3년 연장된다.

비사업용 토지에 대한 추가과세는 당초 올해부터 시행 예정이었으나 ‘2014 세법개정안’에서 1년 더 유예하기로 했다. 따라서 올 연말까지는 기본세율인 6~38%를, 그 이후에는 10%를 가산한 16~48%의 양도세율을 각각 적용받게 된다.

비사업용 토지 추가과세는 토지 소유기간 중 일정기간 사업에 사용하지 않은 토지를 비사업용 토지로 구분해 양도소득세를 추가 과세하고 장기보유특별공제 적용을 배제하는 제도다. 김종필 세무사는 “바뀌는 세제를 제대로 이해하고 있어야만 세금을 더 내는 낭패를 피할 수 있다”고 조언했다.

하지만 올해는 이보다 더 관심을 가져야 할 부분이 있다. 정부의 잇따른 부동산 규제 완화로 세테크의 여지가 커졌다는 것이다. 세제가 직접 완화된 것은 아니지만 규제 완화를 활용하면 세금을 더 줄일 수 있는 부분이 생긴 것이다.

준공공임대, 세제 혜택 확대

대표적인 게 임대사업이다. 정부는 당초 지난해 2·26 대책에서 임대수입에 대한 과세를 진행할 계획이었다. 하지만 시장의 위축되면서 한 발 물러섰다. 임대수입이 연 2000만 원 이하인 소규모 주택임대자에 대해선 임대수입에 대해 2016년까지 비과세할 방침이다.

그 이후에도 분리과세를 할 수 있도록 완화할 계획이다. 그런데 이는 어디까지나 임대수입이 연 2000만 원 이하인 경우다. 연 2000만 원만 안 넘으면 된다는 생각에서 소득을 누락해서는 곤란하다.

주택임대차보호법 3조의 6에 의하면 확정일자 부여에 관한 사항을 매년 3월 31일까지 국세청에 제출하도록 하고 있고, 임차인이 임차료에 대한 월세세액공제 신청을 할 수 있어 임대인의 수입이 드러날 가능성이 커졌기 때문이다.

임대인이 임차인과 협의하여 이러한 보고를 하지 않도록 하였더라도 임차인과 마찰이 생길 경우 다시 문제가 발생할 소지가 있어 임대인은 불안할 수밖에 없다. 따라서 임대수입을 보고하지 않는 방법은 위험한 미봉책에 불과하다.

그렇다면 임대수입이 연 2000만 원을 넘는다면 어떻게 해야 할까. 전문가들은 준공공임대주택을 활용하는 방안을 고려할 만하다고 입을 모은다. 준공공임대주택이란 세제 혜택 등을 받는 대신 정부로부터 임대료 규제를 받는 민간 임대주택을 말한다.

정부가 주거 안정화를 위한 부동산대책의 하나로 제안한 것으로, 2013년 12월 5일부터 시행되고 있다. 민간 임대사업자가 임대료와 임대보증금을 주변시세보다 낮게 하고 10년간 임대료 인상률을 연 5% 이하로 제한하는 조건을 받아들이면 정부는 세금 감면과 주택자금 지원 등 각종 인센티브를 부여한다.

더욱이 준공공임대주택의 의무 임대기간이 10년에서 8년으로 줄 예정이고, 국회에 계류 중인 소득세나 법인세 감면의 폭이 20%에서 30%로 확대될 예정이다. 전문가들은 이 같은 방안이 시행되면 준공공임대주택 등록으로 인해 얻는 재산세·종부세·양도세 혜택이 확 커질 것으로 보고 있다.

김종필 세무사는 “준공공임대주택으로 등록하는 경우 얻을 이익과 손해를 반드시 비교 분석해 예상되는 이익이 다른 대안보다 낫다면 준공공임대주택으로 등록하는 것도 생각해 볼 필요가 있다”고 조언했다.

 

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