부동산

문재인 정부의 6·19 부동산 대책이 나온 지 2주가 지났다. 정책 기조가 투기 수요 차단을 위한 규제 강화에 맞춰져 주택시장이 전반적으로 위축될 것이란 게 정부의 예상이었다.

하지만 시장은 이와 다르게 움직이는 모양새다. 기존 주택시장은 정부의 대대적인 투기 단속과 대책 발표 여파로 눈치 보기 장세를 보이고 있다. 호가(집주인이 부르는 값)도 약세다.

지난달 중순 15억2000만~15억5000만원 선이던 서울 송파구 잠실주공 5단지 전용면적 76㎡가 14억8000만원에 나온다. 인근에서 중개업소를 운영하는 김모 사장은 “정부가 단속을 시작한 지난달 12일부터 정상적인 영업을 하지 못해 거래가 끊겼다”며 “거래가 뜸해 시세가 불명확하지만 대책 전보다 4000만~5000만원은 떨어진 것 같다”고 말했다.

강여정 한국감정원 주택통계부장 역시 “정부가 부동산 규제책과 투기 수요에 대한 경고를 잇따라 내놓으면서 시장에 관망세가 짙어졌다”고 말했다. 지금까진 부동산 대책이 어느 정도 약발이 먹히는 셈이다.

반면 서울 등 입지가 좋은 신규 분양시장엔 규제 대상 지역이라도 여전히 청약자가 몰려든다. 지난달 30일 용산구 한강로2가에서 문을 연 ‘용산 센트럴파크 해링턴 스퀘어’ 견본주택도 예비 청약자들로 북적였다. 주변엔 ‘ㄹ’자 모양의 대기 줄까지 생겼다.

김준환 효성 분양소장은 “규제 강화 여파가 있지 않을까 내심 걱정했는데 기우에 불과했다”고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “문재인 정부의 규제책이 새 아파트에 대한 수요를 억제하는 데는 한계가 있어 기존 주택시장과 분양시장의 모습이 엇갈린다”고 분석했다.
 

10억 아파트 살 때 대출 한도 6억으로 줄어

이번 부동산 대책의 핵심은 강남 4구(강남·서초·송파·강동) 외 서울 21개 구에서 분양권 거래를 아파트 입주 때까지 전면 금지하고, 오는 3일부터 ‘청약 조정대상지역’에서 대출받을 때 적용되는 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 종전보다 10%포인트씩 낮추는 것이다.

청약 조정지역은 정부가 청약 과열을 막기 위해 아파트 분양 자격 요건을 제한한 곳으로, 서울과 부산 5개 구 등 40개 시·군·구가 영향권에 있다. 이에 더해 김현미 국토교통부 장관은 지난달 23일 취임과 동시에 주택 투기와의 전쟁을 선포했다. 김 장관은 “6·19 대책은 주택시장을 어지럽히는 분들에게 보내는 1차 메시지”라고 경고하기도 했다.

하반기 주택시장은 신규·기존 주택, 서울·지방 간의 양극화가 더 심화될 전망이다. 주택산업연구원(주산연)은 최근 ‘하반기 주택시장 전망’ 보고서를 내고 “하반기 전국 집값은 평균 0.2% 올라 상반기(0.4%)보다 오름폭이 줄 것”이라고 전망했다.

양극화는 지역별로 더 두드러질 것으로 내다봤다. 서울 등 수도권은 0.4% 오르지만 지방은 0.1% 떨어질 것으로 봤다. 부동산정보회사인 부동산114도 비슷한 전망을 내놨다.

이 회사 서성권 선임연구원은 “서울을 비롯한 수도권은 대책 영향으로 주춤하겠지만, 공급량이 제한적인 반면 대기 수요는 풍부해 국지적인 가격 상승은 불가피할 것”이라며 “지방은 공급 과잉 리스크에 지역 경기 침체가 맞물려 가격 하방 압력이 더 커질 수 있다”고 전망했다.

 
주산연은 하반기 주택시장 5대 변수로 ▶대출 규제 ▶금리 인상 ▶가계부채 ▶정책 방향 ▶입주물량을 꼽았다. 당장 오는 3일부터 정부는 서울 전 지역과 세종 등 조정대상지역에 한해 LTV를 현행 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 각각 축소한다.

지금까진 서울에서 10억원짜리 아파트를 살 경우 7억원까지 대출받을 수 있었지만, 앞으로 6억원까지만 빌려주게 되는 셈이다. 신규 아파트 잔금대출에도 DTI 50% 규제가 새로 적용돼 대출 한도가 줄어들 전망이다.

익명을 원한 대형 건설사의 마케팅팀장은 “대출 규제가 시작돼야 정부 대책 영향이 본격화된다”며 “3일 이후 시장 흐름에 따라 단기적인 부동산 시장 분위기가 결정될 것”이라고 말했다.

다른 의견도 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장은 “주택담보대출 심사를 깐깐히 하는 ‘여신심사 선진화 가이드라인’이 지금도 시행되고 있어 3일 이후 시장 흐름이 크게 바뀔 것 같지는 않다”고 말했다.
 
“실수요자는 하반기 급매물 노려볼 만”

신규 분양시장에 대한 관심은 지속될 것으로 예상된다. 분양 물량도 풍년이다. 하반기 전국에서 23만여 가구가 분양된다. 상반기보다 38% 늘어난 수치다. 서울에선 상반기 물량의 두 배가 넘는 4만5000여 가구가 나온다.

김덕례 주산연 주택정책실장은 “입지가 좋은 서울과 경기 일부 등 인기 지역은 수요가 꾸준히 몰리고 지방은 미분양되는 등 지역별로 편차가 심해질 것”이라고 말했다.
 
상당수 전문가들은 신중하게 투자에 나서야 한다고 입을 모았다. 금리가 오르는 추세인 데다 대출 규제가 강화될 전망이기 때문이다. 이미 집값(분양가)이 많이 오른 점도 부담이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “8월 정부가 추가적인 부동산 규제를 내놓을 수 있어 다주택자는 시장 분위기를 읽으면서 기다리는 게 안전하다”고 말했다.

하지만 실수요자인 무주택자는 자금 여력만 있으면 주택 구입을 고려해 볼 만하다. 다만 은행 대출을 받아 집을 살 땐 자기자본이 집값의 60% 이상은 돼야 한다. 실수요자라면 급매물을 노리는 것도 방법이다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “경기도 등 입주 물량이 늘어나는 지역의 경우 매매가격이 소폭 하락하고 급매물이 나올 가능성이 크다”며 “입지가 괜찮은 택지지구 등은 조정이 오더라도 이후 반등할 수 있어 매수를 검토할 만하다”고 말했다.

 

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