부동산

최근 주택 공시가격 인상이 발표되면서 강화되는 주택 규제에 따른 세금 부담을 느끼는 투자자들의 투자 성향 변화가 일어날지를 두고 부동산 시장의 눈치싸움이 치열해지고 있다.

지난해 8월 종합부동산세와 양도세를 강화하는 ‘부동산 3법(종부세법·소득세법·법인세법안) 개정안’이 국회 본회의를 통과함에 따라 일부 주택 시장에 세금 폭탄이 예고돼 왔다.

 6월부터 다주택자 양도세 중과세

기획재정부에 따르면 종부세법은 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 소유자에 대한 종부세율을 현행 0.6~3.2%에서 1.2~6%로 올릴 계획이다. 조정대상지역에서는 보유 기간이 1년 미만 주택에 대한 양도세율을 40%에서 최대 70%로 대폭 올리는 소득세법도 개정된다.

또 지방세법 개정안 의결로 조정대상지역 내 3억원 이상 주택을 증여 받을 때 내는 취득세율도 기존 3.5%에서 12%으로 인상된다. 조정대상지역의 경우 주택수에 따라 취득세율도 2주택은 현행 1~3%에서 8%, 3주택은 12%으로 상향됐다.

이런 움직임의 근간이 되는 것은 결국 공시가격인데 보유세 산정 기준일과 다주택자 양도세 중과가 시행되는 오는 6월 이전에 서둘러 처분에 나서려는 움직임 있을 것이라는 의견이 힘을 얻고 있다.

통상 아파트 매매가 2~3개월이 소요된다는 점을 고려하면 3월과 4월에 매물로 내놓아야 한다. 시장에서도 다주택자들이 다주택자들이 세금폭탄을 피하기 위해 3~4월 본격적으로 매물을 내놓을 것이라는 예상이 있어왔다. 

실제로 부동산 빅데이터 업체 아파트 실거래가에 따르면 지난 18일 기준 서울 아파트 매물은 4만5722건으로 한 달 전(3만9864건) 대비 14.7% 늘었다. 경기도 또한 같은 기간 매물이 6만4003건에서 7만4386건으로 16.2% 증가했다. 인천은 1만7188건에서 1만7361건으로 1.0% 늘었다.  이에 따라 전문가들 사이에는 주택시장의 투자자 매도가 가속화 되는 것 아닌가 하는 의견이 많아지고 있다.
 


반면, 일반 건물 중 '큰손' 개인 투자자자의 투자선호도가 높은 연면적 3000㎡ 이하, 5층 내외 규모의 50억원선의 꼬마빌딩은 거래 활황을 맞고 있다. KB금융지주경영연구소의 국토교통부 실거래가 분석 결과에 따르면 지난해 10월 기준 서울지역 꼬마빌딩의 거래금액은 11조8000억원으로 집계됐다.

꼬마빌딩 거래금액은 서울의 경우 지난 2017년 고점을 찍은 후 7조~8조원 수준에 머물렀지만 2020년 큰폭으로 증가하면서 강남권의 거래만으로도 거래금액이 7조5000억원에 달했다.

이런 현상은 저금리와 시중 유동성 증가, 주택시장 규제 강화에 따른 수익형 부동산 투자 수요 확대 등이 이유로 꼽히지만 개인 투자자의 중에서도 비교적 큰손 투자자의 영역이어서 중소자금 투자자의 경우에는 접근이 어렵고 코로나 19등으로 인한 공실로 인해 운영수익보다는 보유를 통한 시세상승 차익을 계획하는 투자자가 접근가능하다는 점을 참고해야 한다.

중소 자금의 일반 투자자들의 경우 그간 비교적 펀드등이 접근하던 빌딩이나 사무실 투자상품들 중에서 지식산업센터나 섹션 오피스, 공유 오피스에 관심을 갖는 성향이 늘고 있다.

오피스 상품의 경우 1가구 2주택 산정 대상에서 제외됐고 종부세 및 양도소득세 중과 대상에도 포함되지 않는 장점이 부각되고 자영업경기 위축에서도 비교적 위축의 정도가 덜하기 때문으로 보인다.

입주 수요도 증가하고 있어 전망도 밝다. 실제 해마다 1인 창조기업이나 스타트업, 온라인 사업자 등이 늘고 있어서다.  

먼저 지식산업센터도 수요자의 추세에 맞춰 소형화를 꾀하고 있다. 취득세와 재산세 감면 등 혜택이 있는 데다 관리비가 일반 오피스의 절반 수준이어서 정통 오피스빌딩에 머물던 임차인이 지식산업센터로 급속히 이동하고 있다. 임차료 부담도 작아 소형 지식산업센터의 인기가 높은 편으로 알려졌다.  

다음으로 섹션(section) 오피스가 있다. 섹션 오피스란 오피스 빌딩을 다양한 규모로 분할 분양 하는 소형 오피스 형태로 초저금리 시대에 대체 수익형 부동산으로 인기를 끌고 있다.

최근에 공급되는 섹션 오피스는 분양 단계에서 모듈형 설계로 필요한 만큼 공간을 쓸수 있다. 면적이 작은 만큼 분양가 역시 상대적으로 저렴하고 초기 투자비용이 적어 소규모 투자에 적합하다. 또 환금성이 뛰어나고 업종의 제한이 없어 지식산업센터보다 자유로운 투자가 가능하다. 더불어 주택과 달리 대출규제가 없으며 전매가 자유로운데다 보유 시 주택 수에도 포함되지 않는다는 점 역시 투자자들에게 매력적이다.  

창업 스타트업 업체들 눈독

마지막으로 공유 오피스가 있다. 공유 오피스는 섹션 오피스처럼 규제가 없으며 1인 창조기업 수요보다는 스타트업체들이나 코로나로 인한 기업체 거점수요로 각광을 받고 있다.  
 
최근에 창업 스타트업체들은 건물에 임대로 들어가지 않고, 공유 오피스에서 사업하는 경우가 많아지고 있다. 스타트업은 사무실이나 건물을 임대하면 사무실 관리와 청소 등의 번거로움이 발생하지만, 공유 오피스는 이러한 문제를 해결할 수 있는 데다가 임대와 달리 기간을 유연하게 쓸 수 있다는 점을 장점이다.  

공유 오피스의 경우 대부분 역세권에 들어서는데다 대규모 보증금과 관리비가 없고, 초기 입주 기업에는 파격 할인을 해줘서 쉽게 들어올 수 있다.  일반 사무실처럼 인테리어 등 부대비용이 없는 데다가, 기간을 유연하게 정해서 사용할 수 있고 공유 오피스 입주 스타트업에 대한 교육뿐만 아니라 입주 스타트업 간 협업할 수 있다는 점도 색다른 장점이다.  
 


이런 가운데 그동안 임대 위주로 운영되던 공유오피스 시장에서 일반 개인이나 사업자가 직접 분양받아 투자할 수 있는 분양 상품이 잇따라 선보여 눈길을 끈다. 대표적인 게 최근 서울시 구로구 구로디지털단지역 인근에서 분양에 나선 '웍앤코'다. 

웍앤코는 단일층의 규모가 8500㎡(2500여평)에 달하는 초대형 공유오피스다. 다른 공유오피스와는 달리 내부에 유투브 방송실이나 수면실 샤워실, 회의실, 휴게공간,등 스타트업,기업이 갖추기 어려운 공간을 대거 갖추고 있다는 게 특징이다. 

부동산 전문가들은 스타트업의 공유 오피스 입주수요가 늘어나면서 공유 오피스 업체들 또한 2016년 대비 2020년 400% 넘게 성장하고 있는 가운데, 코로나19로 대형 사무실 공간에 대한 불안 심리가 커지면서 공유 오피스의 수요가 계속 증가할 것으로 보고 있다.

상가뉴스레이다의 선종필 대표는 “정부의 주택 규제 옥죄기가 단행되면서 다주택 중과 등의 문제에서 일부 증여 등으로 대응하는 다주택자도 있지만 현실적인 다주택정리 등을 통한 세테크 차원의 투자도 늘어 날것이이지만 세테크에 비교우위가 있는 상품이라 하더라도 풍선효과를 기대하는 상품에서도 옥석가리기는 중요하기 때문에 신중한 검토가 필요하다" 고 조언했다.

김영태 기자

 

 

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