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문재인정부가 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 3년 만에 강화했지만 가계부채 억제 효과는 크지 않을 것이라는 분석이다. 이번 규제로 전체 신규 주택담보대출 금액의 1∼2% 정도가 줄어들 것으로 금융 당국은 추정한다.

정부는 ‘6·19 부동산 대책’이 가계부채 증가율을 잡기보다는 건전성 악화 가능성에 대비한 것이라고 설명한다. 조정 대상 지역 부동산의 급격한 상승세가 꺼지면서 부실 대출이 발생할 가능성을 막는 ‘핀셋 규제’라는 취지다. 본격적인 가계부채 대책은 오는 8월 발표할 계획이다.

6·19대책은 박근혜정부가 2014년 8월 주택시장 정상화를 명목으로 완화했던 금융규제를 다시 강화했다. 다만 무주택 가구주 등 서민·실수요층에는 예외를 뒀다. 투기수요를 잡는 데 주력하겠다는 취지라 가계부채 증가율을 단기간에 억제하기엔 어려워 보인다.

금융 당국 시뮬레이션 결과 조정 대상 지역 내 주택담보대출 대출자 중 LTV 60%와 DTI 50%를 초과하는 비율은 54% 정도다. 이 중 규제 적용을 안 받는 실수요층이 약 55%다. 즉 실질적으로 규제가 강화되는 비율은 약 24.3%다. 규제 지역 내 대출자가 주담대 대출자의 31% 정도인 걸 감안하면 전체의 약 7%가 규제 영향권이다. 이 중 실제 대출이 얼마나 줄어들지 정확한 예측은 어렵다. 다만 여러 변수를 감안할 때 감소 효과는 전체의 1∼2%일 것이라고 금융 당국은 추정한다. 이미 집행된 주담대와 같은 비율로 신규 주담대가 늘어난다고 가정할 때다.

투기수요에 따른 대출은 어느 정도 차단할 수 있을 전망이다. 금융 당국 관계자는 19일 “전체 감소 효과는 크지 않아도 맞춤형 규제를 통한 심리적 효과가 클 것”이라고 말했다. 중도금 대출 중 잔금 대출에 DTI가 신규 적용되는 것도 핵심이다. 규제 지역에서 중도금 대출을 받은 대출자 중 15.3%가 영향을 받는 것으로 추산된다.

중도금을 치른 후 잔금만 내면 되는 대출자가 DTI 규제에 걸려 잔금 대출을 받지 못할 수도 있게 되는 것이다. 서울 지역은 분양권 전매제한 규제 강화로 분양권을 입주 전에 팔 수도 없다. 결국 전세를 내준 후 전세금으로 잔금을 치러야 한다. 금융 당국은 은행권이 신규 중도금 대출을 내줄 때 이런 사실을 충분히 알리도록 할 계획이다.

정부는 오는 8월 가계부채 종합대책에서 총부채원리금상환비율(DSR) 로드맵 도입 방안 등도 발표할 계획이다. DSR은 가계가 연소득 중 주담대와 신용대출 등의 원금과 이자를 갚는 데 얼마를 쓰는지 보여주는 지표다. 신용대출 등에선 이자만 따졌던 기존 DTI보다 강력한 규제다.

글=나성원 기자 naa@kmib.co.kr, 그래픽=공희정 기자

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