최근 농지 및 산지 규제 완화 소식과 함께, 수익률이 높은 투자 상품으로 인식된 토지 시장에 관심을 가지는 투자자들이 늘고 있다. 과거와 다른 점이 있다면 투자 연령대가 40~50대에서 30~40대로 이동하였다는 점이다. 부자의 전유물에서 저변화되어 가고 있다는 반증이여서 바람직한 투자환경이 조성되고 있다.
땅 투자를 목적으로 오랜기간 동안 세미나, 현장답사 등을 통해 수많은 땅을 보아도 각종 규제로 인해 쉽게 결론은 내리지 못하고 필자를 찾는 사례가 늘고 있다. 또한, 토지거래허가규제로 인해 진입 장벽이 높아 하소연하는 사례 또한 만만치 않다.
첫술에 개발을 한다고 하여 예상하지 못한 암초에 걸려 진행하지도 포기하지도 못하는 어정쩡한 상태로 봉착하여 결국 실패사례로 남는 것은 부지기수다. 다행히, 매수자가 나타나 승계한다면 모를까 욕심이 화를 부른 것이다.
그럴때마다, 필자는 최초의 땅 투자는 주말영농체험용 농지로 하는 것이 좋다고 권유한다.
2003년 도시민의 여가활동을 돕기 위해 농지법을 개정해 처음 도입된 주말영농체험용 농지란 농업인이 아닌 개인이 주말등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년성 식물을 재배하는 것으로, 주말체험영농을 위한 면적 상한인 1000㎡미만은 기존 소유 농지와 주말ㆍ체험 영농 목적으로 새로이 취득하는 농지 면적을 합한 농지를 말한다.
기존 소유 농지는 지역에 관계없이 농지를 취득하고자 하는 자 또는 그 세대원이 기존에 소유하고 있는 모든 농지를 일컫는다.
주말영농체험용 농지를 취득하는 경우에는 논ㆍ밭ㆍ과수원등 지목에 관계없이 취득 가능하고 논을 밭으로 전환도 가능하다. 또한, 취득시기에 관계없이 농지전용도 가능하다.
농지를 취득하기 위해서는 우선 농지취득자격증명(농취증)을 농지 소재지의 읍ㆍ면ㆍ동사무소 농지계에서 발급 받아야 한다. 물론, 농업경영계획서를 제출하지 않고 거주지로부터의 거리제한도 없다.
주말체험 영농 목적의 경우 1,000㎡ 이하의 땅에 한해 본인의사 확인후 3~4일 이내에 농취증이 발급된다. 농취증은 농지를 취득할 수 있는 자격을 심사하는 것으로 1,000㎡ 농지에 5명이 지분 취득할 경우에도 발급이 가능하다.
2006년부터 부재지주가 소유한 농지에 대해 양도세를 60%로 중과하고 있지만 주말영농체험용 농지는 중과세 대상에서 제외하고 있다. 또 농업진흥지역 밖의 주말영농체험용 농지에 짓는 연면적 33㎡ 이하의 소형주택에 대해서는 농지보전 부담금을 50% 감면해주고 주말영농체험용 농지는 토지거래허가나 토지분할 허가도 쉽게 받을 수 있다.
예를 들어 1만㎡ 규모의 농지를 10명이 공동으로 매입해 자치단체 분할허가를 받으면 개별 등기가 가능하다. 이렇게 하여 부재지주에게 중과되는 양도세를 피할 수 있는 것이다.
[[중과세 제외 등 혜택 많아]]
토지 투자에서 공동투자의 실익은 소규모의 땅 매물은 구하기도 어렵지만 3.3㎡당 단가도 높지만, 대규모의 땅은 3.3㎡당 단가가 낮고 매물 구하기도 용이하여 대규모의 땅을 공동으로 매입하여 분할허가를 할 수 있다는 데 있다. 공동투자로 금싸라기땅으로 변모시키는 것이다.
하지만, 공동투자의 피해도 만만치 않기에 신중하게 접근하여야 할 것이다. 자칫 공동명의자의 의견 다툼으로 법원에서 경매 처분을 통한 현금 분할 판결을 받는데 시세보다 낮은 낙찰금으로 인해 손해를 볼 수 있기 때문이다.
현행 농지법은 취득 목적 대로 농지를 이용하지 않는 땅 주인에게는 처분 의무 기간(1년6개월)을 주고, 이 기간 내 땅을 팔지 못하면 이행강제금(공시지가의 20%)을 내도록 하고 있다.
투자자들은 이런 규정을 피하기 위해 수확물을 나누는 조건으로 현지 주민을 고용하여 대리경작하거나, 지자체에 따라서는 씨앗, 비닐 등 농자재를 구입하고 받은 영수증 등을 제출받아 취득 목적대로 사용하고 있는 지 여부를 판단하기에 한 달에 한두번 가량 씨앗 등을 구입해 직접 농사를 짓기도 한다.
땅 투자의 초보자로서, 비농업인으로서 주말영농체험용 농지를 사서 중과세를 피하면서 시세차익을 보는 사례도 있고, 퇴직 후 그 땅에 농가주택을 짓거나 주말농장을 겸해서 음식점이나 카페를 차려 제2의 투자를 하는 사례도 있고, 땅 투자의 재미를 느껴 토지거래허가구역내 농지투자를 비롯해 개발행위까지 시도하여 더 많은 수익을 창출하는 사례도 있다.
토지거래허가구역에서는 주말농장은 불가하고, 타인과의 공동소유도 불가하다. 통작거리 제한도 있다. 허가구역 내 땅을 사기 위해서는 일정기간 세대주와 세대원이 거주하여야 한다.
믾은 규제로 인해 접근하기 어려운 땅 투자자라면 주말영농체험용 농지로 땅의 매력을 느껴보고 시작하여도 늦지 않다.
과거의 땅 투자자는 묻어두기로 커다란 수익을 얻었다면, 이제는 과학적으로 시작하여 계단식 수익을 얻는 시대다.
주말영농체험용 농지로 땅 투자를 시작하는 것도 하나의 대안이 될 수 있음을 밝힌다.
투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표
'3040 대한민국 땅테크'(경향미디어) 저자 강 공 석