[땅테크 #30]못난이 땅도 훌륭한 투자처가 될 수 있다

쓸모없는 땅은 없다고 믿자

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 강공석 | 입력2008.10.14 19:47

지난 시간, 포장된 박스안에 있는 사과보다는 개별 포장된 사과로 매도하는 것이 좋다는 글에 상반되는 개념으로 일명 '붙여 팔기'인 합병에 대해 살펴보기로 하자.

땅 모양이 불규칙적으로 생기거나, 폭이 좁고 길기만 하는 땅은 건물을 짓는 데 한계가 있어 제 값을 받기가 어렵다. 또한, 맹지 역시 혼자서는 건축이 불가하여 도로를 접한 땅 주인에게 처분을 기다리는 기구한 신세(?)를 지게 된다.

이렇게 쓸모없다고 여기는 땅들도 '붙이는'기술로 새롭게 탄생되어 금싸라기로 변하여 높은 수익을 안겨다 주기도 한다.

땅을 합병한다는 것은 지적공부에 등록된 2필지 이상의 토지를 1필지로 합하여 등록하는 것을 말한다. 신규등록이나 등록전환, 분할의 경우와는 달리 지적측량을 요하지 않는 합병은 못생긴 두개의 땅을 각각 싸게 매입하여 모양을 바로잡아 땅의 가치를 높이는 방법이다. 이러한 기술로 인해 못난이 땅도 계륵(鷄肋)에서 쓸모있는 땅으로 둔갑하는 것이다.

분할과는 달리 합병이 용이한 것은 사실이나 모든 토지가 합병이 되는 것은 아니다.

각각의 토지를 한 필지로 합병하려면 토지의 지목이 같아야 하고 지목이 다른 토지를 합병해야 한다면 다른 한 쪽의 지목을 변경해야 한다. 이때, 공부상의 지목이 같더라도 일부가 현황상 지목이 다르게 된 경우는 합병할 수 없다.

또 합병하려는 토지는 등기부등본상의 소유주, 도면의 축척, 등기여부등의 내용이 동일해야 한다. 각 필지의 지반이 연속되어 있어야 하며 지번이 속한 행정구역 또한 같아야 한다.

합병하고자 하는 토지에 관하여 소유권․지상권․전세권․임차권 및 승역지에 관하여 하는 지역권의 등기 이외의 등기가 없어야 한다. 즉 저당권, 가등기, 가압류, 경매 등의 등기가 없어야 하는 것이다. 다만, 합병하고자 하는 토지의 전부에 대하여 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 동일한 저당권에 관한 등기가 있는 때에는 합병을 할 수 있다.

또한, 개발행위가 완료되어 곧 허가분할을 할 토지, 경지정리가 된 지역안의 토지와 지역 밖의 토지는 합병이 금지되어 있다.

합병은 원칙적으로 토지소유자의 신청에 의해, 합병 사유를 기재한 신청서를 제출하기만 하면 된다. 물론, 매도하기 위해 꼭 합병할 이유는 없다. 지번이 다르더라도 소유주가 같으면 매도하고 매수자가 합병을 하면 되기 때문이다.

[['붙이는'기술로 금싸라기 땅이 될 수도]]

중요한 것은 합병이 가능한 지 여부를 지자체를 통해 확인하여야 한다. 이때, 공동주택이나 공공용지등의 토지는 사유가 있는 날로부터 60일이내에 신청하여야 한다. 역시, 과태료 대상은 아니다. 언제든지 합병할 수 있는 것이다.

지자체는 토지소유자의 신청에 의해 토지합병을 하고자 하는 때의 경계 또는 좌표는 합병 전의 각 필지의 경계 또는 좌표가 합병으로 인하여 필요 없게 된 부분을 말소하여 정하고, 면적은 합병 전의 각 필지를 합산하여 그 필지의 면적으로 한다.

따라서 면적의 측정이나 지적측량은 요하지 아니하고 소관청은 토지이동조사를 실시함으로 종료되는 것이다.

실전에서 볼 수 있는 사례를 소개하자면 소유자가 다른 3필지가 도로에 의해 각각의 필지가 두동강이 되어 현황상 6개의 필지가 되어 버린 토지가 있다. 서로간의 이해관계가 얽혀 있고 땅의 활용도가 낮아 현재 상황으로 쉽게 해결될 기미가 보이지 않게 된 것이다.

시세는 인근시세의 60%선으로 형성되어 있어, 교환과 합병을 할 수 있다면 좋은 수익처가 될 수 있다는 판단하에 각각의 소유자와 협상을 통하여 도로를 중심으로 매도와 교환으로 3필지를 1/2씩 균분하여 소유자와 지번을 통일하게 만든 것이다.

소유자 3인이 Win-Win하는 교환과 합병의 기술로 인근시세를 따라잡고 도로 접근성이 좋아 시세는 더욱 상승하고 있다.

또, 길이 없는 맹지의 경우 도로에 접한 땅을 사거나 토지사용승낙을 받아야 하는 맹점으로 인근 시세보다 낮게 형성되는 것이이 일반적이나 각지(두 개 이상의 도로가 교차하는 곳에 있는 획지)의 장점을 부각하여 도로에 접한 땅을 일부 매입하는 방식으로 합병을 하여 수익을 낼 수 있다.

못생긴 내 땅이 있다면 상대적으로 옆의 땅도 좋지 않은 경우가 많아 상호 시너지 효과를 낼 수 있는 방법을 찾는다는 것이 쉽지 않은 일이기에 분할과는 달리, 합병의 기술을 이용하여 수익을 내는 투자자들이 많지 않다. 또 다른 큰 이유는 자투리땅을 매수한다는 것 역시 쉽지 않은 일이기 때문이다.

땅 투자의 묘미는 땅이라는 것이 다른 부동산과는 달리 원자재로서의 성격을 가진다는 점이다.

즉, 남들이 그 땅에 대해 하찮게 평가하더라도 자신만의 눈으로 숨겨진 가치를 찾아내어 개발할 수 있는 땅으로 만든다면 다른 어떤 상품보다 높은 수익을 안겨다 준다.

땅 투자의 노하우, 쓸모없는 땅이란 없다는 믿음아래 자신만의 혜안을 키우는 과정속에 있다는 것을 명심하자.