경매 물건을 분석함에는 물건분석, 권리분석 및 임장활동을 해야 알 수가 있다. 이 중
글쓴이는 인터넷상에서 알아볼 수 있는 법원의 현황 조사, 매각 물건명세서 및 등기사항 등만을 보고서 쉽게 권리분석 정도 만을 할 뿐이지 나머지 임장 활동으로 파악이 가능한 물건분석은 실제로 가보지 아니하여 잘 모른다.
특히 감정평가 대비 현재 시세와의 비교 분석을 할 수가 없어 애석하게도 이 부분은 생략할 수밖에 없으니 이 부분의 파악은 독자들의 몫이다.
권리분석이 중요하다고는 하나 이에 대하여는 너무 애쓰지 않아도 된다. 유료 인터넷경매사이트에 가입하면 권리분석이 자동적으로 나온다. 그런데 이를 100% 믿어서는 아니된다. 그들도 실수를 할 수 있기 때문이다. 나아가 그들도 못하는 것이 있다.
예를 들어 유치권이라든지 법정지상권이라든지 또는 별도등기 있음이라든지 등에 대하여는 단 한마디도 달아주지 않는다.
이런 문제 역시 참여자의 몫이다. 그뿐 만이 아니다. 점유자와 임차인에 관한 문제 역시 참여자의 임장활동으로 이루어져야 한다. 주민센터에 가서 전입세대열람도 해야 한다.
[[가장 중요한 것은 정확한 시세 분석이다]]
현지 공인중개사한테 시세에 관한 컨설팅을 반드시 거쳐야 한다. 이 절차를 너무 무시하는 경향이 있는데 이는 아주 잘못된 것이다.
감정평가사들에게는 몇백만원씩 들여가며 감정평가를 하는데 그 가장 기초가 되는 현지 공인중개사들의 시세 감정 및 컨설팅 부분에 대하여는 왜 공짜로 얻으려 하는가 말이다.
그 결과 건성질문에 건성답변으로 오고 간다. 가장 중요한 핵심을 놓치는 순간이다.
현지 공인중개사와의 시세 컨설팅은 유료를 주고 받아야 한다. 1차에 안되면 2차, 3차까지도 시도해야 한다.
필자의 사무소에도 감정평가법인의 직원들이 자주 찾아오곤 한다. 그때마다 시세컨설팅료를 2만원씩을 내라고 한다. 그러면 그들 역시도 그냥 돌아간다.
자기네들은 감정료를 몇백만원씩 받아먹으면서 가장 기초가 되는 현지 시세 감정에 대하여는 단돈 2만원도 지급하지 않으려는 현상이 옳은 것인가?
그들이 건성질문하고 건성답변을 듣고 작성한 데이터가 감정평가이다.
우리 독자들이나 참여자들은 그러시지 말고 현지 일선 공인중개사들께 몇만원 정도의 시세 상담료를 지급할 줄 아는 지혜가 필요하다 하겠다.
그러다보면 뜻밖의 정보까지도 입수하는 횡재를 할 수도 있다. 나아가 경매물건에 대한 점유자 임차인에 대한 정보 입수에 대하여도 협조자가 될 수 있다.
현지공인중개사를 앞세워 현장답사를 할 수 있을 것이다. 타지에서 온 이 보다는 현지 공인중개사가 자기 관할내의 경매물건에 대한 정보를 더 잘 알고 있을 수 있다는 점을 인식하여야 한다.
자기가 어느 물건에 관심을 갖고 있다는 사실을 상대방에게 계속 감추면서 무슨 동 일대를 알고저 한다면 핀트는 이미 빗나가고 만다.
이번에도 역시 아래표와 같이 강남의 관심아파트 3개를 살펴 보자.