상가를 비롯한 부동산은 분명 장점도 있지만 약점 또한 항상 존재하기 마련이다. 따라서 이러한 약점을 얼마만큼 보완하냐에 따라서 상가의 운명과 가치가 결정되기 때문에 중요 변수로 작용하고 있다. 가령 상가전면이나 주변에 고가도로나 육교, 4차선 이상의 대로 등이 있어 접근성과 가시성이 떨어지면 상가의 투자가치도 떨어지게 된다. 따라서 최근 약점이 보완된 상가들이 속속 선을 보이고 있어 주목을 받고 있다.
저해 요소 사라지는 상권 주목을...
몇해전 청계고가가 있었던 을지로 5가에 한 상가건물의 경우 고가 철거되기 전 가격이 50억원이었는데 철거 후 호가가 1백억원을 넘어설 정도로 고가철거의 위력은 실로 대단했다. 또한 고가철거 후 상권의 분위기는 물론 조망권 등 주거환경도 좋아졌다는 평가를 받았다.
이처럼 상권활성화와 조망권 등 주거환경의 저해요소로 작용했던 고가도로들이 속속 철거되고 있다. 1977년에 건설된 회현고가는 남대문시장과 명동역을 연결하는 폭 15m, 길이 300m의 왕복 4차로 도로다. 회현고가는 몇 해 전부터 명동 방향 진·출입 차량과 고가 아래쪽 이용 차량이 뒤엉켜 교통 소통에 큰 도움이 되지 못하고 상권을 양분해 민원이 끊이질 않았고 상권의 저해요소로 작용을 했다. 서울시는 회현고가를 철거하는 대신 병목구간인 한국은행 앞에서 명동 방향 좌회전 2개 차로를 3차로로 늘려 교통정체를 해소할 방침으로 알려졌다. 광희고가에 이어 회현고가가 철거되고 2011년 서울역고가마저 철거되면 퇴계로를 가로막는 시각적 장애물이 모두 사라져 남산 인근의 상권과 조망권이 살아날 것으로 기대하고 있다.
횡단보도의 신설도 상권의 약점을 보완해주는 역할을 한다. 서울시는 조만간 종로 1·3·4·5가, 을지로 입구 등 도심상권 10곳을 시범사업 대상으로 정하고, 지하도 출입구나 교차로 간 간격이 멀어 불편이 많은 상권에 횡단보도를 신설하기로 했다. 종각 네거리의 제일은행과 영풍빌딩, 보신각과 종로타워를 잇는 횡단보도가 신설돼 교차로 4곳에 횡단보도가 생긴다. 차로만 있었던 을지로 입구 교차로에도 동서남북 사방에 횡단보도 4개가 들어선다. 또 종로 3~5가, 청계5가, 한국은행 앞 등 도심상권 주요지역 대부분에 횡단보도를 놓아 지하도를 이용하지 않고 길을 건널 수 있게 할 계획으로 알려졌다. 강남역세권 네거리에도 빠르면 올 초 횡단보도 4개가 설치되고, 잠실역세권 4거리에도 횡단보도 3개가 추가된다.
상권활성화에 걸림돌로 작용했던 육교·지하도가 헐리고 대신 횡단보도가 설치된다. 따라서 이러한 약점이 보완되는 지역에는 상권부활의 기대감을 주고 있다. 광진구 대원외고 입구나 구로구 애경백화점 앞 등 23곳에서는 기존 육교를 철거하는 대신 횡단보도를 새로 만든다. 동대문구 회기역세권 입구 등 지하도가 있는 곳에는 횡단보도를 설치한 후 지하도를 점차 폐쇄할 계획으로 알려졌다.
약점보완이 중요한 이유?강남에 대표적인 상권인 압구정에는 커다란 동호대교 고가가 있다. 동호대교 고가와 굵은기둥은 압구정 신현대, 미성아파트 상권과 구현대, 한양아파트 상권을 분리, 침체 시키는 분리선 역할을 하고 동호대교 고가밑 상가건물과 토지의 가치는 1년내내 빛을 보지 못하고 슬럼화로 인해 상권 침체, 슬럼화가 이어 지고 있다.
이처럼 대형상가가 아닌 중소형 상가의 경우 고객들이 대부분 도보로 접근한다. 도보로 진입을 하기 때문에 조금만 불편하거나, 동선이 장애물 등으로 끊기면 이용빈도가 낮아진다는 것이다. 따라서 고가등의 철거로 가시성과 접근성이 개선된 상가를 선택하는 것도 향후 상가가치를 높히는데 중요하다.
반대로 유독 가시성과 접근성을 막는 시설물이 설치되는 상가는 주의해야하며 제아무리 에스컬레이터, 엘리베이터로 내부 접근성을 높였더라도 소비자가 찾아가야하는 상가의 특성상가치평가가 선행돼야한다.
4차선 이상의 도로도 상권을 분할하는 경우가 많다. 즉 상권의 흐름을 끊는 장애요인으로 작용하는 것이다. 따라서 상권 자체가 활성화 되지 못하고 한쪽 도로변 손님이 머물지 않는 '흐르는 자리'가 되기 쉽상이다. 이러한 지역에 행단보도가 설치되면 양분된 상권을 하나로 만드는 역할을 하게 된다.
상가투자나 입점하기 위해서 고려할 점은 여러 가지지만 그 중에서 눈여겨 볼 것이 가시성과 접근성이다. 가시성과 접근성은 상가의 입지 선정에 있어서 중요한 요건중 하나로 자리 잡고 있다.
마지막으로 전문가들은 상가에서 가시성은 혼잡한 도심지에서 더욱 중요한데 아무리 접근성이 뛰어난 역세권 상가라고 할지라도 가시성이 현저하게 떨어지는 상가는 투자 대상에서 제외해야 한다도 말했다. 여기에 가시성은 100~150m 거리에서 상가나 간판이 확인되면 좋으며 고가도로, 육교 철거 등으로 가시성과 접근성이 좋아지는 상가는 가치는 오르기 마련이라고 조언했다.
※ 상가관련 문의는 016-732-9283으로 문의 바랍니다.