부동산

요즘 부동산 경기가 침체되어 있어 경매시장 역시 위축되고 있다.

게다가 부동산보다 선행하는 주식시장이 두바이쇽크로 인하여 코스피지수가 폭락하는 사태가까지 벌어져 경매시장이 주춤거리는 현상을 보이는 것도 사실이다.

그렇다고 하더라도 세종시, 신도시, 그린벨트 해제지역 및 택지개발지역 등에서의 토지보상금 등 유동성이 수조원에 이르고 있는데 이 유동성은 예금저축보다도 증권주식보다도 부동산시장으로 되돌아 올 것이 뻔한데 다만, 그 타이밍을 저울질 할 뿐이다.

이런 때 일수록 특수물권(유치권, 법정지상권, 가등기 등)이거나 공장 및 다가구원룸 등 아이템을 개발해야 한다.

경매물건 중 유치권, 법정지상권, 예고등기, 가등기, 가처분 및 토지별도등기 등의 물건을 특수물권이라고 한다. 그런데 아래 특수물건사례 표에서 보듯이 이 특수물권들은 대게가 유치권에다 법정지상권 아니면 가처분 등 복합적으로 얽혀 있다.

그래서 더욱 다루기가 어렵다. 특수물권은 복잡하고 다루기가 어렵긴 한데 잘만 해결하면 대박이 터진다.

●오는 2009.12.3.등 실시간으로 진행되는 서울서부지방법원5계 2009타경 6918 불광동 유치권부 근린상가사례와 같은 법원 1계 2007타경 18160(물번3) 망원동 유치권부.법정지상권부 토지만의 매각사례를 살펴보도록 한다.

▶아래 망원동 대지만의 매각 경우에도 여러 가지를 검토분석해야만 한다.

①지상건물(근린생활시설)은 배제되고 토지만이 매각대상이다.

②법정지상권과 유치권이 복합적으로 걸려 있다. 토지의 감정가격은 621,810,000원이다.

◈참고로 지상건물이 1개동인데 등기상으로는 망원동 467-3(다세대주택), 같은 467-31(근린생활시설)2필지에 2개건물로 등기되었다.

주의☞망원동 467-31 토지만이 매각대상이다.

③지상건물은 등기상 찰근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 201,2종 근린생활시설 소매점과 사무실 층별2개씩 8개호가 연면적 386.32제곱미터(116.86평)는 각 8개구분 소유로 매각대상에서 제외되었다. 

④매각물건명세서상 유치권자는 권순익 315,900,000원, 정성원 95,100,000원이다.

⑤이들은 모두 건물에 대한 유치권이지만 그 부속토지에도 영향을 미친다는 점

⑥따라서 매수자는 단순히 토지만을 사는 것으로 끝나는 것이 아니다라는 점

등 매수자는 유치권문제 해결 + 법정지상권 해결 등을 일괄적으로 다뤄야 한다는 애로점 등을 가산하여 계산해야 한다는 것이다.

▶ 아래 불광동 근린시설(토지.건물 일괄매각)의 경우는 배당요구 없는 선순위전세권등기자  김정숙 보증금5000만원 월차임 250만원 환산보증금 3억원은 매수자가 인수부담해야 할 부분이고, 유치권 신고자겸 전세권자(배당요구 1억5천만원) 최병기는 공사대금 6850만원을 유치권신고하고 있다.  

이 분석의견 등은 어디까지나 글쓴이의 개인의견일뿐이므로 참고자료로만 활용하시기 바란다.

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▣특수물권 분석사례(2)

                     2009. 11. 28.  마포컨설팅.com  www.mapoconsulting.com 서승열