조합설립 인가 후 다주택자에게 집 사면 낭패 본다

--신설된 '조합원 쪼개기' 금지 조항 유의해야

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2010.03.08 16:40

--신설된 '조합원 쪼개기' 금지 조항 유의해야

홍길동씨는 조합설립 인가가 난 정비구역에서 이몽룡씨로부터 대지 지분 10평짜리 다세대주택을 샀다. 그 구역은 추진 속도도 빠르고 일반분양 물량도 많아 사업성이 좋은 지역으로 평가받는 곳인데, 가격까지 싸게 사 홍길동씨로서는 기분이 매우 좋을 수밖에 없었다. 하지만 좋았던 순간은 오래 가지 못했다. 별도의 분양자격이 없다는 걸 뒤늦게 알았기 때문이었다. 홍씨는 아무런 문제가 없는 원다세대를 샀는데 왜 분양자격이 없는지 이해할 수 없어 전문가에게 상담을 의뢰했으나 별도 분양자격이 없다는 설명을 듣고 땅을 쳐야 했다.

홍길동씨처럼 나중에 분양자격이 없는 것으로 밝혀져 큰 손실을 입는 투자자들이 의외로 많다. 분양자격에 관한 법과 조례가 수시로 바뀌는 데다 해석하기 까다로워 일반인들이 알기 곤란하기 때문이다. 재개발과 재건축 구역의 주택을 거래하는 중개업자들도 미처 분양자격을 정확히 숙지하지 못해 중개사고로 이어지는 일도 빈번히 발생한다.

홍길동씨의 경우는 2009년 2월 6일 개정된 「도시 및 주거환경정비법」제19조 제1항 제3호에 신설된 소위 '조합원 쪼개기' 금지 조항을 몰랐기 때문이다( 이 조항은 6개월의 경과 기간을 거쳐 2009년 8월 6일부터 시행됐다).

제19조 (조합원의 자격 등) ①정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때

2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)

3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때

3호를 쉽게 설명하면, 이몽룡씨가 동일 정비구역 내에 2채의 다세대주택을 보유하고 있다고 했을 때, 조합설립 인가 후 한 채를 홍길동씨에게 팔게 되면 홍길동씨가 별도의 조합원이 되는 것이 아니라 홍길동씨와 이몽룡씨가 공동 조합원이 된다는 것이다. 즉 홍길동씨와 이몽룡씨는 각각 집을 소유하고 있다고 해도 권리가액을 합쳐서 하나의 분양자격만 인정되는 것이다(국토해양부 주택정비과 유권해석임. 이미 시군에 하달된 상태임). 이는 재건축과 재개발 사업 공히 적용된다.

이 조항이 신설되기 전에는 동일 정비구역 내 여러 채를 소유한 조합원으로부터 분양신청기간 만료일 전까지만 소유권을 이전받아도 분양자격에 아무런 문제가 없었다. 하지만 이제는 조합설립 인가 이후 구입하면 별도의 분양자격이 주어지지 않게 된 것이다.

다주택자는 조합설립 인가 전 제3자에게 양도하는 것이 유리

홍길동씨는 "재산권 침해가 아니냐"며 항의했지만 소용이 없었다. 이 조항을 신설한 취지는 '조합원 쪼개기'로 사업성이 악화되는 것을 막고, 한 채만 소유한 조합원의 권익을 보호하기 위해서다. 이몽룡씨처럼 동일구역 내 여러 채를 소유한 조합원이 제3자에게 양도했을 때 별도의 조합원이 되는 것을 허용한다면 1명의 조합원이 여러 명의 조합원으로 '번식'되어 많은 문제를 일으킬 수 있기 때문이다. 동일구역 내 여러 채를 소유했다고 해도 조합원은 한 명만 인정되지 여러 명으로 인정되지는 않는다는 사실을 명심해야 한다.

따라서 조합설립 인가 후 정비구역 내에서 주택을 구입할 때는 매도자가 동일 정비구역 내 또 다른 집을 갖고 있지 않은지 반드시 확인해야 한다. 집을 사면 조합에서 조합원 명의 변경을 해야 하므로 구매 전 조합에 문의하면 확인이 가능하다.

바꿔 말하면, 동일 정비구역 내에 집을 여러 채 보유한 다주택자들은 조합설립 인가 전에 양도하는 것이 수익을 극대화할 수 있는 방법이 될 것이다. 여러 채를 합쳐서 권리가액을 인정받는 것보다는 집 한 채 당 프리미엄을 얻는 것이 더 나을 수 있기 때문이다.

1세대는 1채만 공급, 재건축 비과밀억제권역은 조합 정관으로 규정

한편 재건축 구역에서는 1세대가 동일 구역 내에 여러 채의 집을 소유하고 있을 때, 과밀억제권역이 아닌 경우에는 소유한 주택 수만큼 아파트를 공급받을 수 있다. 이는 임의규정이므로 조합 정관에서 정할 사항이다. 따라서 재건축 구역 내에서 여러 채를 소유한 토지 등 소유자는 조합설립 인가 전 추진위에 소유한 주택 수만큼 공급 자격을 주도록 조합 정관에 규정할 것인지 먼저 확인할 필요가 있다. 소유한 주택 수만큼 분양자격을 준다면 팔지 않고 보유하는 것이 유리할 수 있기 때문이다. 만약 주지 않는다고 한다면 조합설립 인가 전 파는 것이 현명할 것이다.

또한 '조합원 쪼개기' 금지 규정과 함께 '세대 쪼개기' 금지 조항에 대해서도 알아두어야 한다. 「도시 및 주거환경정비법」제19조 제1항 제2호가 신설되어 1세대가 여러 채를 소유하고 있을 때 조합설립 인가 후 세대를 분리한다고 하더라도 별도의 조합원으로 인정되지 않는다.

가령 이몽룡씨와 부인 성춘향씨, 동생 이복룡씨, 아들 이부자군이 동일 정비구역 내에 각각 1채씩 1세대가 4채를 보유하고 있을 때, 조합설립 인가 후 부인이 세대를 분리하든, 동생이 세대를 분리하든, 이부자군이 세대를 분리하든 별도 조합원으로 인정되지 않으므로 별도 분양자격이 없다는 것이다. 다만 부인 성춘향씨가 이혼하거나 아들 이부자군이 분가한 경우에는 별도 조합원으로 인정된다.

따라서 이몽룡씨 세대처럼 1세대가 여러 채를 보유한 경우에도 조합설립 인가 전에 제3자에게 양도하는 것이 유리하다고 할 것이다.

글쓴 이: 장인석<착한부동산투자연구소장>