재건축·재개발 지분 가격은 떨어질 수가 없다

--낡고 불량한 주택이 최첨단 아파트로 제값을 찾아가는 과정

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 장인석 | 입력2010.03.21 19:34

재건축∙재개발 구역 내 주택을 구입하려다가 가격이 비싸 구입을 포기하는 사람들이 많다. 그런 사람들은 가격이 떨어지면 사려고 “가격이 떨어지면 연락 주세요” 하면서 다른 지역을 물색한다. 부동산 전문가라고 자칭하는 사람들 중에도 정비구역 내 주택은 가격이 너무 올라 ‘상투’라느니 ‘거품’이라면서 기존 아파트를 사거나 신규 아파트를 분양받는 것이 더 낫다고 주장하는 경우도 있다.

이는 정비구역 내 지분 값의 가격 상승 사이클과 상승 이유를 잘못 알고 있기 때문에 빚어지는 오류이다. 한마디로 말해 정비구역 내 주택 값은 떨어지는 법이 없다. 시간이 지나면서 주택의 가치가 상승하는 것이 아니고 제값을 찾아 가는 과정을 밟기 때문이다.

정비구역 내의 낡고 더러운 불량주택을 좋아서 사는 사람은 아무도 없다. 지금은 몰골이 흉악하지만 향후 ‘언젠가는’ 최첨단 아파트 단지로 변모할 것이란 기대감을 갖고 미래가치에 투자하는 것이다. 그런데 그 낡고 더러운 불량주택은 자기 마음대로 새 아파트가 될 수 없다. 지자체의 관리와 주민들의 동의라는 까다로운 절차를 거쳐야 되기 때문에 각 단계별 절차를 거칠 때마다 리스크가 줄어들어 가격이 상승할 수밖에 없는 것이다. 10세의 어린아이가 20세까지 키가 성장하는 것이 자연스러운 일인 것처럼, 낡고 불량한 주택이 아파트로 변모하려면 10세 어린이가 거쳐야 하는 성장과정을 반드시 밟아야 하는 것이다.

■정비사업 절차

아파트재건축은 안전진단통과

기본계획 수립(정비예정구역)----------------------------정비계획 수립 및 정비구역 지정 ------------------조합설립 인가--------------------사업시행 인가--------------관리처분계획 인가--------------이주 및 철거----------착공----------입주

그런데 이 가격 상승은 시간이 지나면서 일정 비례율로 이루어지지 않고, 계단식으로 형성된다. 즉 기본계획 수립 전까지는 오르지 않다가 임박할 무렵 오르기 시작해서 수립 후 껑충 뛰게 된다. 그러다 다시 정비구역 지정 전까지 오르지 않는다. 지정이 임박할 무렵 오르기 시작해서 지정 후 다시 오른다. 조합설립 인가 전후, 사업시행 인가 전후 역시 마찬가지다. 다만 관리처분계획 인가 전후에는 상승폭이 없거나 크지 않다. 지분 값 프리미엄은 통상 기본계획 수립 전부터 사업시행 인가 직후까지 형성된다고 보는 게 통상적이다.

따라서 수익을 극대화하려면 기본계획 수립 전, 정비구역 지정 전, 조합설립 인가 전에 사야 한다. 그런데 대다수의 투자자들은 기본계획 수립 후, 정비구역 지정 후, 조합설립 인가 후에 산다. 기본계획 수립이나 정비구역 지정, 조합설립 인가가 임박할 때쯤에는 매물이 귀해 구입하기가 어렵지만 각 단계별 절차가 지나면 매물이 넘쳐나 물건 사기가 쉽기 때문이다. 구입하기 힘들어야 좋은 물건이지 누구나 쉽게 살 수 있으면 돈 되는 물건이라고 보기는 힘들다.

현명한 투자자들은 기본계획 수립 전에 사서 기본계획 수립 직후 또는 정비구역 지정 직후, 조합설립 인가 직후에 팔아 수익을 극대화한다. 기본계획 수립 전에 사는 것이 리스크가 크다면 정비구역 지정 전에 구입해 정비구역 지정 직후 또는 조합설립 인가 직후, 사업시행 인가 직후에 팔아도 수익률을 올릴 수 있다.

그런데 대부분의 투자자들이 지금도 기본계획 수립 후 사서 정비구역 지정 전 또는 조합설립 인가 전에 팔거나 정비구역 지정 후 구입해 조합설립 인가 전 또는 사업시행 인가 전에 팔고 있다. 이러니 재건축∙재개발 지분 값이 떨어진다느니 ‘상투’라느니 한심한 소리를 하는 것이다.

기본계획 수립 전후, 정비구역 지정 전후 순으로 상승폭 커

물론 정비구역 내 지분 값이 떨어지는 드문 경우가 있기는 하다. 글로벌 금융위기 같은 경제 위기 상황이 오면 모든 부동산 값이 떨어지므로 당연한 현상이다. 2008년 4차 뉴타운 파동처럼 먼 훗날의 일이 당장 일어날 것처럼 호들갑을 떨어 버블이 생기는 경우가 그렇다. 이 두 가지 외에는 재건축∙재개발 지분 값은 절대 떨어지는 법이 없고 시간이 지나면서 제값을 찾아가는 과정에 있다는 것을 알고 매수와 매도 타이밍을 잡아야 한다. 정비사업은 통상 7년에서 10년이 걸리며, 모든 정비구역의 절차가 같이 가는 것이 아니기 때문에 2,3년마다 수익을 올리며 갈아타는 단기 투자전략이 가능하다.

가장 수익을 극대화할 수 있는 방법은 기본계획 수립 전, 즉 정비예정구역으로 지정될 것이 확실한 구역 내 지분을 지정 전에 구입하는 것이다(아파트 재건축은 통상 안전진단 통과 전후 상승폭이 가장 큼). 그 다음으로는 정비구역으로 지정 될 것이 확실한 정비예정구역 내 지분을 지정 전에 구입하는 것이다. 정비예정구역으로 지정되거나 정비구역으로 지정될 것이라는 것을 어떻게 아느냐, 바로 이것이 부동산 투자의 실력이고 안목이다. 조금만 노력하면 알 수 있는데도 불구하고 게으른 사람들이 누가 ‘돈 되는 구역을 찍어준다’거나 ‘돈 되는 물건을 구해준다’ 하면 우르르 몰려간다. 전생에 무슨 뜨거운 관계도 아니고, 그 사람이 자선사업가가 아닌 다음에야 ‘작업한 물건’인지 ‘찍어놓고 파는 물건’이 아닌지 의심해봐야 할 것이다.

앞으로 20년 간 서울을 비롯한 수도권은 싫든 좋든 정비사업이 지속된다. 낡고 불량한 건물을 새 주거단지로 바꾸는 것은 도시 미관은 물론이고 주민들의 거주환경 개선과 주택 공급 활성화 차원에서 반드시 필요한 사업이기 때문이다. 이 기회를 놓치지 말고 매도와 매수 타이밍을 잘 잡아서 수익을 극대화하는 것은 사랑하는 내 가족의 미래를 위해서 우리가 반드시 해야 할 의무 같은 것이다.

하지만 타이밍을 잘 잡더라도 좋은 구역, 좋은 물건을 구입해야 한다. 좋은 구역이란 미래가치가 우수하고 사업성이 좋아 추가부담금이 적은 지역을 말한다. 좋은 물건이란 적정가격이 형성된 하자 없는 물건을 말한다.

세상은 요지경이다. 특히 재개발∙재개발 구역 내 물건 주위에는 우리를 잡아먹으려는 호랑이 다섯마리의 ‘아가리’가 벌리고 있다. 이 아가리를 피해 좋은 물건을 손에 넣으려면 누구의 감언이설이 아닌 스스로의 판단과 안목이 필요하다.

글쓴 이: 착한부동산투자연구소 http://cafe.naver.com/goodrichmen