6억 원짜리 아파트를 한꺼번에 6억 원을 주고 사는 방법과 4억 원을 지금 살 때 주고 2억 원을 나중에 주는 방법, 2억 원을 지금 살 때 주고 4억 원은 나중에 주는 방법 중 가장 좋은 방법을 꼽으라면 아마도 거의 모두 세 번 째 방법을 택할 것이다. 초기투자비용이 적은데다 기회비용 등 측면에서 2억 원을 지금 내고 나중에 4억 원을 지급하는 것이 가장 유리하기 때문이다.
총투자비용 중 일부를 살 때 지급하고 중도금과 잔금을 나중에 지급하는 방법이 바로 청약을 통한 분양과 재개발∙재건축 지분 투자다. 그런데 청약을 통한 분양은 청약통장에 가입한 후 상당한 시일이 경과해야 하는 데다 당첨조건도 까다롭고 운도 좋아야 한다는 점에서 누구에게나 공평한 기회가 아니다.
반면 재건축∙재개발 지분 투자는 누구나 구입할 수 있는 데다 대출이나 전세금을 끼면 2억 원 중 현찰 7,000만∼1억 원 이하로도 취득할 수 있어 초기투자비용이 적은 사람들에게는 상당히 매력적인 방법이다. 다시 말해 6억 원짜리 물건을 구입할 때 1억 원만 지불하고 향후 추가부담금을 2억∼3억 원 정도 내게 되는데, 입주한 후 미래가치가 높은 지역은 10억 원으로 오를 수도 있다는 점에서 1*6*10 전략, 즉 10억 원짜리 아파트를 1억 원의 초기투자로 시작하는 투자전략이 가능해지는 것이다.
6억 원짜리 물건이 향후 10억 원으로 성장하느냐의 문제는 미래가치가 우수한 지역을 선점하는 것에 달려 있으므로 조금만 노력을 기울이면 크게 어려운 문제는 아니다. 보다 중요하고도 어려운 과제는 추가부담금 산출에 달려 있다. 추가부담금이 예상대로 2억∼3억 원 정도 나온다면 별 문제가 없으나 예상과는 달리 그 이상 나온다면 오랫동안 공들여온 탑이 한순간에 무너지는 결과가 된다. 초기투자비용을 적게 들였다고 해도 추가부담금이 4억, 5억 나온다면 결국 물건을 비싸게 주고 산 꼴이 되기 때문이다.
재건축∙재개발 지분 투자의 요체는 추가부담금에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 추가부담금이 적다는 것은 '사업성이 좋은' 구역임을 말한다. 예상건립세대 수에 비해 조합원 수가 적어 일반분양 물량이 많이 나오는 지역, 지분쪼개기가 적은 지역, 조합원들의 열의가 높아 사업추진 속도가 빠른 지역, 많은 사람들이 거주하고 싶은 입지가 좋은 지역, 전용면적 대비 대지 지분 비율이 높고 늘어나는 용적률이 많은 지역, 재개발∙재건축 시 랜드마크가 될 수 있는 지역 등이 사업성이 우수한 구역이다.
그럼에도 대부분의 투자자들이 추가부담금이 얼마나 나오는지 정확히 모르는 상태에서 투자하고 있다. 추가부담금을 산출할 수 없는 상태에서 지분 투자를 감행하는 것은 '장님 문고리 잡기'와 다를 바 없어 매우 위험하고 무모한 행위다. 이렇게 투자한 사람들 대부분이 구입 후 일정 기간이 지나 예상보다 추가부담금이 많이 나오는(즉 사업성이 좋지 않은) 구역으로 판명이 났을 때 지분 값이 추락하고 매도가 되지 않아 큰 손실을 입게 되는 것이다.
10% 오차 이내로 추가부담금과 투자 대비 수익률 산출 가능
재건축∙재개발 지분 투자에서 정확한 추가부담금을 산출하는 것은 얼마든지 가능하다. 조합원들이 재산을 출자하여 아파트 건축 사업을 하는 것이기 때문에 대지면적과 용적률, 조합원 수와 예상건립세대수, 예상일반분양가 등의 변수만 알면 투자수익률을 분석할 수 있는 것이다. 건설회사가 아파트를 건축하기 전 시뮬레이션을 통해 수익률을 미리 산출해내는 것과 크게 다르지 않은 것이다.
아파트 재건축은 무상지분율을 구하는 방식으로, 재개발과 단독주택 재건축은 권리가액을 구하는 방식으로 적정가격과 추가부담금을 10%의 오차 이내로 산정하는 일이 가능하다. 프리미엄을 얼마나 주고 구입하고 있는지, 총투자비용 대비 수익률이 어느 정도인지 예측하는 것 또한 그리 어렵지 않다. 따라서 정확한 추가부담금을 산출한 후 투자에 임하는 것이 소중한 내 재산을 지키는 지혜다. 만일 추가부담금을 산출할 수 없다면 절대 투자해서는 안 된다.
2010년 7월부터는 공공관리자제도와 함께 조합의 추가부담금 공개가 의무화된다. 서울시가 운영하는 클린업시스템(http://cleanup.seoul.go.kr)에서 정비사업 조합별로 추가부담금을 공개하도록 법이 개정되는 것이다. 이렇게 되면 조합원들은 조합 설립 직전 단계에 이르면 본인의 추가부담금이 어느 정도 되는지를 대략 알 수 있게 된다.
추가부담금이 공개된다고 해서 앞으로 지분 투자를 할 때 추가부담금을 산출하지 않아도 된다고 생각하면 큰 오산이다. 클린업시스템에서의 추가부담금 공개 시점은 조합설립이 임박해서이다. 지금까지는 추가부담금이 공개되지 않는 상황이어서 추가부담금이 행여 많이 나오는 지역이라도 사람들이 모르고 구입하는 일이 가능했지만 추가부담금이 공개된다면 사업성이 떨어지는 지역의 지분을 사려는 사람이 없을 것이기 때문이다. 따라서 지분 투자를 할 때 절대적으로 추가부담금이 적게 나오는 지역을 선택해야 한다. 만일 추가부담금이 많이 나오는 것으로 향후 판명되는 지역의 지분을 구입했다면 나중에 팔지 못하게 됨은 물론 정비사업 추진 자체가 불가능해져 큰 손실을 입게 될 것이다.
'그럼 조합설립 단계에서 추가부담금이 공개된 지역의 지분 투자를 하면 되지 않을까' 생각하는 사람도 있을 것이다. 그러나 투자 대비 수익률을 극대화하기 위한 단기투자 시점은 조합 설립 이전 단계인 정비구역 지정 전 또는 정비예정구역 지정 전(2011년부터 정비예정구역 제도가 폐지되면 주거지종합관리 기본계획 수립 전)이다. 이때 구입해서 조합설립 단계에서 팔아야 단기 투자 수익률을 극대화할 수 있기 때문에 구입 시 추가부담금 산정을 정확하게 할 수 있어야 한다. 조합설립 단계에서 구입하는 것은 리스크는 낮지만 수익률이 높지 않기 때문에 투자보다는 실거주 목적일 때 적합하다.
다시 말하지만 추가부담금 산출은 조금 어렵긴 해도 노력을 기울이면 누구나 할 수 있는 계산이다. 초기투자비용을 줄이고 수익을 극대화하려면 추가부담금이 적게 나오는 지역의 좋은 물건을 적정가격에 구입해야 한다. 급할수록 돌아가라는 말이 있다. 추가부담금을 산출할 수 있을 때까지 구입을 자제해야 할 것이다.
글쓴 이: 착한부동산투자연구소