상담을 하거나 강연을 나가 보면 '아직도' 집을 여럿 채 갖고 있는 사람들이 많다. 강남이나 분당, 판교 등에 거주하는 사람 중에는 서너 채는 기본이고 열 채 이상 보유하고 있는 사람들도 부지기수다. '아직도' 주택이 큰돈이 된다고 믿는 사람들이 많은 것이다. 특히 아파트에 관한 투자는 맹신 수준이다.
선생님, 여유 돈이 한 2억 원 정도 있는데 전세 끼고 투자할 만한 아파트로 어디가 좋을까요?
그래도 부동산 그중에서도 아파트가 가장 돈이 되지 않겠어요?
강남 불패신화가 어디 가겠어요? 돈만 있으면 강남에 아파트 하나 사두는 게 최선의 재테크에요.
나는 그럴 때마다 답변하기 곤란해 잠시 숨을 멈추곤 한다. 당연히 "더 이상 주택 투자로 돈 버는 시대는 끝나가고 있으므로 다른 부동산을 찾는 게 좋겠다"고 즉답해야 하겠지만, '아파트가 곧 돈'이라는 확신을 갖고 있는 사람들에게는 자칫 반감을 사는 대답이 될 수도 있기 때문이다.
변화하는 부동산 투자 패러다임을 이해하라
부동산 투자의 패러다임이 변하고 있다. 주택, 즉 아파트 투자가 과거처럼 무조건 돈이 되는 세상이 지나가고 있는 것이다. 부동산 투자의 성공 핵심이 남보다 한 발 앞서 선점하는 것이라면 변화하는 패러다임을 통찰해서 투자 패턴을 바꿔야 한다. 과거의 패턴에 얽매여 막연히 '어떻게 되겠지' 하는 투자로는 절대 성공할 수 없는 시대가 된 것이다.
먼저 인구는 줄어드는데 아파트 공급은 점점 늘어나고 있다는 점이 가장 큰 이유로 꼽힌다. 2기 신도시는 물론이고 크고 작은 택지개발지구에서 아파트 공급이 지속적으로 예정돼 있고, 서울시만 해도 600여 곳의 정비예정구역에서 노후 불량한 주택들이 아파트로 탈바꿈할 날을 기다리고 있다.
물론 경기 침체와 재건축 규제의 여파로 인해 향후 몇 년 간 서울 등 수도권에서는 수급불균형으로 인한 주택 시장의 불안이 계속되겠지만 일정 기간을 지나가게 되면 공급이 수요를 넘어서는 날이 올 것이란 얘기다. 공급이 늘어나더라도 1인가구의 증가로 인해 수요층이 여전히 부족할 것이란 의견도 있지만, 이는 역세권 소형주택의 수요를 의미하지 전체적인 주택 시장의 수요를 의미하지는 않는다.
두 번째로는 주택 시장을 안정화시키려는 정부의 정책이 지속성을 띨 것이 확실하기 때문이다. 부동산 특히 주택 시장이 가열을 빚는 것을 좋아하는 정부는 없다. 부동산이 과열되고 거품이 쌓이면 이는 경제 전반에 악영향을 미치게 되고 나아가 국민 경제를 피폐하게 만들 수밖에 없다. 사회초년병들이 내 집 마련하느라 지쳐버린다면 밝은 사회가 될 수 없고, 터무니없이 비싼 땅값에서 장사한다면 물가는 천정부지로 치솟아 쓸데없는 허공에 돈을 날리는 일이 되기 때문이다. 따라서 어느 정부든 부동산 값을 잡기 위한 정책을 실행하게 되는데, 정부 정책이 부동산 시장에 미치는 영향이 그 어느 나라보다 큰 한국으로서는 부동산 시장이 점차 안정화되리라고 예견할 수 있다.
그 예로 노무현 정부 때 실시한 실지거래가액 제도와 양도세 중과세 제도를 들 수 있다. 집을 팔아 차익을 남기더라도 실지거래가액으로 양도 차익을 계산하기 때문에 과거 기준시가로 차익을 계산할 때와는 비교가 되지 않을 정도로 양도세액이 증가했다. 예를 들어 1억 원의 차익을 올리면 세금으로만 2,000여 만 원을 내야 한다. 만일 2주택 중과세에 해당이 된다면 5,000여 만 원, 3주택 이상 중과세면 6,000여 만 원을 세금으로 내야 하므로 잘못 하면 '헛장사'가 된다. 그런 이유로 해서 다주택자와 비사업용 토지(부재지주 토지) 보유자들은 2010년 12월 31일까지 양도하면 중과세를 면제해주는 제도를 이용할 필요가 있는 것이다.
세 번째로는 아파트는 물론이고 다세대주택까지 집값이 너무 많이 올라 투자 대비 수익률이 별로 높지 않다는 것이다. 서울에만 해도 이제 평당 1,000만 원 이하 아파트는 찾아보기 힘들게 되었다. 수도권 신도시 공공택지에 분양하는 아파트의 평당 값도 1,000만 원을 돌파한 세상이다. 25평형 아파트를 구입하려고 해도 3억 원은 있어야 한다. 국토연구원 조사에 따르면 사회초년병들이 내 집 마련을 하려면 서울에서는 10년 간 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 가능하다고 한다. 이는 연간 소득 대비 주택 가격 비율인 PIR(price income ratio)이 9.7배로 화폐가치 하락으로 소득은 줄어드는 데 집값은 계속 올랐기 때문이다.
아파트에 비해 선호도가 떨어지는 다세대나 연립주택 값도 천정부지로 치솟고 있다. 강북의 역세권 다세대는 이미 대지 지분 당 2,000만 원을 돌파했고, 재개발이나 재건축 예정구역으로 지정이 되면 3,000만 원을 넘기기 일쑤다. 불광동의 한 재개발 예정구역을 살펴보면 대지 지분 10평, 전용면적 20평의 낡아빠진 다세대주택의 값이 3억 원 가까이 나간다. 인근의 재개발 예정구역이 아닌 지역도 역세권에 속하면 2억 3,000만 원 이하 다세대주택은 찾아보기 힘들다.
대박 환상 버리고 적정 수익 추구해야
주택 투자가 무조건 돈이 되는 것이 아니라는 뜻은 바꿔 말하면 돈이 되는 주택 투자는 따로 있다는 말이 된다. 과거에는 어지간히 못생긴 주택만 아니라면 어느 정도 돈이 됐던 것이 사실이나 이제는 똘똘한 주택만 투자 가치가 있는 시대가 됐다는 뜻이다. '빈익빈, 부익부'가 심화되어 지역별∙브랜드별로 편차가 점점 심해지고 있는 것이다.
예를 들어, 주택 시장이 상승세로 접어들었다고 해도 과거처럼 '전국토의, 전수도권의 상승세'가 이루어지는 것이 아니라, '잘생긴 놈만 오르고 못생긴 놈은 오르지 않는' 희비쌍곡선이 연출되는 것이다. 반대로 침체기에 접어들 때는 '못생긴 놈만 가격이 떨어지고 똘똘한 놈은 가격이 떨어지지 않거나 오히려 오르는' 현상이 나타난다는 얘기다.
과거에는 아무 부동산이나 사도 돈이 됐기에 냉철하고 디테일한 수익분석이 필요하지 않았다. 돈만 있으면 돈을 버는 세상이었으나 지금은 아무리 돈이 많더라도 감만 믿고 대충 투자해서는 손해 보기 십상이다. 돈 되는 부동산이 과거처럼 많지 않기 때문이다.
부동산 전문가라는 사람도 현장 경험이 대충 있거나 돈 좀 벌었거나 '쬐금만' 알아도 말만 잘하면 전문가로 인정받을 수 있었다. 그러나 지금은 정확하고 세밀한 수익분석과 시장 전망에 대한 탁월한 식견, 진흙 속에서 진주를 찾아내는 감각이 겸비돼야 전문가로 인정받는 세상이다. 정책과 법규가 수시로 변하고 현장이 상전벽해 하는 현실에서 전문가랍시고 책상에 안주해서는 어느 틈에 낙오하기 일쑤인 것이다.
따라서 부동산으로 돈을 벌려는 사람들은 두 가지 사항을 명심해야 한다. 첫 번째는 부동산이 '대박'이 된다는 망상을 버리고 적정 수익을 추구한다는 소박한 마음가짐을 가져야 한다. 이를 위해 시장을 보는 안목과 정확한 수익분석을 할 수 있는 지혜를 쌓아야 한다. 부화뇌동과 감언이설은 스스로에 대한 자신감이 없어서 생기는 병이다.
두 번째는 주택 투자에 대한 맹신에서 벗어나는 길이다. 주택이 더 이상 큰돈이 되지 않는다는 점을 명심하고 주택 외의 부동산에도 눈을 돌려야 한다. 국토가 좁고 인구밀도가 높은 한국에서 토지는 영속적인 매력의 대상이다. 정년 보장이 되지 않는 상황에서 수명이 연장되는 고령화사회에서는 매달 현찰이 나오는 수익형 부동산, 즉 상가, 원룸, 고시텔, 근린생활시설, 오피스텔, 다가구주택, 소형아파트 등이 더욱 빛을 발하게 된다. 또한 부동산만 관심을 가질 것이 아니라 주식을 비롯 채권, 외환 등에도 눈을 돌려 경제 사이클에 따른 포트폴리오 투자를 해야 수익을 극대화할 수 있다.