부동산 투자에서 성공하려면 감나무에서 익은 감이 떨어지기를 기다렸다가 받아먹는 것이라고 설명한 적이 있다. 하지만 떨어지는 감을 받아먹기는 쉬운 일이 아니다. 감이 떨어질 만한 감나무를 찾아야 하는 것은 물론 어떤 감이 언제 떨어질 것이지 타이밍도 절묘하게 맞춰야 하기 때문이다. 따라서 평상 시 또는 이렇게 부동산이 침체에 빠져 있을 때 감에 대해 철저히 연구해놓아야 한다.
감에 대해 공부하려면 무엇부터 어떻게 공부해야 할까. 부동산 시장을 바라보는 안목은 물론이고 정책과 제도, 법률, 지역 분석, 물건 분석, 권리 분석, 수익 분석 등을 다 공부하면 좋겠지만 전문가로 나설 일도 아닌데 바쁜 세상에 이 모든 것을 알기는 불가능하다. 아니 가능하다고 해도 일반인이 이걸 다 알겠다고 하는 것은 실현 가능성이 희박한 욕심일 뿐이다.
다른 것은 다 몰라도 부동산 시장을 바라보는 안목은 가져야 한다. 이것만 갖춰도 최소한 투자에서 실패하지 않는 것은 물론이고 적정 수익 이상을 거둘 수 있다. 언제 사고 언제 팔아야 하는지, 무얼 사고 무얼 팔아야 하는지가 가장 중요하기 때문이다. 그 외 세밀한 분석은 전문가의 힘을 빌거나 닥쳤을 때 그 분야만 벼락치기 공부해도 충분하다.
시장 안목이란 숲 속에서 길을 잃었을 때 나무만 보는 것이 아니라 숲도 조망하는 능력을 말한다. 나무만 봐서는 숲 속에서 절대 나가는 길을 찾을 수 없다. 나무에 올라가서 숲을 바라봐야 살아나갈 수 있는 단서를 찾을 수 있다. 시장 안목 없이 부동산 투자에 나서는 행위는 숲이 불타고 있는데 숲 한복판에서 삼겹살 파티를 벌이고 있는 것과 같다. 삼겹살 파티를 열어도 되는지 미리 살펴보는 신중함이 소중한 생명을 살릴 수 있다.
지금 이 순간 독자들은 자신들의 투자 행태를 자성해봐야 할 것이다. 시장이 현재 어떻게 흘러가고 있는지, 2,3년 후에는 어떻게 변화할 것인지를 판단한 뒤 투자에 나서고 있는지 말이다. 톱 다운(top down) 판단을 해야 숲 바깥으로 이어지는 길이 보이는 것이지, 보텀 업(bottom up)으로 길만 봐서는 숲 바깥으로 나갈 수 없다.
독수리는 지상 1km 상공을 천천히 선회하면서 먹이를 찾는다. 들쥐 등 사냥감을 잘 조망하기 위해서다. 먹이를 발견하면 독수리는 엄청난 속도로 그야말로 잽싸게 강하해 잘 발달된 발톱으로 먹이를 채간다. 부동산 고수들이 좋은 부동산을 발견하면 전광석화처럼 포획하는 것과 같은 방법이다.
독수리는 높은 상공에서도 사냥감을 찾아내기 위해 지상의 볍씨도 판독하는 눈을 지녔다. 토끼인줄 알고 덤볐다가 사자로 확인되면 큰일이다. 좋은 부동산을 찾으려면 '톱 다운'에서 사냥할 수 있는 '이글 아이(eagle eye)를 가져야 한다. 멀리서도 돈이 되는 물건인지 아닌지를 판별할 수 있는 안목 없이 덤비는 것은 무모한 일이다.
사냥감을 판독했다고 해도 전광석화처럼 낚아채는 결단력과 스피드가 있어야 한다. '어, 좋은 물건이네, 지금부터 슬슬 준비해서 사냥해볼까' 해서는 절대로 낚아챌 수 없다. 준비하는 동안 누군가가 먼저 채갈 것이 분명하다. 과거에는 '돌다리도 두들겨 보고 건너라'가 경구로 인정받았다. 하지만 지금은 '웃기는 짬뽕'이다. 그러기에는 세상이 너무나 변했고 경쟁이 치열해졌다. 지금은 돌다리를 두들겨 보고 있다가는 돌다리가 없어져버려 건널 수가 없는 세상이다. 돌다리를 척 보고 건널 수 있는 다리인지 아닌지를 판단하는 능력이 필요한 것이다. '3초의 선택'이란 말이 있지 않은가. 결정하는 데 3초 이상 생각하면 이미 늦다는 뜻이다.
내가 팔면 집값이 오르고, 내가 사면 집값이 떨어진다고 하소연하는 사람들은 '이글 아이'가 없는 상태에서 투자에 나섰기 때문이다. 시장을 보는 안목이 없으니 불안할 수밖에 없다. 언론에서 집값이 오른다고 하거나 주위에서 지금 투자해야 한다고 말하면 부화뇌동하여 앞뒤 잘 살펴보지도 않고 투자한다. 지금 투자하지 않으면 나만 손해 볼 것 같은 느낌에 빠져 있기 때문이다.
'소문에 사고 뉴스에 팔라'는 말이 헛말이 아니다. 부동산의 돈은 정보에서 나오므로 정보를 선점해야 남보다 앞설 수 있다. 그런데 언론에서 떠들어대거나 옆집 아줌마도 아는 때에 투자에 나서니 성공할 수가 없다. 주위 사람들이 다 알 때는 팔 때인 것이다.
그런가 하면 최신 정보를 입수해서 아무리 좋은 부동산을 눈앞에서 만났어도 투자를 주저하다가 실기하는 사람들도 많다. 골대 앞까지는 잘 가는데 문전처리 미숙으로 골을 넣지 못하는 한국축구대표팀을 닮았다.
부동산 투자에 있어서 무모함과 자신감 결여는 모두 이글 아이가 없기 때문이다. 이글 아이는 '감(感)'이 아니다. 정확한 경제 지표를 바탕으로 한 판단력이다. 하루 몇 분씩 투자해서 경제 지표를 읽는 눈과 판단하는 사고력을 가지자. 힘든 게 뭐 대수인가. 거액이 오고 가는 부동산 투자에서.