중개업자 한 명당 거래건수가 고작 반 년 동안 0.78건? 국토해양부에 따르면 2010년 올 상반기 6개월 간 서울 지역 중개업자의 아파트 거래 중개 건수가 평균 1건에도 미치지 못한 것으로 조사됐다.
서울 지역 부동산 거래의 거의 대부분을 아파트가 차지하고 있고, 중개업자들이 수입의 대부분을 수수료에 의존하고 있다는 현실을 감안하면 “죽기 일보 직전”이란 중개업자들의 하소연이 빈 말이 아님을 알 수 있다. 필자에게 재건축 스터디 강의를 들었던 강남의 한 중개업자는 올해 단 한 건의 매매계약서도 쓰지 못했다고 털어놓았다.
정부가 거래 활성화를 위해 <8.29 대책>을 내놓았지만 당장 효과적인 반응은 일어나지 않고 있다. 매스컴은 연일 부동산 경기가 침체돼 있고, 주택 값이 계속 떨어지고 있다는 기사를 내놓고 있다. 이로 인해 국민 대다수가 집값이 더 떨어지기 전에 서둘러 집을 내놓고 있지만 매수세가 없자 울상을 짓고 있다. 집을 사려는 사람들이 집값이 더 떨어지기를 기다리고 있기 때문이다.
부동산 경기의 침체로 부동산 관련 종사자들은 망하기 일보 직전이란 소문이 나도는 것은 당연한 일인 것처럼 보인다. 그러나 과연 그럴까? 현장과 매스컴은 항상 괴리가 있다. 현장의 구석구석을 매스컴이 따라가지 못하는 점 때문이기도 하지만 시장에는 항상 ‘틈새’라는 것이 존재하기 때문이다.
올 상반기 한 건의 매매계약서도 쓰지 못한 중개업자들이 즐비한 가운데 올 상반기 최고의 호황을 맞고 있는 중개업자들도 있다는 사실을 아는 사람은 많지 않다. 10년 간 중개업에 종사한 S씨는 올 상반기 “대박을 쳤다”고 환호하고 있다. 건축업에 종사하고 있는 L씨는 올 상반기에만 신축건물을 무려 30채나 팔아치웠다. 작년에 필자에게 재개발 강의를 들었던 중개업자 P씨는 6월이 가장 바빴다며 한 달 동안 11건이나 거래를 성사시켰다고 했다. 이름만 대면 알 만한 부동산 전문가는 수도권 지역에 근린생활시설과 오피스텔을 분양해 상당한 이익을 창출했다.
매도를 통해 이들이 이익을 올렸다면 그건 매수세가 그만큼 받쳐주었기 때문이다. 부동산 경기가 침체 일로를 달리고 있고, 아직 바닥이 멀었다고 아우성치는 세력이 많은 시점에서 오히려 부동산에 투자하는 사람들은 어떤 생각을 하고 있는 걸까. 지금이 바닥이라 생각한 것일까, 앞으로 부동산 폭등이 올 것이라 생각한 것일까. 부동산 침체가 마냥 갈 것이라고 단정 짓는 세력이 압도적인 이 판국에 부동산에 투자한다는 것은 어리석기 짝이 없는 일일지도 모른다.
그러나 위의 부동산 투자자들은 지금이 바닥이라고 생각하는 것은 아니다. 이들도 부동산 경기 침체가 상당 기간 지속될 수도 있다고 생각하고 있다. 신축빌라를 분양하거나 알선한 건축업자 및 중개업자들 생각도 마찬가지다. 오르지도 않을 부동산을 달콤한 입술로 팔아넘겨 남의 불행으로 자신의 이익을 챙길 정도로 심사가 비뚤어진 사람들은 아니다.
그리스의 선박왕 아리스토틀 오나시스는 “사업의 비결은 다른 사람들이 모르고 있는 무엇인가를 아는 것‘이라고 했다. 이른바 틈새시장이다. 부동산도 상품의 일종이라고 할 수 있으므로 부동산 시장에도 틈새는 존재한다. 이러한 틈새는 시장이 침체에 빠져 있거나 시장이 과열돼 있을 때 더욱 빛이 난다. 블루 오션이란 피투성이 경쟁으로 얼룩진 레드 오션과는 달리 경쟁 없이 유유히 승리의 깃발을 꽂을 수 있는 영역을 말한다.
블루 오션 즉 틈새시장은 인터넷을 뒤지거나 매스컴에 귀 기울이거나 주변 사람들의 얘기를 듣고는 절대 찾을 수 없다. 그런 방법은 사막에서 바늘 찾는 것과 같다. 골프에서 싱글이 저절로 혹은 우연히 될 수 없듯이 부동산에서의 안목 역시 피와 땀을 흘리지 않고서는 얻을 수 없다.
가장 확실하고 빠른 방법은 정부의 정책 변경과 법률 개정이 있을 때마다 수혜 종목과 지역이 무엇인지 간파할 수 있는 눈을 키우는 것이다. 지금에서야 도시형 생활주택이 돈이 된다 해서 많은 사람들이 관심을 갖고 있지만 실제로 돈을 벌고 있는 사람은 2008년 말부터 도시형 생활주택을 지을 수 있는 단독 및 다가구주택을 구입해놓은 사람들이다.
정책과 법률을 간파할 수 있는 눈을 키우기가 힘들다면 부지런히 발품을 파는 것도 한 방법이다. 다소 시간이 많이 걸리고 시행착오를 겪는 고통은 겪겠지만 현장만큼 훌륭한 스승은 없다. 10년 만에 100억 원대의 부동산 부자가 된 J씨는 매주 토요일이면 중개업소를 방문해 지역 사정과 시장 흐름을 연구한 것이 비결이었다고 했다.
부동산 시장이 침체돼 있다고 해서 관심을 놓거나 불평을 늘어놓은 이는 절대 부자가 될 수 없다. 부동산 고수와 부자는 시장 침체기에 출현하는 것이지 호황기에 나타나는 것이 아니다. 이 침체기를 다시없는 기회로 삼아라. 상공을 날며 2km 아래 들쥐를 사냥하는 독수리의 이글 아이를 가진다면 틈새시장은 그대의 것이 되리라.