10년를 1주기로 하여 부동산경기가 변동한다고 하는 그동안의 상식이 최근에는 이를 3년 내지 5년만에 그 흥망성쇠가 변한다고 본다. 이렇게 부동산싸이클이 변함에 따라서 자산관리 이른바 Port Folio를 달리해야 한다고 본다.
최근 2, 3년에 부동산투자에 대한 메리트가 줄어 든 것이 사실이다. 그렇다면, 그 줄어든 만큼 그 부분에 대한 자산비중을 다른 자산분야로 옮겨야 한다고 본다.
예를 든다면 종전에 구성했던 부동산 분분 80% 점유비 중에서 20% 비중을 떼어내어 이를 주식부분에 이동시킨다고 하는 자산관리를 말한다. Port Folio(자산관리)라는 개념이 예금저축에 30%, 주식증권에 30%, 부동산에 30%씩 이렇게 3개분야에 균형을 맞추라는 것이 결코 아닌 것이다.
달리 말하면, 주식에 60% 비중, 부동산에 30% 비중, 예금상품에 10% 비중 등으로 자기가 자신있게 선호하는 부분에 중점관리를 하라는 개념으로 정리하면 좋을 것이다.
부동산분야에 투자 경우에도 호경기 때의 경우와 불경기때의 경우를 구분해서 서로 달리 전략 전술을 구사해야 한다.
예를 든다면, 부동산이 호경기 때의 경우에는 그 물건을 선택함에 있어서 그 선택의 우선순위와 경중을 가려서 해야 한다고 본다.
①개별물건분석 ②지역분석 ③부동산정책 및 세제 분석 등 이렇게 ①, ②, ③순으로 분석해야 할 것이고 또한 대형아파트 → 중형아파트 → 소형아파트 순으로 선택해야 할 것이다. 또 지방 보다는 수도권을, 수도권보다는 서울 도심을 그 중에서도 강남3구를 선택하는 것이 좋은 전략이라고 본다.
반하여 요즘처럼 부동산 불경기인 때에는 그 전략을 달리해야만 한다.
첫째가 부동산정책 및 세제를 보아야 하고 두 번째로 지역을 봐야 하고 그리고 나서 세 번째에 가서 개별물건을 선택해야 한다고 본다. 특히 부동산가격은 공급과 수요가 만나는 선에서 결정되므로 이를 절대적으
로 감안해야 한다.
만약 불경기때라 해서 한적한 지방에다가 투자한다면 낭패보기가 십상이다. 불경기인 때일수록 수요가 있는 곳을 챙겨야 한다. 요즘 같이 부동산 경기가 바닥이고 부동산거래가 실종상태라고 하드라도 틈새시장은 있게 마련이다.
결국, 틈새시장을 찾는 것이 관건이다. 부동산투자도 경제원칙에 입각해야 할 것이고 육하원칙에 의해서 해야 할 것이다. 따라서 언제 어디에서 누가 무었을 왜 어떻게해야 할 것인가에 대한 깊은 연구가 필요하다하겠다.
그리고 자기 분수에 맞는 경제적인 투자컨셉이 필요하다고 본다. 부동산투자를 너무 얕보는 경향이 있는데 이는 금물이다. 자기자신이 스스로의 역량이 모자란다고 할 때에는 서슴지 말고 선생(컨설턴트)을 찾아야 한다. 실전에 능한 선생한테서 제대로 배우고 제대로 된 컨설팅을 받는 것은 환자가 전문의로부터 제대로 된 진단을 받고서 그 수술 및 처방에 따르는 것과 같은 이치이다.
부동산투자는 규모가 큰 투자이고 함정과 대박이 교차하는 아주 어려운 선택이기 때문에 특히 신중을 기해야 한다. 다른 한편, 너무 신중을 기하다 보면, '게도 구럭도 다 놓지는 결과'를 초래한다.
최선의 선택은 금년말까지로 보고 있는데 그 지역과 아이템에 따라서 케이스 바이 케이스가 될 것이라고 보겠다.
이 시기를 놓치신 분은 내년 상반기에 또 한차례 기회가 있다고 보시면 될 것 같다.
그런데 예전 같은 부동산호황은 절대 기대하지는 말지어다.