참여정부 시절엔 버블세븐지역 서초구, 강남구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인이 전국 부동산시장을 주도하였다.
버블세븐지역 이들 지역을 한데 묶어서 살펴보면 대부분 강남권 내륙지역이다.
강남권 내륙지역의 부상은 1980년대 전반부부터 시작되었다. 1980년대 초반에 서울 개포 택지개발지구를 지정하였고 대치동 빅3아파트 우성, 선경, 미도아파트가 분양되었으며 서울시내 강북과 강남을 순환하는 지하철2호선이 1980년대 전반부에 개통되므로서 강남 내륙지역 대치동, 개포동이 우리나라 최고의 학군, 학원가를 이루며 이들지역 그들만의 부촌을 형성하였다.
강남 내륙지역 개포동, 대치동에서 시작된 강남내륙개발이 송파구로 이어져 잠실본동에 86아시안게임, 방이동에 88올림픽선수촌아파트가 건설되어 개포.대치동~잠실본동~잠실 롯데월드~방이동 라인은 1988년 88서울올림픽이 잠실 올림픽 주 경기장에서 열린 이후로 우리나라를 대표하는 부촌이 되었다.
이 강남권 아파트가 참여정부때 마지막으로 불꽃을 피워 2007년도에 정점에 도달했으나 2008년 미국발 금융쇼크를 겪은 이후로는 계속 내리막길을 걸어 오늘날에 이르고 있다.
2007년도엔 용산국제업무지구 개발이 발표되어 용산지역이 급부상하여 2008년 미국발 금융쇼크때도 꿋꿋하더니 2011년 박원순 서울시장 당선으로 박원순 서울시장이 미온적인 도시개발 정책을 펼치자 그만 기력을 잃기 시작하더니 급기야 2013년 용산국제업무지구 개발 무산으로 용산은 추락하고 말았다.
용산의 추락으로 오세훈 서울시장의 역점사업인 한강르네상스 개발계획도 추락하고 말았다.
2007~2012년까지 서울 부동산시장에 나타난 한가지 특이한 현상은 용산뿐만아니라 강남권에서는 서초가 급부상하여 지리적으로 용산과 마주보는 지역인 서초 즉 한강변 용산, 서초 투톱 지역이 급부상하였다.
다같은 서울시내에서도 용산, 서초와 강남, 송파가 흐름을 달리하는게 2013년에 용산이 용산국제업무지구 개발 무산으로 추락한반면 2007년 정점 이후 그동안 충분한 조정을 거친 강남, 송파 등 강남권 지역은 낙폭과대를 등에 업고 반등하기 시작했다.
이번 6.4 지방선거에서 박원순 서울시장의 당선으로 박원순 개발 공약지역인 강남, 송파, 서울역 일대, 수색.상암지구 등은 빛을 볼 전망이나 정몽준 서울시장 후보의 개발 공약지역인 용산, 도봉구 창동 차량기지 복합단지 조성, 뉴타운 등은 박원순 서울시장 재임기간동안 약세를 면치못할 것으로 예상된다.
그러나 2007~2012년에 급부상한 한강변 용산, 서초도 2018년 다음 지방 선거 즉 서울시장 선거때에는 서울 도시개발 한강변 개발에 적극적인 성향을 지닌 시장이 당선되면 이 한강변 용산, 서초가 서울 최고의 주거지역이 될 것이다.
참여정부때 서울 최고의 주거지인 강남, 송파 등 강남권내륙지역이 2007년 용산국제업무지구 개발 발표와 2009년 이후 강남권에서 급부상한 서초로 서울 최고 주거지역이 옮겨갈 조짐을 보이고 있어 향후 어떤 계기와 때가 이루어지면 한강변 용산, 서초가 서울 최고의 주거지가 될 것으로 전망된다.
강북의 경우 용산국제업무지구 개발이 무산되니 박원순 서울시장 개발 공약지역인 서울역 일대, 수색.상암지구와 마곡지구 등이 반사이익을 누리고 있으나 그러나 용산은 진정한 한강을 바라보는 남향일뿐만아니라 최고의 자연환경인 용산민족공원, 남산을 배후에 두고있어 누가봐도 서울 최고의 입지로 손색이 없다.
서울시장이 서울 도시개발 방향을 일시적으로 바꾸고 있으나 그러나 입지는 세상에 단 하나밖에 없어서 부동산학에서 말하는 위치의 고정성 등으로 용산은 지금 때가 되지않았을뿐 언제가는 빛을 볼 지역이다.
몇년전부터 강북 최고의 주거지역이 뚝섬 서울숲 갤러리아 포레, 옛 단국대학교 자리인 한남동 주거지역으로 넘어간터라 예를들어 용산민족공원을 끼고있는 자리에 고급아파트가 들어서면 뚝섬 서울숲 갤러리아 포레 못지않을 것이다.
2007~2012년에 한강변 용산, 서초로 서울시내 최고 주거지역이 넘어간 이후 이번에 박원순 서울시장의 당선으로 박원순 개발 공약지역인 강남, 송파가 다시 부상하고 있으나 다음 정부 또는 다음 서울시장에서는 한강변 용산, 서초가 서울 최고 주거지역 자리를 탈환하지않을까 한다.
아니 이미 용산, 서초가 서울시내 최고의 주거지역으로 부상한 아래 자료가 있다.
2013년 5월 30일자 모 신문기사에 의하면,
강북의 용산구와 강남의 서초구가 지난 10년 서울 아파트값 상승을 주도한 것으로 나타났다.
30일 닥터아파트에 따르면 지난 10년(2004년 5월~2014년 5월 현재)간 서울 25개구 아파트의 평균 3.3㎡당 매매가 상승액을 조사한 결과 한강이북지역에서는 용산구가 770만원, 한강이남지역에서는 서초구가 791만원 상승했다.
서초구와 용산구가 1,2위를 기록한 가운데 강남구가 697만원, 송파구 475만원, 마포구 462만원, 종로구 457만원 순으로 상승폭이 높았다.
같은 기간 서울 전체 아파트의 평균 3.3㎡당 매매가 상승액은 435만원으로 서초구와 용산구가 평균보다 1.7~1.8배 높게 오른 것으로 조사됐다.
상위 10위권 지역들 대부분 강남3구와 도심권(용산구, 마포구, 종로구, 성동구, 광진구)에 분포해 수요층의 선호도가 이들 지역으로 집중된 것으로 나타났다.
위 기사 내용에 의하면 이미 서울 서초, 용산이 서울 최고의 주거지역이 되었다.
이번 박원순 서울시장의 당선으로 정몽준관련주인 용산이 추락하고 있지만 다음 서울시장 선거때 용산국제업무지구, 한강르네상스 개발에 적극적인 서울시장이 당선되면 용산은 다시 급부상할 수 있다.
필자의 견해로는 어떤 도시개발 성향을 지닌 서울시장이 당선되느냐에 따라 서울 도시개발 방향이 달라지겠지만 입지의 우수성 즉 진정한 입지의 주거지는 언젠가는 빛을 볼 것이다.
이러한 맥락에서 2020년대 서울 최고의 주거지는 한강변 용산, 서초가 되지않을까 자신있게 말씀드린다.
세상에 입지는 단 하나뿐이다. 입지의 우수성으로 진정한 한강을 바라보는 남향이자 용산민족공원, 남산을 끼고있는 최고의 자연환경인 용산은 향후 서울 최고의 주거지가 될 것이다.
재테크맨 이주호
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