대출규제 DTI가 문제다
최경환 경제부총리를 중심으로 한 2기 경제팀이 출범하면서 2.26 전.월세 선진화 방안 이후 죽어있던 부동산시장이 움직이고 있다.
죽어있었던 것이 아니라 숨죽여있었다는 표현이 맞을 거 같다.
아무튼 반응속도는 서울. 수도권 지역과 물건에 따라 차이가 있는데 일단 재건축 예정단지와 신규분양, 새 아파트 위주로 먼저 움직이고 있고 다른 일반 단지들도 급매물이 소진되면서 조금씩 상승세를 이어가고 있다.
강남 재건축은 상승 후 조금씩 숨 고르기를 하고 있는데 반해 서울 마곡지구의 경우 불과 이주 전에 갔을 때와는 완전 다른 분위기로 급매는 말도 꺼낼 수 없고 시세의 물건도 잡을 수가 없는 상황이고 인기가 높은 위례신도시도 프리미엄 가격이 올라가고 있으며 동탄2신도시도 비슷한 상황이다.
이렇게 부동산 시장 분위기를 반전할 수 있었던 것은 최경환 경제부총리가 내수경기 부양 의지를 보임으로서 기대감이 커졌고 무엇보다 부동산 투자심리를 누르고 있는 핵심인 대출규제를 과감하게 건드려주면서 눌려있던 부동산 투자심리가 살아나고 있음은 누구도 부인할 수 없다.
다만, 서울.수도권 50%, 지방 60%인 LTV(담보대출인정비율)을 전국 공통 70%로 상향조정을 하고, 서울50% 수도권60%인 DTI(총부채상환비율)은 60%로 조정해 주었는데 사실 LTV 10% 늘려주고 수도권은 동일하고 서울만 DTI 10% 더 늘려준 것 만으로 집을 안 살 사람이 집을 사는 것은 아니고 그냥 대출규제를 완화했다는 상징적인 효과만으로 투자심리에 영향을 주었다고 이해를 하면 될 것 같다.
최근 LTV 완화 이후 기존 대출을 받고 있던 분들의 추가대출이 늘었다는 조사결과를 접하면서 늘어난 한도만큼 받은 추가대출금을 주택구입목적이 아니라 가계부채부실의 주원인 되는 사업자금이나 가계생활비 용도로 사용되지 않았나 하는 우려가 되는 부분이다.
이번 대출규제완화가 투자심리 회복에는 영향을 주었지만 제대로 된 대출규제 완화는 아니라는 것이다.
실질적으로 집을 사는데 도움이 되는 대출규제 완화가 되어야 하는데 그 부분이 미흡하고 보완이 되어야 한다.
며칠 전 한 고객을 만났는데 부동산은 보유하고 있으나 은퇴를 하고 고정수입이 없다는 이유로 대출을 받을 수 없어서 투자를 하고 싶어도 하기가 힘들다는 하소연을 하는 것이었다.
그렇다. 현재 우리나라 경제구조상 가장 많은 자산을 보유하고 있고 투자에 관심이 많은 계층이 50대 이상 중 장년 층이나 소득증빙이 어려워 대출이 제한되고 있는 반면, 자산은 작지만 경제활동을 하면서 월 고정수입이 있는 30-40대 계층은 소득증빙이 가능하기에 DTI에 큰 영향을 받지 않는다는 모순이 있다.
또한 몇 년간 부동산시장 분위기가 좋았던 지방은 DTI가 적용되지 않는 반면 부동산시장 분위기가 좋지 않았던 서울. 수도권만 DTI를 적용하는 것은 더욱 현실과 맞지가 않다.
신용대출이라면 소득증빙을 확인하는 것이 맞지만 담보대출은 적정한 범위 내에서는 대출을 해주는 것이 맞고 안전한 담보가 있고 더군다나 안전한 비율까지만 대출을 해주고 있는데 뭐가 그렇게 걱정이란 말인가
OECD 다른 국가들을 보더라도 LTV한도는 우리보다 높고, DTI를 대부분 적용하지 않거나 적용하더라도 우리보다 낮게 적용하고 있어서 우리만 너무 지나치게 강화된 기준이 적용되지 않나 싶다.
정부는 지금이라도 DTI폐지하거나 완화해서 자산이 있으나 소득증빙이 안 된다는 이유로 대출을 못 받아서 투자를 못하는 분들은 없게 만들어 주어야 할 것이다.
다만 LTV는 가계부채의 안정성을 위하여 더 늘려주는 것은 주의가 필요할 것이다.
참고) LTV(Loan To Value ratio, 담보대출인정비율)는 담보주택가격을 기준으로 얼마까지 대출을 받을 수 있느냐를 의미하고, DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)는 채무자의 소득에 따라 부채의 상환액을 규제하는 것으로 LTV 한도가 충분해도 소득이 충분하지 않으면 대출을 받지 못하는 경우가 생길 수 있다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1