상가임대차보호법 개정, 상가시장 흔들까
최근 상가 권리금을 주고 가게를 5년 약속을 받고 인수하여 1년 영업을 하다가 쫓겨나가게 생긴 한 고객 분의 안타까운 사정을 듣고 마음이 아팠는데 이제는 권리금 때문에 피해를 보는 임차인들이 많이 줄어들게 되었다.
정부가 24일 임차인의 권리금 보호 강화를 골자로 하는 ‘상가건물 임대차보호법 개정안’을 수립•시행하겠다고 밝힌 것이다.
점점 심각해지고 있는 우리나라 자영업자들의 현실을 정부가 더 이상 두고 볼 수 없어서 팔을 걷고 나선 것인데 현재 우리나라 자영업자는 580만 명으로 그 비중이 OECD 평균의 2배 수준에 달하고 있음에 반하여, 3년 내에 자영업자 절반 이상이 폐업하고 있고 최근 들어서는 내수경기침체와 은퇴세대들의 무분별한 창업시장 유입으로 매출 감소, 폐업 확대 등 어려움이 더 커지고 있는 현실이기 때문에 이번 상가건물 임대차 보호법 개정은 필요한 조치라 사료된다.
내용을 살펴보면 가장 눈에 띄는 것이 상가 임차인의 권리금 회수가 법으로 보호된다.
상가 임대인은 신규 임차인에게 권리금이나 현저한 고액의 차임 또는 보증금을 요구하는 등 법률에 규정된 권리금 회수를 방해하면 손해배상책임을 지게 되고 손해배상 기준이 되는 권리금 산정기준은 국토교통부 고시로 정한다.
또한 모든 임차인이 건물주가 바뀌어도 5년간 계약기간을 보장받는다.
환산보증금(환산보증금이란 보증금과 월차임 중에 월차임을 환산 계산법으로 산출한 보증금으로 보증금+월세×100으로 계산이 된다) 규모에 관계없이 모든 임차인에 대해 건물주가 변경된 경우에도 5년간 (계약갱신보호기간) 계약기간이 보장되는 것이다.
현재는 서울의 경우 환산보증금 4억 원 이하만 보장됐고 이외의 경우 건물주가 바뀌면 보장받지 못해 임차인의 권리금 회수에 어려움이 겪고 있고, 임차인이 아닌 상가주인인 임대인이 권리금을 직접 받거나 임차인이 후속 임차인으로부터 권리금을 회수할 때 임대인이 방해를 하는 경우도 많았다.
임대인은 새 임차인이 보증금 또는 차임 지급능력이 없는 등 특별한 사유가 없는 한 기존 임차인이 주선한 새 임차인과 계약해야 하는 협력 의무를 부과 받는데, 정부는 임대인의 권리를 과도하게 침해하지 않기 위해 협력 의무 기한을 임대차 종료 후 2개월, 임대차 종료 3개월 전에 갱신 거절을 통지한 경우 임대차 종료 시 등으로 제한하기로 했다.
그리고 분쟁 예방을 위해 권리금의 정의를 법률에 명시하고 상가임대차와 권리금 표준계약서도 도입이 되며 각 시•도에 분쟁조정 위원회를 설치해 임차인 및 임대인이 권리금 관련 분쟁을 적은 비용으로 신속하게 해결할 수 있게 된다.
이렇게 되면 다수의 임차인들은 권리금뿐만 아니라 시설비 투자가 되기 때문에 안정적인 영업권 확보가 중요한데 이번 대책으로 기존에 일정금액 이하의 상가임대차에만 인정해온 대항력을 모든 상가 임대차로 확대해 건물주가 바뀌더라도 5년간 안정적인 영업을 할 수 있게 될 전망이다.
상가임대차보호법 개정을 상술로 이용하여 상가임대차보호법 개정으로 상가시장에 엄청난 파장과 위축을 몰고 오고 그래서 상가투자 보다는 검증되지 않는 다른 상품에 투자하라고 부추기는 일부 사람들이 있는데 그건 전혀 그렇지가 않다.
현재 권리금이 있는 상가는 전체상가의 55%수준이며 이중 임대인이 직접 권리금을 받는 비율은 4%에 불과해 전체 상가 임대차 시장에서 2% 정도로 임대인과 임차인이 권리금으로 문제를 일으키는 일은 많지가 않고 현재는 임차인들끼리 권리금을 거래하다 보니 주인인 임대인은 권리금에 대하여 잘 모르는 경우가 많고 이런 점을 역으로 이용하여 지나치게 높은 권리금을 받고 넘기는 일들도 빈번히 벌어진 것이 사실인데 이제는 향후 모든 임대인은 임차인 권리금에 대한 손해배상책임을 질 수 있기 때문에 주인인 임대인들이 권리금에 신경 쓸 수 밖에 없어서 오히려 권리금 사고가능성은 낮아질 가능성도 있다.
그 동안 위험도가 높았던 임차인들의 권리금문제를 안정화 정상화 시키기 위한 법 개정이지 상가시장을 어렵게 만들기 위한 개정은 아니라는 것이다.
다만 주인이 개입함으로써 권리금 안정성은 높아지고 권리금 인상폭도 낮아질 수 있지만 반대로 자칫 임대료 인상의 원인이 될 수도 있는 우려는 있고, 현행 소득세법에서 권리금은 기타 소득으로 과세대상이고 표준계약서 사용이 의무가 아닌 권고사안이기 때문에 상가 권리금 표준계약서가 제대로 쓰여질 가능성이 낮을 수도 있으며, 특히 권리금을 보호받으려면 공식적으로 인정을 받아야 하고 결국 매출 등 객관적인 정보를 노출시켜야 하기에 결국 이득을 보는 쪽은 임대인도 임차인도 아닌 세금을 거두는 정부가 아닐까 하는 우려가 드는 건 필자만의 기우일까..
정부는 권리금 회수 기회 보호 등을 위해 연내에 상가건물임대차 보호법을 개정할 계획이라 하지만 국회 논의가 남아있으니 임대인, 임차인 모두가 이득을 볼 수 있도록 잘 조정이 되었으면 좋겠고 그렇게 빨리 국회통과가 되었으면 좋겠다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1