대선이 끝나자 부동산시장이 들썩이고 있다. 특히 현 대통령 당선자가 과거부터 추진해오던 사업의 경우 탄력을 받을거라는 기대감이 어느 때보다 높다.
그 중 하나가 뉴타운 사업인데, 상가 업계의 조사에 따르면 뉴타운이 신흥상권으로 부상할 가능성이 커 주목을 받고 있다는 것.
재개발은 하나의 단일 구역 사업으로 이뤄지는 사업이며 뉴타운은 여러 재개발 구역을 한데 묶어 진행하는 광역단위의 계획 개발이다. 뉴타운으로 지정되면 녹지, 교육, 문화, 기반시설 등이 조화를 이뤄 발전하기 때문에 재개발 구역보다 가격 상승의 여지가 크다는 장점이 있다.
또한 뉴타운 개발이 완료되면 소비성이 강한 젊은 층의 유입이 예상돼 상권이 활성화에 기대감이 크기 때문으로 풀이된다. 하지만 뉴타운 수혜가 예상된다 해도 주변 시세에 비해 지나치게 높은 분양가와 경기 상황 등을 고려해 신중히 투자할 필요가 있다는 지적이 많다.
▶뉴타운 상가투자 방식?
우선 뉴타운 원주민에게 주어지는 생활대책은 크게 두가지로 나뉜다. 신축 상가를 분양받거나 상가지분 입주권을 구입하는 방법이 있다. 원주민에게 주어지는 분양상가 입주권이나 상가지분 입주권은 분양계약 체결 후 1회에 한하여 전매가 가능하다.
분양상가 입주권은 대략 66㎡(20평) 내외로 분양을 받는다. 실제로 업종은 실평수를 감안하게 되는데 분양평수가 적어 주로 부동산,약국,미용실 등의 규모가 비교적 작은 생활편의 시설이 입주하게 된다.
상가지분 입주권은 뉴타운에서 거주했던 사람들에게는 아파트 입주권과 보상비가 지급되고, 이곳에서 상가를 운영하던 사람들은 상가용지를 우선 분양받을 수 있는 권리를 갖게 된다. 이는 대규모택지를 조성할 때 기존에 터를 잡고 살던 원주민에게 생계 대책 차원에서 근린생활시설 용지를 특별 공급하는 것이다.
이러한 권리는 딱지 형태로 거래가 되는데 은평뉴타운의 경우 매물의 시세는 기본이 4천만원선으로 작년보다 2배가량 뛰었다.
13.22㎡~16.53㎡(4~5평) 상가를 분양받을 수 있는 상가딱지의 경우, 어디에 어떤 상가를 분양받을지 모르고, 만약 팔 사람이 약속을 어겨도 보상을 받을 길이 막막한 것이 현실이다. 택지개발주체의 상가용지 공급은 개별적으로 13.22㎡~16.53㎡(4~5평)규모로 공급되기 때문에, 상가건물을 지으려면 최소 수십명 이상의 상가딱지 소유자가 모여 조합결성을 통한 조합과의 용지공급계약을 맺어야 한다.
뉴타운의 상가딱지는 일인당 16.53㎡(5평)정도 되는데 이 면적을 가지고는 상가를 지을 수 없다. 그러므로 상가 조합이 형성되고 20명 이상 모여야 상가가 되기 때문에 이점을 반드시 유념해야 한다. 또 아파트에 대한 규제가 강화된 이후 부동자금이 상가 쪽으로 몰려들고 있지만 실제 기대 수익은 그다지 높지 않기 때문에 쉽사리 뛰어드는 것은 위험하다.
주택과 상가가 혼용되는 상가주택의 경우에는 주택과 상가의 면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비중이 큰 용도로 허가를 받을 수 있다. 이때 비중이 큰 용도의 판단 기준은 공부상의 기준이 아니라 현황을 기준으로 판단한다는 점에 주의를 요한다.
가령 공부상의 면적은 주택이 많다하더라도 현황이 상가부분이 많다면 상가에 준하는 기준으로 허가를 득하여야 한다.
외지인이 가장 쉽게 뉴타운에 상가투자를 하는 방법은 신축상가를 분양을 받는 방법이다. 도시재정비촉진지구인 뉴타운의 경우 외지인이 상가분양을 받는 경우 대지지분이 20㎡(6.05평) 이상이면 토지거래허가제가 적용된다. 대지지분이 토지거래허가의 대상이 되는지의 여부는 분양현장의 자료에 대부분 명시가 되어 있으므로 투자 목적인 경우에는 반드시 확인을 해야 한다.
대지지분을 구하는 방법은 대지면적을 연면적으로 나눈 후 분양평수를 곱하면 된다.
▶유망지역은 어디?
뉴타운 중 가장 유망한 지역을 꼽으라면 은평뉴타운이다. 은평뉴타운 개발 영향을 받는 대표적 상권은 연신내와 구파발역 상권을 꼽을 수 있다. 당장은 아니지만 뉴타운 완성 시점에 주변 상권에 적잖은 영향을 줄 전망이다.
연신내 상권은 90년대 초반 이곳 중산층들이 경기 고양시 일산신도시로 대거 이사 가면서 다소 위축됐지만 여전히 은평구의 핵심 상권이다. 서울 지하철 3, 6호선 환승역인 연신내역과 북한산~성산대교를 잇는 대로를 끼고 있어 하루 유동인구만 5만여명에 이른다.
연신내역 주변으로는 아파트단지가 거의 없는 대신 인근 갈현, 불광, 대조동에 단독·다세대주택이 밀집해 있어 수요도 충분하다. 물론 직사각형 구도의 반듯한 역세권 모양이 아니라 급지별로 차이가 많고 역사도 오래돼 노후된 점은 사실이다. 특히 연신내에서 불광, 녹번으로 이어지는 테두리 상권도 주목 받고 있다. 강북지역은 내부순환도로, 고가도로 등이 상권의 장애요인이 되는 경우가 많은데 길음뉴타운이 그런 케이스다.
장위뉴타운은 그런 상권 단절요인이 없다. 동네 상권이 계속 죽어가던 상황에서 소비층이 완전 물갈이되므로, 뉴타운 중에서도 상대적으로 괜찮은 편이다. 왕십리뉴타운도 주목받는 상권중에 하나이다. 왕십리뉴타운 역시 민자역사개발과 더불어 인근 뚝섬개발 및 신분당선의 연장등 개발호재 덕분에 인기상권으로 거듭나고 있다.
노량진뉴타운은 노량진 역사 쪽 근린상가가 유망하다. 현재의 학원가 수요 뿐만 아니라 민자역사가 개발되고 1,9호선 환승역이 되면 상당한 시너지 효과가 예상된다. 여의도와의 직통도로도 개설될 예정이어서 여의도 소비층까지 끌어들일 수 있다.
흑석뉴타운은 탁월한 조망권을 바탕으로 인기가 높으며 그 동안 대학 상권이라는 이미지를 벗어나 외부에서 인구의 유입이 예상되는 신흥 복합 상권으로 떠오르고 있다. 또 9호선 개통이라는 커다란 호재를 가지고 있어 강남을 대체할 상권으로 주목을 받고 있다.
▶투자시 주의 사항
뉴타운의 경우 상권이 형성되기까지 적지 않은 시간이 소요가 되므로 단기적인 투자보다는 장기적인 안목으로 투자에 임해야 한다. 특히 뉴타운의 모든 상가가 투자가치가 있다고는 볼 수 없다. 뉴타운 등 재개발지역은 원주민 입주비율이 20% 이하로 새로운 소비층으로 대체가 된다. 이들은 대부분 소비력이 강한 층으로 지역 상권에 활력을 준다. 그러나 같은 뉴타운이라도 그 상가의 입지를 따져야 하고 특히 역세권인지 여부와 주민들의 동선상에 있는지 살펴야 한다.
뉴타운은 투기 방지를 위해 대개 토지거래허가구역으로 지정된다. 일정한 규모 이상의 토지나 대지지분이 딸린 건물 등을 거래할 때는 자치단체로부터 허가를 받아야 한다.
특히 도시재정비촉진지구인 뉴타운에서는 토지거래허가제의 요건이 강화돼 20㎡(6.05평) 이상은 허가를 받아야 한다. 외지인이 상가분양을 받는 경우 대지지분이 20㎡(6.05평) 이상이면 토지거래허가제의 대상이 된다.
허가는 실수요자에게만 나오므로 상가를 분양을 받아 직접 운영이어야 한다는 결론이다. 임대수익을 목적으로 허가를 받지 못한다. 상가를 분양받든, 기존 상가를 매입하든 모두 허가 대상인 것이다.
물론 허가를 받지 않고 구입할 수 있는 상가가 있다. 분양받는 재건축·재개발
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