물은 높은 곳에서 낮은 것으로 흐르는 것이 자연의 순리이고, 투자는 고평가지역에서 저평가지역으로 흐르는 것이 부동산의 순리이다.
강남 집값이 폭등한 상태에서 저평가 강북, 서울 외곽지역으로 매수세가 몰리는 것은 자연스러운 현상이 아닌가
강남 집값이 마냥 오르는 것 같지만 강남 집값은 결국에는 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제, 재건축 위축 등으로 주춤하고 강북, 서울 외곽지역 집값은 저가격대, 저평가를 등에 업고 쑥쑥 오르고 있다.
이미 집값 주도권은 강남에서 강북, 서울 외곽지역으로 넘어가고 있다.
서울 부동산시장이 '팔자'보다는 '사자'가 많은 가운데 17일 KB부동산 리브온에 따르면 서울 매수우위지수는 강북 14개구가 117.0이고 강남의 매수우위지수는 아직 95.8로 100에 이르지 못하고 평균매수우위지수는 107.1이다.
기준금리 인하로 유동성 유입 기대감이 높아지면서 집을 사자는 수요가 급증했지만 강남보다는 저렴한 강북으로 수요가 몰렸다.
이미 대세가 강남보다 강북, 서울 외곽지역으로 기울어졌다고 봐야 한다.
전체적인 서울 부동산시장의 흐름을 놓고 볼때 강남이 먼저 오르면서 작금에 강북이 키맞추기를 하고 있다고 풀이된다.
필자의 소견으로는 강남 집값이 강북에 밀려 조정에 들어가면 2023년쯤에나 살아날 전망이다.
과거의 전례를 볼때 조정기간에 집값이 20~30% 정도 빠질 가능성이 크다.
과거에는 그러지 않았는데 요즈음 집값은 대세상승기와 대세하락기의 진동 폭이 커 주식시장의 주가 흐름을 보는 듯 하다.
서울시에서도 최근에 서울 재건축 `블루칩`으로 꼽히는 송파구 방이동 올림픽선수촌아파트가 정밀안전진단에서 불합격(C) 등급을 받아 재건축 추진이 잠정 중단됐다.
이같은 재건축 추진의 잠정 중단은 작년에 용산, 여의도 통합개발을 보류한다는 박원순 서울시장의 발표로 이들 지역의 집값이 폭락한 순간을 보는 듯 하다.
부동산114에 따르면 이번 주 서울 집값은 0.07% 올라 18주 연속 상승했는데 서울 주요 지역 주간 매매가격 변동률(%)을 보면 강동(0.19%)·금천(0.16%)·구로(0.15%)·강남(0.14%)· 양천(0.10%) 동작(0.09%) 성북(0.09%) 광진(0.07%) 노원(0/06%) 관악(0.05%) 서대문구(0.04%) 순위다.
이 중 금천 구로 관악은 서울 외곽지역 금관구이고 노도강 중 노원이 순위에 올랐다. 그리고 성북 광진 서대문구는 강북이다. 전반적인 상승률을 볼때 강남보다는 강북, 서울 외곽지역이 우세하다.
금ㆍ관ㆍ구(금천ㆍ관악ㆍ구로구)는 최근 신안산선 착공이라는 교통 호재가 작용한 듯 하고 성북 노원은 동북선 경전철 착공에 영향을 받은 듯 하다.
2000년대 서울 집값 상승 흐름을 보면 2007년까지는 버블세븐지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인)이 주도했지만 2008년 미국발 금융쇼크로 버블세븐지역 집값이 폭락했고 반면 그 당시 저가격대, 저평가지역의 대명사인 노ㆍ도ㆍ강(노원ㆍ도봉ㆍ강북구)은 2007년 하반기부터 2009년까지 대세상승했다.
이때의 학습처럼 강남 집값이 무너질 조짐을 보이니 저가격대, 저평가지역인 노도강과 금관구가 동북선 경전철, 신안산선 착공이라는 교통 호재로 상승세를 타고 있다.
강동구가 상승률 1위를 차지한건 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)가 오를때 덜 올라 늦게 뚝심을 발휘하는 것 같다.
강동구는 별내선 복선전철인 8호선 별내선 착공이라는 교통 호재가 있다. 8호선 별내선은 서울 강동구 8호선 암사역을 출발해 중앙선 구리역과 농수산물 도매시장, 다산신도시를 경유해 남양주 경춘선 별내역까지 6개 정거장을 연결하는 총 연장 12.9㎞의 지하철 노선이다.
이 노선으로 인하여 암사동 강동롯데캐슬퍼스트 등 이 일대 집값 전망이 밝다.
오는 12월 입주를 앞두고 강동구 고덕 센트럴아이파크 아파트의 가격 변동 움직임도 감지된다.
지난 9월 30일 4932가구 규모의 대단지인 고덕그라시움을 시작으로 오는 12월 고덕센트럴아이파크(1745가구), 2021년 2월 고덕자이(1824가구) 등 1만5724가구의 입주가 줄줄이 예정되어 있다.
금천구 독산동의 대표 아파트 역시 롯데캐슬골드파크인데 요즈음 신안산선 착공으로 금천구 독산동이 뜨니 매물도 별로없고 하루가 다르게 집값이 올라간다는 소식이 들려온다.
이렇듯 롯데아파트는 그 지역 대표 아파트로 한껏 몸값을 자랑하고 있다.
롯데그룹은 송파구 잠실 롯데월드 등 건설로 송파구 일대를 확 바꿔놓았고 부동산 투자 등으로 불로소득 25조8000억원을 얻었다.
그러고 보면 롯데그룹은 재벌급 부동산 디벨로퍼인가 보다.
이밖에 양천구는 빼어난 학군으로, 동작·광진구는 한강변으로, 서대문구는 마포구 후광효과 그리고 저평가지역으로 집값이 오르고 있다.
이번에 강북, 서울 외곽지역 노도강, 금관구 등 집값이 오르면 앞으로 '인 서울'은 힘들 것이다.
그러나 아직까지는 강북, 서울 외곽지역 30평대 구축아파트를 4~5억원대로 살 기회가 있어 집없는 중산층에 희망은 보인다.
이상 여러가지 데이타를 놓고 볼때 서울 집값, 앞으로 강남 '주춤' 강북 '쑥쑥'임을 부인할 수는 없다.