강남권에서 비강남권 시대로

집값 중심축, 비강남권으로 이동하고 있어

중앙일보조인스랜드 | 중앙일보조인스랜드 | 이주호 | 입력2019.10.28 09:08

2000년대 초부터 오르기 시작한 강남권 집값은 대 중국 조선ㆍ철강 경기가 정점에 도달한 2007년에 꼭지점을 찍었고 2008년에 미국발 금융쇼크의 경제위기로 무너지고 말았다.
제 아무리 콧대가 높은 강남권 집값이라고 해도 경제위기 앞에서는 버틸 재간이 없었는가 보다.
실물경제의 바로미터인 코스피지수는 2007년에 2000을 돌파했고 2008년에는 미국발 금융쇼크로 1000 아래로 추락했다. 하지만 2008년 말 이명박 정부의 경기부양책으로 코스피지수가 살아나기 시작해 2011년에 다시 2000을 돌파했는데 코스피지수가 상승곡선을 그린 2009~2011년 강남권 집값도 폭등했다.

2000년대 강남권 집값은 코스피지수와 같은 흐름을 보인 측면이 있다.
2010년대 코스피지수의 흐름을 보면 반도체 수출경기가 정점에 도달한 2017년에 꼭지점을 찍었고 2018년엔 하강 곡선을 그렸다. 반도체 대표주인 삼성전자 주가의 흐름을 보더라도 2017년에 최고점을 찍었고 2018년엔 폭락했지만 2019년 반도체 경기 회복으로 다시 상승곡선을 그리고 있다.

코스피지수와 강남권 집값의 상관관계를 보면 2007년과 2017년은 닮은 꼴이다. 작년에 반도체 경기가 하강했지만 올해부터 살아나고 있는 가운데 강남권 집값 역시 살아나고 있다. 강남권 집값은 2000년대에도 그랬지만 2010년대 역시 끈질긴 생명력을 지니고 있다. 반도체 경기가 최정점이었던 2017년에는 8.2 부동산대책으로 강남권 집값이 꺾였으나 2018~2019년에 다시 살아나 오늘에 이르고 있다. 그러나 강남권 집값도 반도체 경기가 다시 하강하면 꺾일 것으로 보인다. 경기가 영원히 좋을 수는 없다. 경기는 몇 년의 시차를 두고 오르내림을 반복한다.

반도체 경기가 꺾이고 삼성전자 주가가 떨어지면 강남권 집값 역시 내릴 것이다. 반도체 경기가 마냥 좋을 수만은 없다. 2008년과 2011~2013년 강남권 집값이 폭락한 경험이 있지 않은가.

최근 민간택지 분양가상한제 발표로 강남권 집값이 주춤하고 비강남권 집값은 풍선효과로 인해 꿈틀대고 있다. 강남권 재건축이 주춤하고 있는 반면 강남권 새 아파트와 중대형 아파트는 폭등하고 있다.
분양가상한제 적용 대상 지역으로 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동)와 마ㆍ용ㆍ성(마포ㆍ용산ㆍ성동), 과천, 대구 수성구 등이 거론되고 있다. 동(洞)별 핀셋 지정을 예고했는데 서울 강남구 대치, 개포동과 서초구 반포, 잠원, 방배동, 송파구 신천동, 강동구 둔촌동, 용산구 한남동, 동작구 흑석 사당동, 과천, 대구시 수성구 등을 주목하고 있다. 분양가상한제가 강남권 등에 적용될 경우 강남권 집값은 주춤할 것으로 보이지만 상한제 적용을 피해가는 비강남권은 풍선효과를 나타낼 것으로 전망된다.

KB국민은행 부동산통계에 따르면 집값 상승률이 강남권보다 비강남권이 더 높은 것으로 나타났다. 작년 9.13 부동산 대책 이후 서울 자치구별 아파트 상승률을 보면 강남 4구가 3~4%대, 마ㆍ용ㆍ성이 4~7%대, 양천구가 3.4%이며 비강남권 서대문구가 10.1%, 노ㆍ도ㆍ강 8~11%대, 금ㆍ관ㆍ구 7~8%대, 중랑구 11.4%다. 상승률이 10%가 넘는 구는 서대문구, 도봉구, 중랑구, 강서구로 그 중 도봉구가 11.7%로 가장 높고 중랑구가 11.4%로 두번째로 높다.

비강남권 대표지역은 노ㆍ도ㆍ강, 금ㆍ관ㆍ구인데 그 중에서도 도봉구의 약진이 두드러졌고, 신내택지개발지구가 속한 중랑구가 그 뒤를 잇고 있다. 도봉구의 호재는 창동역세권 개발 사업도 있지만 강북구 우이동과 도봉구 방학동을 잇는 신설우이선 연장선이다. 방학~우이 경전철 연장노선은 2017년 9월 개통한 신설우이선 경전철을 도봉구 방학동까지 연장하는 노선이다. 이 연장선은 2025년 개통 예정으로 연장선이 개통되면 도봉구 방학동은 1호선과 경전철이 지나는 더블역세권으로 입지적 가치가 크게 상승할 것으로 예상된다.

이 연장선이 통과하는 쌍문동, 방학동 일대 집값은 현재 저평가 되어 있는데 곧 착공될 왕십리역과 상계역을 잇는 동북선경전철이 도봉구를 통과하지 않는 점이 아쉽다. 향후 저평가 지역인 도봉구 집값도 오를지 관심을 모은다.
또 다른 저평가 지역인 중랑구도 희망이 보인다. 중랑구 신내2지구에 서울주택도시공사(SH) 본사 이전이 확정됐다. SH공사는 2020년까지 현재 학교용지인 신내2지구의 용도변경을 완료한 후 2021년까지 설계를 마무리하고 2022년 착공, 2024년 상반기까지 이전을 완료할 계획이다. SH공사 신내동 유치는 중랑구 지역 발전의 성장동력을 확보하는 중요한 계기가 될 것으로 예상된다.

강서구는 마곡지구 개발로 천지개벽했다. 강서구 끝자락인 방화동은 저평가된 측면이 있고 서대문구는 인근 마포구의 후광효과를 톡톡히 보고 있다. 비강남권 대표주자인 노ㆍ도ㆍ강은 동북선경전철, 금ㆍ관ㆍ구는 신안산선 착공으로 집값이 상승곡선을 그리고 있다.

이미 서울 집값 상승률 중심축이 강남권에서 비강남권으로 이동하고 있다. 강남권 집값이 주춤한 이때, 당분간 비강남권 집값이 상승곡선을 그릴 것으로 보인다. 서울 집값 상승률이 강남권에서 비강남권으로 넘어가는 시대이다.