우리가 알고 있는 땅에 투자하여 수익을 올리는 가장 쉬운 방법은 오를 때까지 기다리는 것이다.
그러나, 2003년 1월 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이 시행되고 8.31정책으로 묻어두기 투자는 설자리를 잃어가고 있다.
자신의 땅이 삼각형, 자루형, 세장비가 적은 모양상의 흠결을 가지고 있거나 지상권, 분묘기지권 등의 적법한 권리관계를 주장하기 어렵거나, 건축허가를 받지 못하는 맹지 등을 안고 있다면 보완하여 가치를 상승시켜야 한다.
모양상의 흠결이 있다면, 모양을 예쁘게 만들면 되고 권리관계 행사에 문제가 있다면 풀어가면 되고, 맹지는 도로를 확보하는 등 적극적으로 가공, 즉 리모델링을 통하여 투자가치를 상승시킬 수 있다는 점에서, 주식이나 주택과는 다른 정직한 투자상품이라고 말할 수 있다.
정직한 상품이라 함은 투자자가 관심을 갖는 만큼, 살아있는 유기체처럼 가치로 탄생된다는 의미다.
넓은 땅은 매도하기 어렵고, 넓은 땅일수록 3.3㎡당 단가가 낮아 넓은 땅을 저렴하게 매수하여 분할 기법을 통하여 3.3㎡당 단가를 높이는 방식으로 성공을 경험한 투자자는 항상 분할 기법을 염두에 두고 넓은 땅을 찾는다.
문제는 시골의 넓은 땅을 확인되지 않는 개발도면을 가지고 일반투자자에게 파는 '기획부동산'으로 인해 다소 억울한 투자자들이 있기 때문에 '분할 기법'을 구사하는 투자자들을 곱지 않은 시선으로 본다는 것이다.
오늘은 새롭게 가치를 부여하는 리모델링 기법 중의 하나인 '분할'에 대해 알아보기로 한다.
◆건축법 시행령 제80조(건축물이 있는 대지의 분할제한)
주거지역은 60㎡, 상업, 공업지역은 150㎡, 녹지지역은 200㎡, 기타 지역은 60㎡ 이하로 대지 분할을 제한한다.
물론, 이 범위내에서 지자체의 조례로 별도로 정할 수 있다.
◆개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제16조(토지의 분할)
분할된 후 각 필지의 면적이 200㎡ 이상(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 분할하는 경우에는 330㎡ 이상) 분할할 수 있다.
다만, 다음의 경우에는 그 미만으로도 분할할 수 있다.
1. 공익사업의 시행을 위한 경우
2. 인접토지와의 합병을 위한 경우
3. 사도, 농로, 임도 기타 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우
4. 토지의 형질변경을 위한 경우. 다만, 분할 후 형질변경을 하지 아니하는 다른 필지의 면적이 60㎡ 미만인 경우에는 그러하지 아니하다.
◆ 농지법 제22조 (농지 소유의 세분화 방지)
농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 분할할 수 없다.
1. 도시지역의 주거지역·상업지역·공업지역 또는 도시계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우
2. 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우
3. 분할 후의 각 필지의 면적이 2,000㎡를 넘도록 분할하는 경우
4. 농지의 개량, 농지의 교환·분합 등 대통령령으로 정하는 사유로 분할하는 경우
◆농지법 시행령 제23조 (농지를 분할할 수 있는 사유)
1. 농지를 개량하는 경우
2. 인접 농지와 분합(分合)하는 경우
3. 농지의 효율적인 이용을 저해하는 인접 토지와의 불합리한 경계를 시정하는 경우
4. 농업생산기반정비사업을 시행하는 경우
5. 농지의 교환·분합을 시행하는 경우
6. 농지이용증진사업을 시행하는 경우
◆ 지적법 시행령 제14조 (분할신청)
1. 소유권이전, 매매 등을 위하여 필요한 경우(매매분할)
2. 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 경우
그렇다면, 왜 기획부동산을 포함하여 많은 투자자들이 분할을 시도하는 것일까?
광활한 농지와 산지의 경우 적당한 면적으로 분할하면 수요가 늘어나 매도하기가 쉽고 3.3㎡당 단가도 높일 수 있다.
단순한 토지 분할 리모델링으로 2~3배의 시세차익이 보장되는 사례가 많다.
지역에 따라 다르겠지만, 가장 많이 분할하는 면적은 1000㎡ 크기의 주말농장으로 분할하는 '매매분할'과 지구단위계획면적 기준에 벗어나기 위해 1만㎡ 미만, 그리고 실수요자들이 가장 많이 찾는 3000~5000㎡이다.
이처럼, 땅의 일부를 팔기 위해 분할을 시도하는 것이다.
물론, 공동으로 소유하는 땅을 지분대로 분할하는 경우나, 공공의 목적을 위해 불가피하게 분할하는 경우도 있다.
그러나, 분할의 매력을 최대한 발휘하여 수익을 극대화하는 투자자는 따로 있다.
바로 한 필지의 땅에 용도지역이 중복된 경우, 보다 유리한 용도지역으로 편입시키도록 분할하는 기법을 사용하는 것이다.
"1필지의 토지가 2 이상의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우 그 토지중 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 있는 부분의 규모가 330㎡ 이하인 토지부분에 대하여는 그 1필지의 토지중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 관한 규정을 적용한다"는 규정을 이용한다는 것이다.
예를 들면 2000㎡의 관리지역과 600㎡의 농림지역으로 이루어진 2600㎡땅이 있다면 관리지역과 농림지역을 적용하여 시세가 각각 형성되지만 관리지역과 농림지역을 두개로 분할하면 1000㎡의 관리지역과 300㎡의 농림지역으로 분할하여 1300㎡, 2필지가 된다면 이 땅은 모두 관리지역이 되어 가치는 변경된 만큼 상승하는 것이다.
땅 투기를 방지하는 차원에서 무분별한 토지 분할은 쉽지 않아, 도시지역에서는 분할이 어렵고, 비도시지역에서는 시장.군수의 허가를 받아야 진행할 수 있는 토지 분할은 쉽지 않는 비법이다.
그러나, 건축법이 허용하는 범위내 농지 및 산지 전용허가를 받을 수 있다면 농지 및 산지 분할은 투자자로서는 관심을 가져볼 만한 리모델링이라 할 수 있다.
리모델링은 재건축에만 있는 것이 아니다.
묻어두기 투자가 아닌, 화장법을 통하여 가치를 상승할 수 있는 개발 가능성 있는 땅으로 만드는 리모델링은 토지 투자의 매력이다. 상상의 날개를 그려가면서 땅을 바라본다면 즐거운 탐방이 되지 않을까 생각해본다.
투모컨설팅(
www.toomo.co.kr) 대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자 강 공 석