부동산 투자의 방향을 설정하는 데 있어서, 가장 강력한 드라이브는 국가정책이다.
토지거래허가제도의 실효성을 제고함으로써 투기적 수요자의 시장진입을 차단하는 취득단계, 보유과세 합리화를 통해 투기적 토지수요를 억제하는 보유단계, 기반시설부담금 도입 및 개발부담금 재부과 등 부담금제도의 정비로 개발이익 환수하고 개발로 인한 토지보상자금이 토지로 재유입되지 않도록 토지보상 흐름체계 개선하는 개발단계, 실거래가 등기 등 토지거래 투명화를 기반으로 지가상승으로 인한 자본이득을 적절히 환수할 수 있는 장치를 마련하는 양도단계등으로 토지 투자를 흔들어 놓은 것이 2005년 8.31대책이다.
토지 투자의 가이드 역활을 하고, 성공과 실패를 가늠하는 8.31대책을 모르고 토지 투자에 나서는 투자자들이 의외로 많다는 것을 상담을 통해 알 수있어, 토지에 관련된 주요 핵심 내용을 점검해 볼 필요가 있다.
▶ 취득 단계
1. 종전에는 전 세대원이 6개월이상 해당 지역에 거주하면 농지.임야에 대해 토지거래 허가를 받을 수 있었으나 전 세대원이 1년이상 해당지역에 거주하여야 토지거래 허가를 받을 수 있는 것으로 허가요건을 강화하였다.
9월중에, 귀농자 등의 농지 취득과 농지 소유자의 매도를 쉽게 하기 위하여 6개월로 조정될 예정이다.
2. 허가받은 토지를 농지는 6개월, 임야는 1년동안 의무적으로 이용하여야 하였으나, 의무 이용기간을 강화하여 농지는 2년, 임야는 3년, 개발사업용 토지는 4년, 기타 토지는 6개월에서 5년으로 대폭 늘어났다.
3. 종전에는 취득 후 토지이용에 필요한 소요자금계획만 제출하면 되었지만, 허가신청시 토지취득에 필요한 자금조달내역도 제출하여야 한다.(국세청 등에 통보하여 탈세, 명의신탁 등 조사에 활용)
4. 허가 요건이나 의무 이용기간 위반시에 대한 사후관리를 철저히 하여 종전에는 과태료 500만원을 납부하였지만, 현재는 이행강제금을 취득가액의 10%를 매년 납부하여야 한다. 또한, ‘신고 포상제(토파라치제)'를 도입하여 거래를 위축시키고 있다.
부정한 방법으로 허가 취득시는 2년이하의 징역 토지가격의 30%이하의 벌금을 부과하도록 하였다.
5. 취.등록세 실거래가 신고제로 인해 시장 투명화와 가격 안정화를 가져왔지만, 투자자 입장에서는 실현수익율을 고려하여야 하고 단기적 접근이 어려워졌다.
6. 기획부동산의 피해가 지분분할에 있기에, 도시지역의 지분분할 제한에서 비도시지역까지 개발행위를 받아야 하는 것으로 강화하였다. 한마디로 "쪼개 파는 행위"를 근절시킨 것이다.
▶ 보유 단계
비사업용 토지에 대한 종합부동산세의 과세를 강화하였다.
종전에는 인별 합산하여 공시지가 6억원이 초과될때 부과하였으나 세대별 공시지가가 3억원 초과시 종합부동산세를 납부하여야 한다.
아울러, 과표적용률의 변화로 인해 기준시가의 변동이 없어도 납부세액은 증가하게 되어있다.
즉, 종합부동산세는 2006년 기준시가의 70% 적용을 시작으로 매년 10% 증가하다 2009년부터 100%를 적용하고 있다.
재산세는 2008년 55%를 시작으로 매년 5%씩 증가하다 2017년이면 100%를 적용할 예정이다.
▶ 개발 단계
1. 폐지된 개발부담금의 부활로 건물 준공시 토지 개발이익의 25%범위안에서 납부하여야 한다.
여기서, 토지개발이익은 사업종료시 지가 - 사업착수시 지가 - 개발비용- 정상지가 상승분이다.
2. 기반시설부담금의 도입 목적이 기반시설을 갖춘 토지공급 확대 및 투기 및 난개발 억제를 통해 토지시장 안정화에 있다는 점에서 건축허가시 개발로 인한 기반시설 설치비용을 개발행위자에게 부담시키고 있다.
3. 토지수용시 채권,현물 보상 활성화로 1억원 초과분은 전액 채권을 지급하고, 현물보상제도를 도입한다.
부재지주에 대해서는 보상액 중 일정금액을 초과하는 부분을 전액 채권으로 지급한다.
▶ 양도 단계
1. 토기투기지역에서만 시행되던 실거래가 과세를 전면적으로 실거래가를 적용하고 있다.
2. 비사업용 토지의 양도세 중과세(60%)와 장기보유특별공제 적용 배제하고 있다.
3. 법인부동산의 경우 종전 법인세만 25% 부과하던 것을 개인과 비슷한 수준으로 특별부가세를 도입하여 법인세 25%, 특별부가세 30%를 부과하여 탈세를 방지하고 있다.
이상과 같이, 토지 투자에 대해 취득단계(토지거래허가 등)부터 시작하여 양도단계(부재지주 등)까지 무거운 세금으로 인해 거래 위축을 가져온 것이 8.31대책이다. 실수요자에게는 유리하게 재편되고 일반 투자자들에게는 압박 요소로 작용하고 있다는 것을 알 수 있다.
땅으로 부를 일군 많은 투자자들은 안다. 투자의 로또는 땅에서 나온다는 것을..체득을 통해 알고 있다.
그러나, 땅 투자의 패러다임은 변하고 있다. 아니 변하였다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 제정 취지를 다시한번 생각해 볼 필요가 있다.
즉, 후세에 물려줄 소중한 국토를 무분별하게 개발하는 것이 아니라 계획에 맞추어 이용하여야 한다는 것에 있음을 우리 투자자들은 알아야 한다.
과거의 묻지마 투자에서 과학적으로 접근하여야 한다는 것. 이렇게 땅 투자의 패러다임은 변하였다.
투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자 강 공 석