지하철이나 전철은 대중교통의 대명사로 이미 오래전부터 일반인의 생활권에 밀접해 커다란영향력을 행사하고 있다. 특히 상권형성에 있어서는 절대적인데 지하철이나 전철역이 있는 상권과 그렇지 못한 상권은 활성도가 판이하게 다르다. 또 신설 역이 개통되면 신흥 상권으로 급부상하며 그 일대 지역상권을 재편하는 파괴력을 지니고 있다.
수도권 및 지방 대도시의 경우에도 마찬가지다. 인천을 비롯한 부산과 대구, 광주, 대전 등 도 지하철 시대가 본격적으로 열렸는데 지하철이 차지하는 교통수단분담률은 실로 막대하다. 서울의 경우 전체 통행량의 35~40%에 이르고 수도권 전체로는 약 20%정도의 교통수단분담률을 차지하고 있다.
서울 1~8호선을 비롯한 전철이나 지하철역이 들어선 지역은 대부분 지가 상승요인으로 작용하는 것과 함께 대형 상권으로 발전하였다. 특히 단일노선에서 환승역으로 바뀌는 경우에 주변상권이 다시 한번 업그레이드되어 그 일대의 대표적인 상권으로 부각되는 경우가 많다.
▶환승역 상권이 주목 받는 이유는
지하철 노선의 핵심은 도심 곳곳으로 이어주는 환승역이다. 환승역이 필요한 이유는 최단거리를 제시함으로 정확한 시간대를 예측할 수 있는 정확성을 부여하기 위함이다. 또 버스 등 대중 교통이 역세권 위주로 경유를 하게되어 지역 연계성을 살리자는 것이다.
환승역이 되면 사통팔달 접근성이 좋아지므로 역세권 주변으로는 택지와 업무시설들의 개발행위가 많아지게 되어 유동 인구층의 급격한 증가가 이루어지며 역지명의 인지도가 높아져 랜드마크 역할을 하게되는 것이다. 또한 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비층의 비율이 높아져 판매시설과 유흥 시설 등 다양한 계층의 소비층이 상주하게 되어 업종의 다양성 및 경쟁력이 높아진다는 전문가들의 평가다.
▶ 환승역 상권 성공 셰레를 살펴보면
건대역 상권(2ㆍ7호선 환승)은 최근 서울시내 주요 상권들이 경기침체와 내수부진에 따른 매출감소 그로인한 권리금 하락이 지속이 되고 있는데 비해 불경기 속에서도 오히려 꾸준히 활성화되고 있는 몇몇 상권 중 하나가 바로 ‘건대입구역’상권이다. 어느덧 서울시내를 대표하는 상권으로 급성장한 건대상권은 1984년 지하철2호선이 개통되고 나서도 한 동안은 인근 화양리상권에 가려 빛을 보지 못한 상태였다. 그러나 대표적인 유흥상권이었던 화양리가 1995년 청소년보호구역으로 지정되면서 윤락가와 유흥업소들이 사라지고 10대 소비층을 유입하는데 실패하여 쇠퇴해가는 과정에서 현재의 건대입구역 일대가 화양리로 몰리던 젊은 소비계층을 본격적으로 유입하기 시작했다.
하지만 무엇보다도 건대상권의 눈부신 약진에는 청담대교의 개통과 지하철7호선이 결정적인 역할을 했다고 볼 수 있다. 강남구와 광진구를 연결하는 청담대교는 차량과 지하철이 동시에 이용할 수 있어 강남의 인구가 건대상권으로 진입하는 시간을 크게 단축시켰으며, 7호선역시 이곳을 환승역세권으로 변모시킴과 동시에 마땅히 갈곳을 찾지 못하던 중랑구의 주민들까지 이곳으로 발을 옮기게 만들었다.
연신내 상권은 지하철 3ㆍ6호선의 환승역이 되면서 유동인구의 활발한 유입이 되고 있으며 이와 함께 대형 쇼핑타운의 건립, 은평뉴타운 등으로 인해 명실상부한 북서부 최고의 상권으로 거듭날 것으로 기대하고 있다. 은평뉴타운은 올해 6월부터 1만4000여 가구가 입주해 유동인구만 4만 명에 이를 전망이라 상권에 활력을 줄 전망이다.
노원역 상권(4ㆍ7호선 환승)이 동부단 최고의 중심상권으로 꼽히는데에는 환승역이란 장점이 큰 작용을 하였다. 60만 이상의 풍부한 배후 가구를 바탕으로 한 노원역 상권은 교통의 편리함과 백화점, 은행, 금융기관 등 집객요소를 갖춘 주요 시설물들이 상권을 둘러싸고 있다.
사당역 상권(2ㆍ4호선 환승)도 지하철 2호선을 이용하는 강북, 강남 주민들과 4호선을 이용하는 과천, 안산 방면 남부 수도권 주민들에 이르기까지 폭넓게 이용하는 교통의 요충지로서 유동인구는 20만명에 달한다. 그 외 잠실역 상권(2ㆍ8호선), 이수역 상권(4ㆍ7호선), 신도림역 상권(1ㆍ2호선 환승)도 환승역이 개통됨으서 침체되었던 상권에 활력을 불어넣어 성공한 사례로 꼽힌다.
▶ 예정 환승역 중 유망 상권은 어디
강남구청역 상권(7호선, 신분당선 개통 예정)이 강남의 새로운 명품상권의 메카로 떠오르고 있다. 이 일대는 강남역이나 삼성역처럼 대단위의 상권보다는 고급화를 전문적으로 추구하고 있으며 강남구청역이 중심이 되어 서울에서 손꼽히는 번화가로 탈바꿈할 것으로 보인다. 강남구청과 주변기관의 이전으로 행정밀집지역으로서 신분당선 개통시 상권이 한단계 업그레이드 것으로 보인다.
강남역 상권(2호선, 신분당선 개통 예정)대한민국최고의 소비상권으로 인정하는 데 주저하지 않을 정도로 탁월한 상권임이 입증된 곳이다. 강남역이 이토록 최고상권의 반열에 오르게 된 데에는 매우 많은 요인이 작용했을 것이다. 사통팔달의 교통여건, 삼성타운 입주, 롯데칠성부지 개발 등 호재가 풍부하다. 특히 2009년 상반기 개통되는 지하철 9호선이 강남역북쪽 교보타워사거리를 경유하게 되고 신분당선이 개통하게 되면 환승역이 되면 1일 유동인구 100만명이 될 것으로 예상된다.
양재역 상권(3호선, 신분당선 개통 예정)주변도 개발 심리로 들떠 있다. 2010년으로 예정된 신분당선(강남역~양재역~정자역)이 개통되면 양재역을 지나는 유동인구는 더욱 증가할 것으로 예상된다. 학원가로 유명한 노량진역 상권(1호선, 9호선 예정)도 수혜지역이다. 9호선 개통은 물론 뉴타운, 민자역사 개발로 상권이 큰 변화를 보일 전망이다.
당산역 상권(2호선, 9호선 개통 예정)은 당산철교의 재개통과 함께 당산역 일대에 개발에 불을 붙인것은 다름 아닌 9호선 . 9호선 개통이후 강서구 인구까지 더해지면 유도인구는 15만명으로 예상되며, 당산동 주변에 추가로 4500여 가구 대단위 주거단지를 형성하게 된다.
여의도역 상권(5호선,9 호선 개통 예정)도 9호선 개통으로 상권이 설레고 있다. 여의도는 지하철 5호선이 지나고 있지만 강남 접근성이 떨어져 그동안 지역뿐 아니라 교통 면에서도 ‘섬’이라는 평가를 받아왔다. 그만큼 교통 개선 효과가 다른 곳보다 클 것이란 뜻이다.
왕십리역 상권(중앙선, 2ㆍ5호선, 분당선 연장 개통 예정)은 2010년에 분당선이 선릉역과 연결되고, 2011년에는 왕십리뉴타운이 입주를 시작한다. 그리고 2017년에는 경전철 동북선의 종착지로 퀸터플(5개 노선 환승) 역세권으로 성장하게 된다. 분당선 연장으로 강남 인구를 포함해 분당 등 수도권 남부지역의 사람을 끌어 모으는 역할을 하게 된다.
마지막으로 몇가지 주의점을 말씀드리고 싶다. 서울의 마지막 노선인 9호선 개통과 강남권 신분당선의 개통을 마지막으로 서울권 환승역은 황금상권으로 불리운다. 환승역의 경우에는 출구가 보통 두자리인 경우가 많다. 역세권 상가투자시 무조건식의 투자보다는 사당역의 사례처럼 타 교통과 연계성이 있는 주출입구에 위치한 상가인지를 확인하고 투자에 임해야 한다. 역세권 상가의 경우 선호도가 높아 분양가가 주변보다 높은 경우가 많다. 주변 시세와 비교 후에 투자에 임해야 하겠다.