서울 강서구 내발산동 발산택지개발지구 B프라자와 S프라자는 동시에 OO은행이 서로 자기 상가에 입점한다고 홍보를 하였다. 과연 누구의 말이 사실일까? 타 은행이 아닌 동일한 은행이 일정 지역내 각기 다른 건물에 입점한다는 것은 있을 수가 없는 일이기 때문이다.
이처럼 사활을 건 싸움의 내막에는 분명 이유가 있었다. 우량 임차인이 입점함으로 누리는 시너지 효과는 단순히 은행하나가 임점한다는 의미 이상의 결과를 보여주기 때문이다.
얼마전 국토해양부에서는 전국 2955만 필지에 대한 개별공시지가를 발표했다. 전국에서 땅값이 가장 높은 곳은 서울시 중구 충무로 1가 24-2번지(명동 파스구찌)로 지난해 1㎡당 5940만원보다 7.7% 상승한 1㎡당 6400만원으로 지난 2004년 이후 1위 자리를 고수했다.
명동 파스구찌가 4년 내내 전국 최고의 지가를 기록한 비결은 뭘까? 명동이 대한민국 최고의 상권이라는 잇점도 작용했지만 우량 임차인의 선정이 주요했다는 평가다. 물론 상가는 임대료 위주로 수익을 내는 부동산이다. 그렇지만 좋은 임차인을 만나 건물의 가치가 오를 수 있다면 당장의 이익은 포기할 줄도 알아야 한다고 상가 전문가들은 조언한다.
우량 임차인이 선호되는 이유? 좋은 임차인은 상가를 랜드마크로 만들어 줄 수 있는 사람을 말한다. 투자자들이 상업용 부동산투자를 고려할 때 수익성에만 집착하는 경우가 간혹 있다. 물론 상가투자를 하는데 수익성을 배제할 수는 없겠지만 어떤 임차인을 선정하느냐는 상당히 중요하다.
그러기 위해서는 우선적으로 업종선택을 잘해야 한다. 상가의 가치는 임대인이 아니라 임차인이 만드는 것이기 때문이다. 결국 어떤 업종의 임차인을 선택하느냐가 상가의 가치를 판가름하는 잣대가 된다. 한때 잠깐 유행하는 업종보다는 상가이미지를 꾸준하게 높여주는 업종이 좋다. 은행 등 금융기관, 편의점, 약국, 병·의원, 제과점 등이 여기에 속한다.
최근들어 임차인들이 어떤 계층을 중심으로 구성돼 있는지가 주요한 건물가치 산정방식으로 떠오르고 있는 추세이다. 상식적으로도 안정적인 수익률이 보장될 수 있는 우량 임차인들로 구성된 건물은 추후 매각시 그렇지 않은 건물에 비해 평가가 높아질 수밖에 없다.
당장 높은 임대료 수익을 제시하는 업종은 경계를 해야 한다. 높은 임대료를 지불한다고 해서 반드시 우량 임차인이라고 볼 수도 없기 때문이다. 임차인이 높은 임대료를 지불할수록 임대료 연체가능성도 높아질 수 있다. 이런 현상은 내수침체기에 확연하게 나타난다. 법인 직영형태가 아니라 개인사업자가 운영하는 경우 자칫 권리금 문제로 인해 명도 또는 임대료 인상이 원활하게 이루어지지 못할 수도 있다.
마지막으로 최근 상가투자의 경향은 단기적인 투자보다는 장기적인 안목으로 안정성을 추구하는 패턴으로 변화하고 있는데 상가투자시 객관적인 입지 조건뿐 아니라 임차인의 장사 노하우, 설비투자 의지 등도 따져봐야 할 주요한 항목이다.
우량 임차인을 고르는 4가지 노하우 ◆ 업종 성격에 따른 시설투자 수준을 살필 것
시설 투자가 많이 되는 업종의 경우 그렇지 못한 임차인이 보다 꼼꼼하게 판단해 점포를 운영하는 하게 된다. 초기 비용을 많이 들인 만큼 임차인이 가게를 금방 비우는 일도 적다. 따라서 다른 조건이 비슷하다면 시설 투자 수준이 높은 업종에 임대한 곳에 투자하는 편이 유리하다.
◆ 임차인 지불 능력을 따질 것
인지도 높은 브랜드 업종이나 은행, 병·의원 등으로 계약이 이뤄진 상가가 좋다. 지불 주체가 임대료를 체불할 가능성이 낮으며 장기적인 임대가 가능하기 때문. 또 임대기간이 장기적이라 계약조건에 따라 일정기간 후 일정률의 임대료 인상도 가능하다. 기업의 자산관리 체계상 개인 임차인처럼 승계자에게 과도한 권리금을 요구하는 일도 적다. 예를 들어 24시간 무인 금융점포는 해당 기업이 임대차 종료를 원하더라도 점포 보증금을 돌려받는 선으로 정리하는 경우가 많다. 권리금이 낮거나 없는 점포는 새로운 임차인을 들이는 데 좋은 조건이 된다.
◆ 적정 임대료 수준과 지불 시기를 조정할 것
해당 상가에 입점한 첫 임차인이 가게 운영에 최종적으로 실패하면 향후에 낭패를 볼 수 있다. 주변으로부터 상가 입지가 나쁘다는 부정적 인식을 줄 수 있기 때문인데 이 경우 나중에도 적정 임대료를 받기 어려울 수 있다. 반면 첫 임차인이 성공적으로 자리잡으면 투자자의 점포에도 무형의 가치가 생겨난다. 따라서 임대인도 임차인과 동반자적 인식을 갖고 초기 임대료와 중기 임대료를 적절한 선에서 책정할 필요가 있다. 예를 들어 상권 형성 때까지는 임대료 부담을 줄여주면서, 영업 활성화 이후 정상화하는 등의 지혜가 임대인과 임차인 모두에게 도움이 된다.
◆ 임차인의 장사 경험을 검증할 것
수익을 분석할 때 보증금과 월세 같은 경제적 수치에만 집착해선 안 된다. 장사는 입지만으로 되는 것이 아니기 때문이다. 운영자의 운영 능력에 따라 입지가 나쁜 점포라도 영업기반이 커질 수 있고, 반대로 입지 좋은 자리가 주인 탓에 빛을 못 보기도 한다. 임차인의 경영 수완을 고려, 중장기적 임대차 안정성을 검증해야 한다.