투자의 성패를 좌우하는 요인들이 복합적으로 연결되어 있어, 투자의 어려움을 하소연하는 투자자들이 늘고 있다.투자의 본질이 "잃지 않는 것"이라고 하여 장기투자와 리스크관리를 하여야 한다고 한다.
장기투자와 리스크 관리의 대표적인 법칙인 "72법칙"과 "-50/100의 법칙"을 소개하면서 부동산과의 상관관계는 어떠한지 알아보기로 한다.
■ 72법칙
복리 이자를 적용하여 원금을 두 배로 불리는 데 걸리는 년수를 계산하는 공식으로,복리의 마술을 보여주면서 장기투자의 매력을 느끼게끔 해준다.
복리에 관한 이야기로 알려진 유명한 실례가 있다.
"1626년 당시 인디언들에게 지급한 맨해튼 섬의 대가는 겨우 24달러 상당의 장신구와 구슬이었다. 이를 두고 사람들은 현재 맨해튼 섬의 가치를 떠올리며 당시 헐값에 땅을 판 인디언들의 어리석음을 비웃었다.
하지만 미국의 유명한 펀드매니저 피터 린치는 당시 인디언들이 땅값으로 받은 물건을 현금으로 바꿔 연리 8%의 채권에 복리로 투자했을 경우 360여년이 흐른 1989년에는 그 가치는 무려 32조 달러에 이른다고 밝혔다. "
복리 계산은 계산기로 구하기는 어렵지만, 72법칙을 이용하여 손쉽게 구할 수 있다.
연간 12%의 수익률로 운용하게 된다면 72를 12으로 나눈 값, 즉 6년이면 투자금액을 두 배로 늘릴 수 있다.
3년후, 5년 후에 현재의 돈을 두 배로 만들고 싶다면 매년 몇 %의 투자수익률을 올려야 하는 지를 알고자 할 경우에 72를 각각의 예정 년수로 나누면 된다.
예를 들면, 1000만원을 연 4%의 복리가 적용되는 상품에 가입했을 경우, 2000만원으로 되는 데 얼마나 걸릴까.
간단하게 72÷4=18년이다. 연 8%의 수익률을 예상한다면, 72÷8 = 9년으로 단축된다.
5천만원을 6년후 1억원으로 만들고 싶다면 72÷ □ = 6년으로 년 수익률이 12%가 되어야 가능하다는 것이다.
■ -50 / 100의 법칙
리스크 관리가 얼마나 중요한지를 알려주는 법칙이다.
즉, 잃지 않는 것이 버는 것이고 하락시 수익률과 상승시 수익률이 같다고 착각을 하는 오류로부터 출발한다.
투자자본의 절반을 잃는다면, 원점으로 돌아오기 위해서는 두배로 불려야 한다는 "-50/100의 법칙"은 무엇일까?
예를 들면, -50%의 수익률을 회복하기 위해서 50%의 수익률을 내면 된다고 착각하는데, 실제로 -50%의 수익률을 복구하기 위해서는 100%의 수익률이 필요하다.
1억원의 가치가 5천만원으로 하락한 후, 50%의 상승은 7천5백만원이 되기 때문에 50%의 상승이 더 필요하다는 점에서 결국 100% 상승이 있어야 원금이 회복되는 것이다.
오늘의 10% 상승은 내일의 10% 상승과는 다르다는 것을 알려주면서 리스크 관리의 중요성을 알려주고 있다.
즉, 1천만에서 10% 상승은 1천1백만원이지만, 내일의 10%는 1천1백만원의 10%로 1천 2백10만원이다.
하락하는 시장에서는 손실을 최소화하기 위해 매도에 집중하여야 하고, 상승하는 시장에서는 성급히 매도하지 말아야 한다는 것을 알수 있다.
하지만, 손실 공포 본능에 의한 가슴앓이로 손절매하는 경향이 있고 약간의 수익이 있다면 더욱 수익을 확보하려는 본능 때문에 투자는 타이밍의 예술이라고 할 수 있을 만큼 매도 및 매수 적기를 잡기란 어려운 것이다.
■ 부동산의 가치투자
최근 가치투자 개념이 "워렌 버핏"의 성공담으로 알려지면서 장기투자와 리스크관리의 중요성을 부각시켰다.
주식 투자에서 통할 것 같은 가치투자를 부동산에 도입하면서, 부동산도 가치투자로서 성공할 수 있다는 것이다.
그러나, 가치 투자의 슬로건이 장기투자라고 한다면 부동산은 오히려 리스크가 있지 않을까?
주택이나 토지를 장기간 보유하여 보상등으로 많은 부를 안겨다 주기도 하지만 10년이상의 장기간 동안 애물단지로 취급받는 부동산도 많다는 것을 주변에서 쉽게 볼 수 있다.
오히려, 비과세 기간을 활용한다든지 호재 중심으로 갈아타기한 전략이 더 많은 수익을 주기도 한다.
그렇다면, 부동산은 가치투자가 적합하지 않는 것일까?
가치투자를 재해석하는 것이 중요하다.
부동산이 보유하고 있는 내재가치를 평가해 매입한 후 미래가치가 시장가격에 반영될때까지 기다리는 것이라 할 수 있다.
즉, 과거의 1기신도시에서 보듯이 인프라 구축이 완성되고 성장형 도시로 되기까지 10년이상 걸리면서 미래가치가 제대로 반영되는 2000년대에 들어서 많은 가치투자자를 탄생시켰다.
도시 확장에 따른 개발 잠재력이 강한 토지(개발제한구역, 군사시설보호구역 등)를 매입하여 막대한 보상을 통해 새로운 가치투자자도 탄생시켰다.
부동산의 가치투자는 장기투자만을 수반하는 것이 아니라, "-50/100의 법칙"의 리스크관리도 수반되는 장기투자를 의미한다고 볼 수 있다.
따라서, 지역적인 개발호재와 함께 중장기적인 계획으로 인구 유입요소가 있는 지역에 투자하는 것이 포인트라 할 수 있다.
과학적인 분석과 이를 뒷받침하는 개별호재를 중심으로 가치투자를 수반하는 장기투자와 갈아타기의 리스크 관리를 통해 새로운 가치투자자로 거듭나어야 할 것이다.
투모컨설팅(
www.toomo.co.kr) 대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자 강 공 석