농지.산지 규제완화에 대한 기대감과 토지 이용도를 제고하겠다는 정부의 지침을 알고서 발빠르게 움직이는 투자자들이 늘고 있다.
MB정부의 농지 및 산지의 관리정책의 주요 포인트를 살펴보면 농업보호구역의 일부 해제, 대체 농지조성 의무 폐지, 한계농지의 거래 및 소유를 완화하여 개발 용지의 확대, 비영농 농업법인의 농지 소유 허용, 비농업인의 상속.이농 농지 소유를 무제한 허용하기로 하였고 농업인의 출자를 장려하여 농가소득을 높여가자는 데 있다.
이러한 가이드라인을 참조하여, 임야에 대한 관심이 부쩍 늘어가고 있지만 유의하여야 할 산지가 있다는 것을 알아야 할 것이다.
1. 인.허가가 어려워 개발이 불가능한 공익용 보전산지
산지관리법상의 산지는 준보전산지와 보전산지로 구분한다. 보전산지는 공익용 산지와 임업용 산지로 분류한다.
공익용 산지는 백두대간등 산줄기나 산림자원 보전과 수자원 및 자연환경 생태 보전등 공익을 목적으로 보존성이 강하여 공공목적이외에는 엄격하게 개발을 금지하고 있다.
임업용 산지는 공익목적뿐만 아니라 산림보존의 합리적인 범위내 일반인의 개발과 이용이 부분적으로 허용되기 때문에 투자처로 접근이 가능하다.
결국, 토지이용계획확인원에 '공익용산지'로 표기되는 산지는 무조건적으로 제외하는 것이 좋다.
2. 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 산지산지 매입시에 현장 답사를 하다 보면 십중팔구 눈에 띄는 것이 묘지다. 사실, 묘지가 없는 산지는 투자처로 매력이 떨어진다.
역으로 생각하면, 풍수지리학상으로 양지바르고 눈에 띄기 쉽게 조상을 모시고 싶어하는 것은 인지상정이다.
때문에, 명당에 가깝고 용도가 다양한 산지는 묘지가 반드시 있다고 보아도 과언이 아니다.
하지만, 분묘기지권으로 인해 건축등 재산권 행사에 문제가 있을 우려가 있기때문에 투자자들은 기피하기 마련이다.
투자자를 대동하여 산지를 방문시 묘지 몇기를 접하면 손사래를 흔들며 발길을 돌리는 것이 열에 아홉은 된다.
이렇게, 분묘기지권이란 타인의 토지에 분묘를 소유하기 위해 관습법상 인정되는 지상권이다. 존속기간은 분묘가 관리되고 있는 동안 존속하고, 분묘기지권이 성립되면 후손들이 분묘를 관리하는 한 강제로 이장할 수 없고, 매수자가 토지 이용에 제한을 받는다.
그러나, 매도하기 위해 내놓은 사람의 조상 묘가 있는 산은 묘지 이장 조건을 계약서에 명시하고 계약하면 아무런 문제가 없다.
문제는 산에 임자 없는 묘지다. 이때는, 특약사항에 매도인이 책임지고 묘지 이장 조건을 명시하고 계약을 체결하여야 한다.
또한, 매도인 측에서 이장의 협상 범위까지 해결해 주는 방안도 문제가 없어야 한다.
연고가 있는 분묘는 분묘기지권이 성립된 경우 강제로 개장할 방법이 없다.
무연고 분묘는 그 사유를 기재한 신청서에 그 분묘의 사진을 첨부하여 분묘 소재지를 관할하는 구청장.시장.군수를 거쳐 서울특별시장, 광역시장 또는 도지사에게 제출, 허가를 받아야 한다. 이 때 공고는 2종이상의 일간지에 각각 2회이상 개장 사유를 공고해야 한다. 공고기간은 최초의 공고일로부터 2개월로, 그 기간이 지나야 적법하게 개장할 수 있다.
역발상으로의 분묘기지권, 묘지가 많다는 것은 그만큼 명당 자리라는 것을 알고서 접근한다면 의외로 큰 수익을 낼 수 있다.
다만, 많은 시간과 협상 능력이 좌우된다는 점 때문에 쉽게 접근하기는 어렵다.
3. 산지전용제한지역의 산지산림청의 산지전용제한지역으로 지정되어 있다면 원칙적으로 개발행위가 금지되기 때문에 무조건 제외한다.
4. 인.허가가 어려운 악산
준보전산지라도 전원주택을 지을 때 경사도 15도이상(지역에 따라 다름)이면 허가를 내주지 않는다.
또한, 암반등이 많고 공사시 재해가 우려되는 산지나 돌산은 피해야 한다. 막대한 토목공사비와 개발비용이 소요되기 때문이다.
건축설계사무소의 조언을 빌리자면, 돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳은 공사비가 많이 들어가고 개발이 쉽지 않다고 하고, 반대로 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해서 공사가 힘들다고 한다.
토질은 건축물의 침식 원인이 될 수 있기 때문에 전문가의 도움을 받는 것이 필수다.
5. 빼어난 자연환경을 자랑하는 울창한 숲숲이 울창하고 보존가치가 높은 산지는 피하는 것이 좋다. 산지 전용이 가능한 지역이라도 산림의 모습인 임상이 좋거나 입목축적(나무의 밀도와 크기)이 임야가 소재한 시.군의 평균치보다 50%넘게 울창한 지역은 보전성이 강하기 때문에 허가를 받기가 어렵다.
나무가 울창하거나 과일나무등이 심어진 산지는 해당 수목도 매매 대상인지 파악하여야 하여야 후일 분쟁을 피할 수 있다.
입목등기라 해서 산지 소유자와 수목의 소유자가 다른 경우도 있기 때문에 현장답사시 반드시 확인하여야 한다.
6. 진입 도로 개설 가능성이 없는 산지 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지는 진입로의 문제에 대한 해결방안을 강구한 후 매입하여야 한다.
맹지라면, 지방도나 국도등 기존도로까지 도로를 낼 수 있는 지 여부를 파악하고, 필요시 추가매입을 하여야 한다.
진입도로를 살 수 있는 여건이 안된다면 진입도로의 토지주에게 토지사용승낙을 받으면 가능하다.
7. 연접 개발 제한으로 인해 개발이 금지된 산지임야 500미터이내의 다른 산지에서 30,000㎡이상의 개발허가가 이미 있는 경우는 연접개발로 허가를 내주지 않는다.
현재, 입법 예고중인 연접개발 완화는 500미터를 250미터로 시행될 예정이다.
농지.산지 규제완화에 대한 기대감으로 자연을 벗삼아 상대적으로 저렴한 임야에 현장 답사하면서 상기와 같은 점에 유의한다면 최소한 나만의 장기투자는 되지 않을 것이다.
다른 부동산 상품과는 달리 많은 내공이 필요하고, 개별성이 강하여 투자자들이 접근하기는 어려울 수 있다.
하지만, 부동산으로 큰 부를 이룬 사람은 '땅'에서 나온다는 것을 부인하지 않는다면 꾸준한 관심과 함께 과학적으로 접근하여야 할 것이다.
투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / DAUM 카페 ‘부귀모’
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자 강 공 석