약 10여 년 전에 인터넷에 올라온 어느 주부의 글과 이어진 기사 때문에 그 당시에 화제가 되었던 사건이 발생했다.
필자의 기억에 남는 바로는 이 30대 후반의 주부는 대학을 졸업했고 사회생활도 한바 있었고, PC도 잘 다루는 알뜰 주부여서 마침 아파트 소유권이전등기를 하려다가 등기비용이 너무 많이 드는데 놀라서 법무사를 통하지 아니하고 손수 소유권이전등기를 하려고 작정하고서 그 소유권이전절차를 밟기로 했다고 한다.
그 주부는 어찌 어찌하여 겨우 소유권이전등기신청서를 작성하여 서울의 모 등기소 민원창구에 들러서 접수하려니까 “이렇게 해서는 안 됩니다. 법무사를 통해서 해오시든가 아니면 제대로 해 오십시오."
"그럼 무엇이 어떻게 잘못 되었습니까?" "등기신청은 아주 어렵습니다. 법무사한테 가셔서 물어보세요. 여기 창구에서는 너무 바빠 일일이 가르쳐 드릴 수가 없습니다. 그리고 이런 것은 전문지식에 관한 노하우인 것이지 민원과는 다른 것입니다.”
위 주부는 그러기를 여덟 차례에 걸쳐 거듭 등기신청서 접수를 겨우 겨우 통과하였다고 한다.
몹시 화가 난 그 주부가 인터넷에 이를 하소연 하는 글을 올렸고, 이를 본 기자가 다시 기사화 한바, 이 주부의 안타까움이 당시에 사회적 물의가 되었었다.
그런데 정작 알고 보니 이 주부를 그렇게 어렵도록 고생을 시킨 것은 다름 아닌 ‘주택채권 매입가액 산출 방법’을 몰랐기 때문이었던 것이다.
이 주택채권 산출방법을 가르쳐주는 데가 아무데도 없었기 때문에 그 주부는 그토록 안타깝게 고생을 많이 한 것이다. 대장장이도 자기의 기술을 아무에게나 공짜로는 가르쳐주지 않는다고 한다.
그녀가 돈 한푼도 안쓰고 위의 노하우를 공짜로 익히려 하였기 때문이었다. 당연한 것인데 위 알뜰 주부가 비용을 절약(節約)한다고 시작한 것이 거듭되자 나중에는 오기(誤氣)가 발동해서 여덟 번이 되었다고 한다.
결과적으로 절약(節約)인지는 불문(不問)으로 하겠다.
최근에 필자에게도 이 주택채권액 산출을 해달라는 부탁이 몇 번 있었기에 이에 위 주부의 안타까운 얘기가 새삼 기억이 나서 이에 필자는 이 방법을 독자들께 가르쳐 주고자 한다.
한편, 이런 것도 자기만이 갖고 있는 노하우인데 누가 상대급부 없이 그냥 공짜로 산출방법을 가르쳐준다 더냐?
그래서 전문가는 따로 있는 것이고, 그 보수는 지급되어야 하는 것이 당연한 것이다.
(오늘 현재도 위 주부처럼 같은 사례는 계속되어가고 있다고 보면서 노하우의 대가를 지급할 줄 아는 것이 현명하다고 본다. 전문가의 노하우는 보호되어야 하고 우대되어야 하는 것이 마땅하다고 본다. 일반적인 얘기지만 너무 공짜로 남의 노하우를 그냥 거저 얻어 가려는 얌체(?)가 너무나 많다고 본다).
흔히 주택 매입(경매로 매수하든 중개로 매수하든)을 한 다음에는 소유권이전등기(所有權移傳登記)를 대부분 법무사를 통해 하게 된다. 이 경우 법무사의 등기비용 내역 중에서 일부 산출근거를 따지게 되는 것 중에 하나가 국민주택채권할인매입가액(國民住宅債券割引買入價額) 계산이라고 본다.
대개는 “그냥 그런가 보다”하고 넘어가는데 일부는 따지고 드는 ‘똑 소리꾼’이 있기 마련이다.
그렇다면 우리도 한번 ‘똑 소리꾼’은 아닐지라도 이를 한번 배워 보는 것이 어떨까?
먼저 채권의 명칭과 종류를 똑바로 알아야 한다. 주택을 소유권이전등기(所有權移傳登記)하거나 근저당(根低堂)할 때에는 '제1종 국민주택채권'을 사야 한다.
그렇다고 이 채권 액면가액(額面價額) 100% 전부를 매입하여서 5년간 보관(保觀)하기보다는 통상적으로 그날 그날의 채권할인율(債券割引率)에 따른 할인 매입을 하게 된다.
예를 들어 제1종 국민주택채권의 2008. 7. 10. 오늘날짜 할인율은 15.62%이다(매일 변동된다).
그러면, 이를 어느 법령 무슨 규정에 근거하는 지를 일반인들이 알지를 못한다. ‘부동산전문가’라고 하더라도 잘 모를 수도 있다.
1. 제1종 국민주택채권 매입대상자와 매입기준
★주택법 시행령 제95조 1항의 [별표12]<개정 2006.2.24> 제1종 국민주택 채권 매입대상자와 매입기준에 의한다.
예를 들어 보자. 서울 마포구 o o 동의 oooo아파트 24층을 서울서부지방법원 2007타경 140oo 사건에서 593,000,000원에 낙찰 받았다고 할 경우를 가정해본다.
★주의사항
이럴 경우에 주의해야 할 점은 위 낙찰가액을 기준으로 하는 것이 아니고 2008년 1월의 공동주택공시가격이 기준이 된다는 점을 잊어서는 아니 된다.
2. 주택공시가격 알아보기
매수가격이 아니라 그 주택의 공시가격이 기준이 되므로 먼저 이를 알아보는 방법부터 배워야 한다.
☞인터넷에서 다음 경로로 접속하면 주택별 공시가격을 알 수 가 있다.
●국토해양부 - 온나라부동산정보포털 - 민원열람 - 주택공시가격 -2008년1월 단독.공동 주택 공시가격열람 -
열람결과 위 예로 든 아파트의 2008년 1월의 공동주택공시가격은 458,000,000원이었다.
여기서는 위 주택의 공시가격인 458,000,000원(o)이 기준이 되는 것이지 실제로 낙찰 받은 매수가격인 593,000,000원(x)이 기준이 되지 않는다는 점에서 이를 두고 헷갈려서는 안 될 것이다.
3. 제1종 국민주택채권 매입가액 산출하기
위 별표기준에 따라서
가. 매입금액: 11,910,000원
☞부동산등기 - 소유권의 이전 - 주택 - 시가표준액 2억6천만 원 이상 6억 원 미만 - 특별시광역시 - 매입기준 26/1000
▶위 국민주택채권 매입금액 산출: 458,000,000 x 26/1000 = 11,908,000원 만원 단위로 절상하면, 11,910,000원이 된다.
나. 할인매입가액: 1,860340원
▶채권할인 매입가액 산출(소유권이전등기의 경우)
이미 위에서 오늘 날짜(2008.7.10.)의 국민주택채권 할인율이 15.62%라고 했다.
11,910,000원 x 0.1562% = 1,860,342원 원단위 2원은 절사 한다. = 1,860,340원이다.
4. 근저당권설정 등기상 채권 매입 액
이번에는 위 아파트 매수 잔금대출 523,000,000원이라고 가정 할 경우에 근저당권 설정등기 상의 주택채권매입가액을 산출하는 방법을 알아보도록 하자.
위 별표 기준에 따라서
☞위 잔금 대출에 따른 근저당권 설정등기 경우:
매입기준은 10/1000이다.
가. 채권 매입가액(근저당설정 등기)
☞국민주택채권 매입가액 산출 방법:
523,000,000 x 10/1000 = 5,230,000원
나. 채권할인 매입가액(근저당권설정 등기)
☞채권할인 매입가액 산출
5,230,000원 x 0.1562% = 816,926원 ?원단위 절사 816,920원이다.
5. 일일 채권할인율 알아보기
☞국민은행 - 국민주택기금 - 국민주택채권 - 본인부담금
☞본드114 - 채권할인율
2008. 7. 10.
글쓴이 서승열(공인중개사, 경매컨설턴트, 중앙일보 조인스랜드 재테크전문가 칼럼리스트)