재테크를 하는 사람치고 민법(民法)에서 규정한 부동산(不動産) 관련 「소유권과 점유권 및 점유취득시효」에 관하여 공부를 안 해본 사람은 아무도 없을 것이다.
그런데 우리들은 이를 명확히 안다거나 그 법률관계를 명백하게 식별(識別)할 줄을 잘 모른다.
특히 부동산의 매수인이 인도받거나 등기하지 않는 등 그 부동산에 관하여 “권리위에 잠자는 자에 대하여는 법적 보호를 해줄 가치가 없다”할 것이므로 시효제도(時效制度)를 규정하고 있다.
그리고 자주점유의 추정에 관한 과거의 판례가 최근에는 깨어지고 있어 판례가 바뀌었음을 살피고자 한다.
이에 필자 자신이 복습하는 의미에서 민법 조문을 살펴보고, 민법학강의 서적 및 판례 등에서 그 핵심을 전편과 후편으로 나눠 간추려 보았다.
▶사례.
원래 A의 소유인 토지를 미등기인 상태로 1923년 4월부터 B가 점유하여 왔다.
그 후 1963년부터 1973년 사이에 B는 이 토지의 매수를 A에게 제의하였으나 거절당하였다.
1965년 6월, A는 C명의로 명의신탁에 의한 소유권보존등기를 했고, 그 후 1981년 4월, 자기 앞으로 매매를 원인으로 한 소유권보존등기를 하였다.
그리고 1982년 A는 B에 대하여 위 토지의 인도 및 차임 상당의 부당이득금 반환청구를 하였다.
이에 대하여 B는 1923년 당시 위 토지를 매수 또는 수용하였다고 주장하면서 동시에 취득시효를 주장하였다.
이에 대하여 B가 토지를 매수 수용한 사실은 인정되지 아니하였으며, A는 B가 매매와 같은 자주점유의 권원이 없다고 하여 B의 취득시효를 부인하였다.
양자의 법률관계는 어떤가?
▶논쟁점.
자주(自主)점유인가? 점유취득의 원인이 불분명한 경우 민법 제197조 제1항에 의하여 ‘소유의 의사’로 점유한 것으로 추정 된다.
그렇다면 B의 취득시효는 인정되는가?
-民法 제197조 [점유의 태양(態樣)] ①점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정(推定)한다.
②선의(惡意)의 점유자라도 본권에 관한 소(訴)에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의(惡意)의 점유자로 본다.
▶풀이.
판례가 바뀌었다.
위 사례는 B의 토지매수나 수용 사실이 인정되지 않았으므로 점유취득의 원인이 불분명한 경우에 해당 한다.
이러한 경우 민법 197조 제1항에 의하여 점유자 B는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다.
그러나 B가 스스로 매매(賣買) 등과 같은 自主점유의 권원(權原)을 주장하였고, 이것이 인정되지 않았다.
이 경우 과거의 판례에 따르면, 자주점유(自主占有)의 추정(推定)이 가능하였으나(대판 전원합의체 1983. 7. 12. 82다 708, 709), 최근의 파례에 따르면 이는 외형적･ 객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 가지고 있지 아니하였던 것이라고 볼만한 사정이 증명된 경우에 해당되어 자주점유의 추정은 깨어진다고 한다. (대판 전원합의체 1997. 8. 21. 95다 28625)
따라서 B는 자신의 점유가 새로운 권원에 기한 점유임을 증명하지 못하면 취득시효를 주장할 수 없다.
-점유권(占有權)
1. 의의(意義)
물건을 사실상 지배하고 있는 경우에 그 사실(事實)적 지배(支配), 즉 점유(占有)를 정당화시켜주는 법률상의 권리(본권)가 있느냐 없느냐를 묻지 않고서 그 사실적 지배상태를 보호하는 것이 점유제도(占有制度)이다.
점유권(占有權)이란 ‘물건에 대한 사실상의 지배’에 부여되는 법적지위를 말한다.
※민법 제192조 [점유권의 취득과 소멸] ①물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다.
②점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸한다.
2. 점유의 종류
‘소유의 의사’를 가지고서 하는 점유가 자주(自主)점유이고, 그 이외의 점유가 타주(他主)점유이다.
-부동산소유권(不動産所有權)의 취득시효(取得時效)
※민법 제245조 [점유로 인한 부동산소유권의 취득기간]①20년간 소유(所有)의 의사(意思)로 평온(平穩), 공연(公然)하게 부동산을 점유하는 자는 등기(登記)함으로써 그 소유권을 취득(取得)한다.
②부동산의 소유자(所有者)로 등기(登記)한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의(善意)이며 고실(過失)없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권(所有權)을 취득(取得)한다.
▶판례.
임의경매절차가 진행되어 부동산이 제3자에게 경락되고 대금이 납부되어 종전 소유자의 소유권이 상실되었다면 종전 소유자가 경락된 부동산을 계속 점유하고 있더라도 그 점유는 타주점유(他主占有)로 보아야 한다. (1999. 4. 13. 98다 40848, 98다 40855, 98다 40862)
▶판례.
명의 신탁 된 부동산에 관하여 그 점유자의 점유취득시효 완성 후 그 소유권이전등기를 경료하기 전에 위 명의신탁이 해지되고 새로운 명의신탁이 이루어져 그 소유 명의가 점유취득시효 당시의 명의수탁자로부터 새로운 명의수탁자에게로 이전된 경우, 위 소유 이전 명의의 이전이 무효가 아닌 이상 새로운 명의수탁자는 위 점유취득시효 완성 후에 소유권을 취득한 자에 해당하므로 , 위 점유자는 그에 대하여 시효취득을 주장할 수 없다. (2000. 8. 22. 2000다 21987)
▶일반취득시효의 특별요건
「20년간 소유의 의사로 평온(平穩)･ 공연(公然)하게 부동산을 점유하는 자는 ‘등기함으로써’ 그 소유권을 취득 한다｣.
①따라서 부동산의 일반취득시효에 특별히 요구되는 요건은 등기(登記)이다.
원용: 법전
원용: 판례
원용: 민법학강의 신조사 2003.6.20 김 형 배 393, 401, 424, 448, 449
편저자 서 승 열 마포컨설팅.com
"재테크경매는이렇게하는것이다” 저자
중앙일보 조인스랜드 재테크전문가 칼럼니스트