미분양 아파트 투자 보류 의견에도 불구하고 많은 분들이 미분양에 관심이 있는것 같다. 미분양 아파트 계약 보류의견을 피력하기 보다는 현명하게 미분양 아파트를 선택할수 있는 방법을 공유하는것이 일반 부동산 초보 투자자들에게 도움이 될 듯 싶다.
그래서 나름대로 체계적으로 접근할수 있는 가치 있는 미분양 아파트 선별방법에 대하여 연재물을 기획해본다
[[정부 미분양 아파트 2차 대책 준비중]]
마침, 정부에서도 미분양 아파트 관련 2차 대책이 준비하고 있다. 수도권의 미분양 아파트도 이제는 계약을 준비할때가 되었기 때문이다
분석적으로 볼때 대부분의 미분양 아파트는 미분양 되어 있는 현실에서 보듯이 투자가치가 없는 것이 사실이다. 하지만, 특정 시장 상황이나 과도한 부동산 규제 그리고 비 이성적인 시장 분위기로 인하여 투자가치 있는 아파트들이 가끔은 미분양 아파트로 남는다.
그러나, IMF 때보다도 더 많은 13만가구나 넘는 미분양 아파트중 투자가치 있는 미분양된 아파트를 찾기는 생각만큼 쉽지는 않다. 건설현장 분석도 해야 하고, 주변 시세도 파악해야 하고, 해당 지역 지역호재 분석은 물론이거니와 경제상황 변화와 정책적 변수까지 감안을 해야 하기 때문이다.
[[미분양 아파트 계약 시기]]
정책적 변수와 경제상황 변수는 가장 중요한 판단 근거 기준이지만 필자의 능력 밖 변수라 언급은 곤란하나 , 대략적으로 이야기 할수 있는 부분은 정부가 부동산을 규제 하다가 완화하는 시점이 미분양 아파트 매입시점이 되고 경제가 좋아 지는 시점이나 내수를 진작하기 위하여 건설업을 활성화 시키는 시점이 미분양 아파트 매입시점이 된다.
2차 미분양 대책이 준비되는 지금의 시점이 정책변수 측면에서는 미분양 아파트 계약 준비시점이라고 본다.
[[순위내 마감된 평형이 있는 단지 골라야]]
이러한 시기적 인식하에서 미분양 아파트를 계약하려 할때 핵심은 개별 미분양 단지 선택이다.
어떤 단지를 선택할것이고 어떤 기준으로 접근할것인가. 논자에 따라서 단지 선택기준도 틀리겠지만 필자가 가장 중요시 하는 미분양 아파트 단지 선택 첫번째 기준은 분양 당시 청약경쟁률이다
분양 당시 순위내에서 일부 평형이 마감되었다면 남은 미분양된 평형은 시장흐름이 문제일뿐 입지와 가격면에서는 일반 다수에게 어느정도 선호받는 단지로 생각할수 있다.
현재 미분양된 아파트 단지에서 순위내 마감된 평형이 있을때 다른 평형의 미분양은 입지와 가격면에서는 어느 정도 투자가치 있다고 보면된다. 평형별로 순위내 마감과 미분양 평형이 섞여 있는 경우는 가격과 입지의 문제가 아닌 정부의 대출규제와 시장의 유행에 의하여 미분양 된것이기 때문이다.
순위내 마감된 평형이 있는 상태에서 미분양 되었던 대표적인 아파트는 최근까지 입주하고 있는 동탄신도시와 용인 동백지구가 있다. 두 지역의 미분양 아파트단지는 일부 평형에서 3순위 마감이 있었으나 중대형 평형에서는 미분양이 많았다 하지만, 입주전까지 모든 미분양은 소화되었고 입주시 시세는 동백과 동탄이 분양가 대비 평균 100% 상승하였다.
동탄신도시와 용인 동백지구의 미분양이 순위내 일부 평형이 일부 마감되었어도 신도시와 택지지구였기 때문에 입주시 시세가 높게 나왔다고 볼수도 있다. 이럴때 또 다른 사례로 들수 있는것은 개별 분양했던 수도권 S지구의 L 아파트이다.
2003년 10월 29일 정부는 10.29대책을 발표하였고 부동산 시장이 급격한 침체에 빠져들때 L 아파트는 11월 17일에 분양을 하였다. 당시는10.29대책 직후였기 때문에 극도로 침체된 부동산 시장 상황으로 인하여 전문가와 언론들은 30평대의 실수요 목적의 청약만 권장하였고 이제는 아파트 분양을 통한 부동산 투자는 끝났다 심하게는하락만 남았다 하는 조언들을 하였던 상황이었다.
따라서, 극도로 침체된 부동산 시장분위기에서 분양되었던 L 단지는 분양전 청약대기자들의 많은 관심에도 불구하고 막상 분양결과가 나왔을때 중소형 평형은 청약경쟁순위 내에서 마감하였으나 가장 넓은 평형이었던 중대형 평형은 침체된 시장 분위기상 대부분의 세대가 미계약으로 인하여 미분양 되었다.
그래서 한동안 미분양 상태로 있던 수도권 S지구의 L 아파트 중대형은 이후 시장 분위기가 바뀌면서 입주전에 모든 미분양이 해소되었고 입주시에는 평당 분양가 770만원이 평당 1500만원대로 시세가 형성되어 분양가 대비 90% 이상 상승하였었다.
화성 동탄신도시 미분양 사례,용인 동백 미분양 사례,그리고 수도권 S지구 아파트의 미분양 사례와 입주시 시세상승을 볼때 미분양 아파트 첫번째 선택조건은 분양당시 청약경쟁률이라고 생각할수 있다.
그래서, 필자의 미분양 아파트 선택은 미분양 아파트중 해당 단지에 순위내 마감된 평형이 있는가를 제일 먼저 기준으로 삼는다. 청약경쟁순위 (3순위 포함)마감된 평형이 없는 미분양 단지와 순위내 마감된 평형이 있는 미분양 아파트 단지는 일반 다수의 선호도에서 많은 차이가 있기 때문이다.
결론을 다시 한번 내려보면, 미분양 아파트를 선택할땐 분양당시 청약경쟁순위에서 마감 평형이 있는 단지를 선택하면 다른 미분양 단지에 비하여 입주시 높은 수익률을 기록할수 있다고 본다.
*** 미분양 아파트 선택기준은 계속 연재 됩니다**