부동산

6년만에 투기지구 첫 지정
청약ㆍ오피스텔 규제 강화
재건축 투기수요 원천차단
무주택자 주거는 적극지원

[헤럴드경제=최정호ㆍ정찬수 기자] “(8ㆍ2 부동산 대책은) 시세차익을 목적으로 한 투기를 차단하는 강력하고 우선적인 조치다. 실수요자 중심의 주택시장 관리와 세제 금융ㆍ주택 공급을 통해 불법행위를 막는 데 역점을 뒀다.” (김태년 더불어민주당 정책위의장)

문재인 정부가 서민주거 안정에 사활을 걸었다. 분양권 전매제한과 금융규제 강화를 통한 주택시장 체질 개선을 통해서다. 2일 8.2 대책에는 다주택자에 대한 양도소득세 강화와 정비사업 규제 정비, 불법행위 처벌 강화 등 개정사항도 다수 포함될 전망이다.

▶“강남4구ㆍ세종시 투기지구로”=김현미 국토교통부 장관은 이날 국회에서 열린 주택시장 안정화 방안 당정협의에서 “앞서 6ㆍ19 대책을 통해 정부는 주택수요를 억제하고 과열지구의 전매제한을 강화하는 등 노력을 지속했지만, 규제가 덜한 오피스텔과 재건축ㆍ재개발 등 일반아파트 전매 등으로 투기수요가 유입됐다”면서 “수년간 이뤄진 과도한 규제 완화가 대내외 경제여건 개선과 맞물려 투기수요가 크게 늘어났기 때문”이라고 진단했다.

앞서 예상됐던 투기지구와 투기과열지구 지정 지역은 예상보다 넓어질 것으로 예상된다.

김태년 정책위의장은 “투기이익이 높은 정비사업 배정 지역 등 지속해서 투기 세력이 유입되면서 주택시장의 불안을 가중시키고, 실수요자의 내 집 마련을 어렵게 한다”며 “특히 서울 강남4구와 세종시를 투기지역으로 지정하고, 투기과열지구도 중복으로 지정해 투기수요 유입을 차단할 것”이라고 밝혔다.

투기과열지구에 지정되면 재건축 지위 양도가 금지되고 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 대출 한도가 40%로 강화되는 등 총 14개 규제가 동시에 적용된다. 특정 지역의 지정과 해제가 수월해 과열 양상에 대한 대응을 빠르게 적용할 수 있을 것으로 보인다.

투기지구는 투기과열지구보다 강한 개념이다. 2개월간 집값 상승률이 전국 평균보다 30% 높거나, 1년간 연평균 상승률이 직전 3년간 전국 상승률보다 높은 지역에 지정된다. 금융ㆍ세제 제재가 핵심이다. 다주택자에 한해 양도소득세 실거래가 추가 과세와 주택담보대출 건수가 제한된다. 중도금 대출비율 축소와 복수대출 제한도 포함된다. 다주택자의 시장 진입을 사전에 차단하려는 정부의 의지가 엿보이는 대목이다.

▶청약, 오피스텔도 손본다=내 집 마련을 위한 청약제도 개편도 이뤄진다. 청약통장 1순위 기간을 연장하고 무주택기간을 따지는 청약가점제 적용 비율을 확대하는 방안이 거론된다. 청년과 신혼부부 등 주거 취약계층의 주거 안정을 도울 수 있는 공적 임대주택 확충은 기본이다.

김 장관은 “내 집을 절실히 필요로 하는 실수요자의 기회가 확대되도록 할 것”이라며 “신혼부부 등 실수요자를 위한 주택공급 확충이 주된 내용”이라고 했다.

아파트 시장에 초점이 맞춰진 6ㆍ19 대책의 풍선효과로 지목된 오피스텔 규제에도 눈이 쏠린다. 업계는 일반 아파트처럼 인터넷으로 청약을 받고 조건을 강화해 투명성을 높이는 방향이 될 것으로 예측하고 있다. 인터넷 청약이 의무화가 아니라는 점은 한계로 지적된다. 아파트 시장처럼 오피스텔도 인터넷 청약을 강제할 수 없어 이를 보완할 장치가 어떤 식으로 적용될지 관심이 쏠린다.

▶재건축ㆍ재개발 규제도 정비=김 정책위의장이 강조한 재건축ㆍ재개발 등 정비사업의 규제 정비도 속도를 낸다. 앞서 국토부는 재건축 초과이익 환수제를 추가연장 없이 내년 1월부터 예정대로 시행하겠다고 밝혔다. 투기과열지구 규제에 따른 조합원 지위 양도 제한과 조합원 분양권 전매제한도 포함될 것으로 보인다.

전문가들은 투기과열지구 지정으로 재건축 시장이 빠르고 냉각될 것으로 내다봤다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “재건축 아파트의 입주권이 제한되면 한 번 사고 나면 거래할 수 없어 투자자 입장에선 부담이 커진다”면서 “단서가 어떻게 붙을지는 두고 볼 문제지만, 일부 지역에선 재산권 침해 논란이 부상할 수도 있다”고 분석했다.

6ㆍ19 대책에서 빠졌던 공급 대책이 보완될지는 미지수다. 격차 해소보다 시장친화적인 공급으로 시선을 분산시켜야 한다는 목소리도 나온다.

김재언 미래에셋대우 부동산세무팀장은 “서울의 경우 수요보다 공급이 여전히 부족해 재건축 아파트에 자금이 쏠리며 과열이 이어지는 것”이라며 “정비사업이 공급의 한 축이라는 점에서 필요하지만, 새 정부의 기조 속에서 공급부문을 어떻게 가져갈지 고민할 필요가 있다”고 조언했다.

andy@heraldcorp.com
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