부동산

[이데일리 권소현 기자] 작년 말 서울 송파구 문정동에 있는 오피스텔 한 실을 매수한 김 모(39)씨는 한동안 세입자가 구하지 못해 속을 끓였다. 그러다 숙박공유업체에 등록해 관광객 대상으로 임대를 하면 수익률이 훨씬 높다는 얘기를 듣고 숙박시설로 활용할 수 있는 방법을 찾아봤지만, 오피스텔을 숙박시설로 대여하는 것은 불법이라는 얘기를 듣고 포기했다. 오피스텔 대신 합법적으로 숙박을 받을 수 있는 ‘레지던스’를 분양받았더라면 선택의 폭이 넓었을 것이란 생각에 후회가 몰려왔다.

흔히 레지던스로 부르는 생활형 숙박시설이 수익형 부동산의 틈새 상품으로 주목받고 있다. 각종 규제에서 자유로운 데다 임대는 물론이고 숙박시설로까지 활용할 수 있기 때문이다. 최근 아파트 못지 않은 설계를 갖춘 레지던스가 선보이면서 직접 거주를 목적으로 분양받는 이들도 늘어나는 추세다. 다만 활용 용도에 따라 과세 여부가 달라질 수 있고 입지에 따라 수익률 편차도 큰 만큼 꼼꼼하게 체크할 필요가 있다고 전문가들은 조언한다.

◇부동산 규제 뚫고 ‘하이킥’

생활형 숙박시설은 취사와 세탁을 할 수 있어 아파트나 오피스텔처럼 거주가 가능하면서도 호텔처럼 숙박시설로도 활용할 수 있다. 1990년대 후반 처음 등장해 중장기 숙박업소로 인기를 끌었지만 2010년 레지던스의 숙박영업은 불법이라는 대법원 판결이 나면서 주춤했다. 그러다 2012년 1월 보건복지부가 공중위생관리법 시행령 개정을 통해 기존 숙박업을 일반형과 생활형으로 구분하고 ‘생활형 숙박업’ 조항을 추가하면서 합법적으로 지위를 인정받았다.

생활형 숙박시설은 아파트와 달리 상업시설에 지을 수 있는데다 확보해야 하는 주차대수도 오피스텔의 절반 수준이어서 사업성이 높다. 개별등기가 가능하고 세입자 입장에선 전입신고도 할 수 있어 소유와 임대, 전대가 모두 가능하다. 에어비앤비 등 숙박공유 플랫폼에 등록해 관광객에게 빌려주거나 위탁업체에게 맡겨 전문 숙박시설로 활용할 수도 있다.

생활형 숙박시설의 가장 큰 장점은 규제에서 자유롭다는 것이다. 청약통장이 필요 없어 만 19세 이상이면 누구나 분양받을 수 있다. 대출 규제도 적용받지 않는다. 주택이 아닌 숙박시설이어서 거주목적이 아니라면 종합부동산세 합산 대상도, 다주택자 중과 대상도 아니다. 분양권 전매 제한도 없다.

때문에 투자상품으로도 각광을 받고 있다. 2014년 말 부산 해운대구에서 공급된 ‘더 에이치 스위트’는 분양 3개월만에 완판(100% 계약)됐다. 분양권에 수천만원의 프리미엄(웃돈)이 붙어 거래되기도 했다. 가장 큰 평형인 전용 89㎡는 당시 분양가가 3억8250만~4억5000만원이었지만 현재 호가는 3억9500만~5억2900만원 수준이다.

현대산업개발이 작년 11월 초 경기도 남양주 별내지구에서 분양한 ‘별내역 아이파크 스위트’는 평균 8.74대1, 최고 23.03대1의 높은 청약경쟁률을 기록하며 총 1100실이 3일만에 완판됐다. 지난달 말에 청약을 실시한 ‘제주 아이파크 스위트’ 역시 145실에 8600여건의 청약이 접수(평균 경쟁률 59대 1)에 이어 계약 시작 일주일 만에 모든 호실이 팔려나갔다.

업계 관계자는 “과거에는 레지던스가 장기 투숙객을 위한 숙박시설로 활용됐지만 최근에는 주거를 목적으로 하는 수요도 늘고 있다”며 “아파트 못지 않은 평면을 갖춘 단지들이 공급되면서 직접 거주하기 위해 분양받는 이들도 많다”고 말했다.

◇직접 거주시 주택에 산정…과세 여부 확인해야

다만 생활형 숙박시설은 취득세가 4.6%로 일반 주택보다 높다는 점은 염두에 둬야 한다. 숙박시설로 활용할 경우에는 주택 수 산정에 포함되지 않지만, 실제 거주하거나 전월세로 임대해 전입신고가 이뤄진다면 주택 수에 포함된다. 종부세 합산이나 양도세 중과 대상이 될 수 있다는 뜻이다. 임대는 임대사업자로 등록해야 가능하다는 점도 미리 체크해야 한다. 숙박시설일 경우 사업소득에 따른 부가가치세와 소득세를 납부해야 하고 주택임대소득에 대한 비과세 혜택은 받을 수 없다.

주택담보인정비율(LTV) 등과 같은 대출 규제는 받지 않지만 주택이 아니기 때문에 주택대출보다 사업자대출을 받거나 본인이 보유하고 있는 다른 부동산을 담보로 대출받아 중도금을 납부해야 하는 경우도 있기 때문에 자금 조달 여부도 확인해야 한다.

실거주 목적이라면 주거 환경을 따져볼 필요가 있다. 전용률이 낮고 주차 가능 대수가 적은 데다 대부분 상업지역이나 관광지 주변에 들어서기 때문에 주거 쾌적성이 떨어질 수 있기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “생활형 숙박시설이 전용률이 낮아 가구원이 많은 수요층이 거주하기에 애매한데다 같은 층에 숙박시설로 활용하는 가구가 많으면 소음 등에도 시달리는 경우도 있다”며 “관리의 주체가 주민인 아파트와 달리 대행사나 위탁사가 관리를 맡기 때문에 자율성이 떨어질 수 있다는 점도 감안해야 한다”고 말했다.

수익형 부동산으로 투자할 경우 입지나 배후수요 등에 따라 수익률이 엇갈릴 수 있는 만큼 꼼꼼하게 살펴야 한다.

권소현 (juddie@edaily.co.kr)