부동산

"실수요자는 무주택자에게 유리해진 청약 노리며 느긋하게 베팅하라."

"우량주 같은 서울 아파트, 정부 규제로 숨 고르기하다가 재상승할 것."

문재인 정부가 내놓은 초강력 부동산 대책인 9·13 대책 이후, 증권가에서는 '여의도 집잘알(집값을 잘 알고 있는 전문가) 삼형제'로 꼽히는 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장, 채상욱 하나금융투자 연구원, 이광수 미래에셋대우 연구원이 주목을 받고 있다. 여의도 증권가의 부동산 고수들은 마치 주식시장에서 기업의 주가를 현재와 미래 실적 전망에 따라 예측하듯, 방대한 데이터를 분석해 시장 흐름을 예상하는 것이 특징이다. 이들은 2019년 황금돼지띠 해를 맞아 부동산 시장에 어떤 변화가 닥칠 것이라고 보고 있을까? 다음 달 7~8일 열리는 '2019 대한민국 재테크 박람회'에 연사로 나설 예정인 3인방에게 부동산 재테크 전략을 꼼꼼히 들어봤다.

◇여의도 홍 박사 "서울 아파트는 우량 대형株"

박사 학위 소지자인 홍춘욱 팀장은 정부의 9·13 대책 효과를 부정하지 않는다. 대출 규제나 세금 중과와 같은 강력한 규제 탓에 잠시 숨고르기는 하겠지만, 서울과 수도권의 주요 지역은 견조한 실수요에 힘입어 장기적으론 상승할 것이라고 말한다. 그는 "서울을 중심으로 한 수도권의 주택 공급량 대비 실수요는 여전히 높다"며 "수요를 고려하지 않은 규제 일변도의 부동산 대책은 한계가 있을 수밖에 없다"고 말했다.

홍 팀장은 서울·수도권이 장기적으로는 무조건 오를 수밖에 없는 이유로 이 지역 실수요자 대비 '괜찮은 집'이 부족하다는 점을 든다. 그는 "수도권은 인구 2500만명의, 세계에서 3~4번째로 큰 메갈로폴리스(초거대 도시)"라며 "비교적 임금 수준이 높은 근로자들이 수도권에 집중돼 있고 이들을 위한 '괜찮은' 집이 충분하다고 볼 수 없다. 지금은 규제에 경기 침체까지 겹치면서 시장이 얼어붙어 있지만 경기 호전이나 정부의 대대적 SOC(사회간접자본) 투자 등 긍정 신호가 보이면 주택 가격은 어김없이 오를 것"이라고 예상했다.

그는 또 서울과 수도권의 핵심 지역 주택을 주식시장의 우량 대형주(株)에 비유하기도 했다. 우량 대형주의 단기 흐름은 예측하기 어렵지만 5~10년 뒤 가격을 물었을 때 '당연히 오른다'고 할 수 있는 것처럼 서울·수도권 집값도 마찬가지라는 것이다.

◇똑부러지는 채 작가 "정부 규제 피한 수도권 아파트 유망" 얼마 전까지만 해도 채상욱 연구원은 대표적인 집값 강세론자로 꼽혔다. '돈 되는 아파트, 돈 안 되는 아파트'나 '오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략' 등과 같은 다수의 부동산 베스트셀러 서적을 펴내면서 집값 강세를 외쳐왔다. 그런데 정부의 9·13 대책 이후 채 연구원은 입장을 180도 바꿨다. 그는 서울·수도권 등과 같은 주요 지역 집값은 지금과 같은 규제가 지속되는 한 떨어질 수밖에 없다고 말한다. 세금 부담으로 투자 수요가 빠지면서 집값은 자연스럽게 하방 압력을 받는다는 것이다. 채 연구원은 "정부 정책 때문에 집을 사야 할 곳과 사지 말아야 할 곳이 기계적으로 나뉜 상태"라며 "부동산 시장은 당분간 펀더멘털(기초여건) 분석을 하지 않아도 될 정도"라고 말했다.

그는 "집값 변동을 크게 일으키는 다주택자들이 세금 부담 때문에 규제 지역이면서 전용면적이 85㎡ 이하면서 공시 가격이 6억원(수도권 기준)을 넘는 집에는 관심을 일절 두지 않을 것"이라며 "해당 주택은 가격이 폭락하고, 반대로 이에 해당하지 않는 주택은 크게 오를 가능성이 높다"고 예상했다. 결국 9·13 대책 발표 전까지 큰 인기를 끌었던 서울 주요 지역과 분당 등은 내년부터 하락세가 본격화될 것이란 예상이다. 채 연구원은 "지방 대도시 중 유독 부산 집값이 최근 들어 폭락한 이유도 부산 주요 지역들이 모두 규제 지역에 편입됐기 때문"이라고 했다.

◇Mr. 거꾸로 이 애널 "새해엔 유망 단지 청약 챙겨라" 최근 정부가 아파트 청약 제도를 개편하면서 무주택자의 내 집 마련 문턱은 예전보다 훨씬 낮아졌다. 투기 과열 지구와 청약 과열 지역, 수도권, 광역시의 경우, 추첨제 대상 물량의 75% 이상은 무주택자가 우선 받아갈 수 있다. 나머지 25% 물량 역시, 무주택자 추첨에서 떨어진 사람과 기존 주택을 처분하는 조건의 1주택자에게 자격이 주어진다. 사실상 유주택자의 청약 당첨 가능성은 희박해진 것이다. 정부의 청약 제도 개편과 맞물려서 서울·수도권의 유망 아파트 분양 일정도 내년으로 연기되고 있다.

증권가에서 남들과는 다른 의견을 내서 다들 만나보고 싶어하는 이광수 연구원은 "무주택자는 청약 시장의 문을 계속 두드려 보는 것이 가장 이상적"이라며 "다만 경쟁률이 낮다고 해서 인기 없는 지역 아파트를 분양받는 것은 독이 될 수 있다"고 조언했다. 이 연구원은 이어 "아직은 집값이 관망 흐름이지만 내년부터 세금 부담이 현실화되고, 공시가격이 오르면 다주택자들이 버티기 힘들어져서 물량을 대거 내놓을 수밖에 없다"며 "다주택자들이 내놓는 급매물을 노리는 것도 방법"이라고 말했다.

◇무주택자, 내 집 마련 전략은?

홍 팀장은 서울과 수도권 주요 지역 아파트는 대표 우량주(株)인 만큼 당분간 시장이 침체기를 겪더라도 사둘 만하다고 조언한다.

홍 팀장은 "1995~2017년 물가 상승률을 반영한 실질 주택 가격 상승률은 한국이 98%, 서울 아파트는 153%, 서울 강남 아파트는 178%로 독일(92%)과 일본(66%)보다는 높지만 미국(149%)·호주(260%)·영국(253%) 등과 비교하면 결코 높지 않다"며 "아직 오를 여력이 많이 남아 있다"고 했다. 1995~2017년 실질 주택 가격 상승률에서 실질소득 증가율을 뺀 수치(버블 인덱스)가 한국이 -90으로 일본(-36)과 독일(-33)보다도 낮은 점도 홍 팀장의 상승 전망 근거다. 그는 "한국의 주택 가격은 실질소득 증가 속도만큼 오르지 못했다"고 했다.

반면 채 연구원과 이 연구원은 지금은 섣불리 집 살 때가 아니라고 말한다. 종부세 개편안이 확정되고, 공시가격이 올라가면 서울과 수도권과 지방 주요 지역은 떨어질 일만 남았으니 무주택자들은 무조건 기다릴 때라는 것이다. 채 연구원은 "실수요 비중보다 투자 수요 비중이 높았던 지역들은 앞으로 급락세를 보일 텐데 그 후에 들어가도 늦지 않다"며 "규제 지역 안에 있지만 85㎡를 넘지 않으면서 공시가격이 내년, 후년에도 6억원을 넘지 않을 것으로 보이는 곳이나 수도권 내 비규제 지역을 눈여겨볼 만하다"고 했다.

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