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[머니투데이 문성일기자][[머니위크] 부동산 규제 완화 활용하기]정부가 '8.21 대책'을 시작으로 연거푸 네 차례의 규제 완화카드를 꺼내들었지만, 부동산시장은 여전히 냉담하다.

재건축 규제 철폐를 비롯해 각종 세부담 완화에 이르기까지 규제 완화 수위가 예상을 뛰어넘는 수준이었음에도 시장이 반응하지 않는 원인은 무엇보다 집주인이든 매수희망자든 불안감이 여전하기 때문이다.

즉 규제 완화를 중심으로 정책에 대한 불신보다는 시장을 둘러싼 제2, 제3의 변수들이 많다는 것이다. 그만큼 대내외적인 여건이 좋지 못하다. 특히 금융시장 불안은 전체적인 투자심리를 위축시키는 가장 큰 요인이 되고 있다.

시장 참여자 입장에선 지난 9일 한국은행 금융통화위원회가 단행한 기준금리 0.25%포인트 인하도 별 도움이 안된다. 무엇보다 주택담보대출 금리가 한은의 기준금리 보다는 양도성예금증서(CD) 등 시장 금리에 연동되기 때문에 별다른 영향이 없을 것으로 보여서다. 이는 시중은행들의 반응이나 예측에서도 확인할 수 있다.

◈경매가 끝모를 하락세

그 사이 아파트값은 본격적으로 내리막을 타고 있다. 시장의 강력한 하락 압박을 견디지 못하고 있는 것이다. 특히 경매가를 기준으로 보면 하락폭이 점차 커지는 양상이다.

실제 한때 3.3㎡당 4000만원을 향해 치닫던 서울 양천구 목동 신시가지 아파트의 경우 3.3㎡당 2000만원이 붕괴될 조짐을 보이고 있다. 강남구 개포동 주공고층단지는 이미 지지선으로 여겨졌던 3.3㎡당 2500만원이 무너졌다.

강남권의 대표적 재건축단지인 송파구 가락동 가락시영의 경우 3.3㎡당 2700만원대까지 빠졌다. 이 아파트는 올 초 감정가만도 3.3㎡당 4200만~4500만원 선에 달했다.

분당신도시는 더 심하다. 3.3㎡당 2000만원대를 지켜오던 이매동과 수내동 등은 3.3㎡당 1000만원을 조금 웃도는 수준이다. 상황에 따라선 3.3㎡당 1000만원 이하에서 낙찰되는 사례가 나올 가능성도 전혀 배제할 수 없는 상황이란 게 경매 전문가들의 예측이다.

낙찰가를 놓고 보면 11억5000만원까지 치고 올라섰던 서울 강남구 대치동 은마아파트 101㎡의 경우 8억원대 초반까지 떨어졌다. 강남구 도곡동 타워팰리스2차 226㎡는 20억원 이하에서 낙찰됐다.

통상 경매 낙찰가는 부동산경기 후행지수로 통하지만, 현재와 같은 불황 시기엔 선도적인 역할을 한다는 점에서 주목할 만하다. 그만큼 경매시장에서의 낙찰가격이 적정 투자 기준이 될 수 있다는 점이다.

◈길목 지키기…바뀐 제도 활용해라

현 시점에서 가장 올바른 투자법은 바뀐 제도를 정확하게 이해하고 그를 제대로 활용할 수 있어야 한다는 것이다.

빠른 시일 내 매입을 우선적으로 검토하고 있는 수요자라면 9.1세제개편에 따라 1가구1주택자의 양도소득세 면제 기준이 지난 7일부터 매도가 6억원에서 9억원으로 상향 조정된 점에 주목할 필요가 있다. 고가주택의 경우 이 조치에 따라 수천만원의 양도세를 줄일 수 있게 되면서 해당 집주인들이 싼 값에 매물을 내놓고 있다.

아직 관련 매물이 많지는 않지만, 최고점에서 20~30% 이상 내린 물건도 일부 있다는 게 중개업계의 설명이다. 해당 중개업소 등에 급매물보다 싼 값에 매입의사를 미리 밝혀두는 것도 좋은 방법이다.

최근의 시장 상황을 감안한다면 중대형으로 갈아타는 것도 염두에 둘 만하다. 중대형의 경우 양도세와 함께 종합부동산세 완화에 따라 불경기가 지나면 다시 인기를 얻게 될 가능성이 있다.

특히 최근에는 중소형 강세와 달리 중대형의 경우 하락폭이 크다는 점도 희소식이다. 저렴하게 매입할 수 있어서다. 활황기에 중대형이 상대적으로 가격 상승폭이 크다는 점을 감안하면 지금이 또 한번의 기회가 될 수 있다.

추가적인 규제 완화도 좀 더 지켜봐야 한다. 규제 완화 추진은 정부만의 일이 아니다. 각 지자체들도 관련 작업에 한창이다. 가장 큰 명분은 거래 활성화와 함께 공급 확대에 맞춰져 있다.

재건축과 관련해선 이미 정부가 8.21대책을 통해 안전진단 절차 완화를 비롯해 후분양제 및 조합원 지위 양도 금지 조항 폐지를 단행한 바 있다. 여기에 2종 일반주거지역의 경우 종전 최고 15층까지인 아파트 층수를 평균 18층으로 완화키로 했다.

이대로라면 앞으로 2종 일반주거지역에서 아파트 층수는 최고 25층까지 가능할 전망이다. 정부도 이 같은 범위 내에서 인ㆍ허가를 유도할 방침이다.

하지만 서울시는 더 화끈한 카드를 꺼내들 채비를 하고 있다. 현재 시 조례상 평균 16층으로 제한된 2종 일반주거지역에 최고 40층까지의 아파트 건축을 허용하는 관련 지침 개정을 추진하고 있는 것이다.

이 경우 강남권에선 강남구 개포주공과 강동구 고덕주공, 송파구 가락시영 등이 호재를 안게 된다. 용산구, 성동구 등지의 재개발 사업지들도 마찬가지다.

모바일로 보는 머니투데이 "5200 누르고 NATE/magicⓝ/ez-i" 재테크주간지 머니위크 [바로가기]문성일기자 ssamddaq@< 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이 >