부동산

공급과잉을 주장하는 송인호 KDI 연구위원은 지난해 아파트 분양물량이 3년 정도의 시차를 두고 대규모 미분양사태로 이어질 가능성이 있다고 보는 한편, 서승환 전 장관은 송 연구위원의 주장은 근본 전제가 잘못됐다며 오히려 수요보다 아파트가 부족한 상태라고 받아쳤다.

6일 사단법인 국가미래연구원 홈페이지에는 송 연구위원의 ‘최근 아파트 분양물량 급증의 함의’라는 글과 이를 반박하는 서 전 장관의 ‘주택시장에 우려할만한 과잉공급이 있는가’라는 글이 나란히 올라와 있다.

글을 올린 시간은 지난 3일 오후로 비슷하지만, 송 연구위원이 같은 내용의 보고서를 지난해 12월 선발표했다는 점을 고려하면 송 연구위원의 주장을 서 전 장관이 반박하는 모양새다. 서 전 장관은 2013년 3월부터 지난해 3월까지 박근혜정부 초기 국토부 장관을 지냈다.

송 연구위원은 “지난해 아파트 분양물량이 49만가구로 이는 중장기(2013~2022년) 주택공급계획상의 아파트 추정물량(연 평균 27만가구)을 큰 폭으로 뛰어넘고 있다”고 지적했다. 이어 그는 아파트를 포함해 2015년만 70만가구(인허가 기준)의 주택공급이 이뤄져 우리 사회가 필요로 하는 주택 물량을 훨씬 웃돌고 있다는 주장했다. 송 연구위원이 추정한 우리나라 기초 주택수요는 가구 수 증가(연간 약 27만가구)와 주택멸실 수(최근 4년간 연평균 8만가구 내외)를 고려해 35만가구이다.

송 연구위원은 향후 우리나라 경제상황에 따라 발생할 수 있는 미분양물량도 추정했다. 부동산시장 상승기에는 주택가격 상승률이 차입금리를 훨씬 웃돌아 수요가 발생하지만, 반대로 하락기에는 수요가 급감할 수 있다는 지적이다. 그는 주택수요자가 은행에서 돈을 빌려 주택을 구입했다 다시 판매할 때 발생하는 비용을 ‘차입금리에서 주택가격 상승률을 뺀 사용자비용’이라는 개념으로 정리했다.

송 연구위원이 서울·경기·인천·부산·대구·광주·대전 울산 등 8개 광역지구의 지역별 분양물량과 실질 국내총생산(GDP), 아파트가격지수, 기준금리 등을 바탕으로 회귀분석을 한 결과 지역별GDP 성장률이 1%포인트 하락하고 사용자비용이 1%포인트 상승하면 준공후미분양물량은 각각 12%와 4% 증가했다. GDP나 사용자비용 등을 고려하지 않아도 분양물량이 3% 늘어나면 3년 이후 준공 후 미분양은 0.3% 안팎 증가했다.

그는 이런 분석을 바탕으로 올해부터 2018년까지 주택수요와 준공후미분양물량도 추정해 봤다. 이에 따르면 2015년처럼 주택시장이 양호한 상황에서도 2018년 준공후미분양은 2만 1000호로 지난 2014년에 비해 5000가구 증가했다.부동산시장 하락을 예상한 경우에는 2018년 준공후미분양은 3만호까지 증가했다.

송 연구위원은 “준공후미분양물량 급증은 할인분양, 할인매각, 분양미수금, 대손충당금 등 건설사의 부담으로 이어진다”며 “건설사의 취약한 재무건전성을 감안할 때, 향후 준공후미분양물량이 증가할 경우 수익성·현금흐름 악화로 과거보다 금융시장에 미치는 충격이 더욱 크게 나타날 가능성이 있다”고 경고했다.

그러나 서 전 장관은 이런 송 연구위원의 분석이 근본적인 전제부터 잘못됐다고 반박했다. 그는 “주택시장에 과잉공급이 존재한다는 주장은 2015년의 분양물량 혹은 공급물량(인허가 물량)이 이례적으로 많았다는 것을 근거로 한다”며 “현실화된 주택공급이 주택시장에 영향을 준다는 점에서 어느 해의 주택공급을 나타내는 지표로는 인허가 물량보다는 준공물량이 더 적절하다”고 말했다. 서 전 장관은 또 수요를 예측하는 개념으로서는 가구 수 증가보다는 주택 수에 자가보유율을 곱한 ‘자가보유주택수’가 더 알맞다고 주장했다.

이를 바탕으로 서 전 장관이 구한 지난해 준공호수는 43만가구이다. 자가주택수 증가분은 35만 9252가구로 멸실주택수(8만가구)를 고려하면 오히려 9252가구 공급미달이다. 그는 올해는 주택공급물량이 43만~46만 가구로 자가주택수 증가분 16만~21만 8000만가구에 비해 12만 7000∼21만5000가구 많지만 2016년 인허가 물량이 지난해보다 훨씬 적을 가능성이 크기 때문에 우려할 만한 초과공급은 없을 것이라고 밝혔다.

정다슬 (yamye@edaily.co.kr)