부동산

2017년 부동산 시장은 한 치 앞을 내다보기 어렵다. 지난 11월 ‘11·3 주택시장 안정화 관리방안’이 발표된 데 이어 추가 규제가 예고된 데다, 19대 대통령 선거 등도 변수로 언급된다. 이런 가운데 내년부터 새롭게 바뀌는 부동산 제도가 눈길을 끈다. 2017년에는 잔금대출 규제와 디딤돌대출 기준 축소 등 대출 규제가 강화되고, 소득세와 상속·증여세에 대한 부담도 늘어날 전망이다. 청약가점제 자율 시행 조치와 제로에너지 건축물 인증제가 시행을 앞두고 있다.

1월 1일 금융 등 10여 가지 제도 시행
디딤돌대출 DTI 기준 80→0% 축소

1월부터 금융, 세제, 일반 정책, 분양·청약 부문에서 10여 가지 제도가 새로 시행되거나 바뀐다. 우선 지난 11월 24일 발표된 ‘8·25 가계부채 관리방안 후속조치 및 보완계획’에 따라 내년 1월 1일부터 분양 공고가 나오는 아파트 단지는 잔금대출 시 현 주택담보대출의 여신심사 가이드라인이 적용된다. 소득 증빙자료로는 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 하고, 잔금대출도 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아가는 비거치식 분할상환을 원칙으로 한다.

금융위원회는 올해 말까지 분양 공고가 난 사업장(여신심사 가이드라인 비적용)에도 고정금리·분할상환 방식의 잔금대출을 유도하기 위해 보금자리론 신상품을 내놓는다. ‘입주자 전용 보금자리론’이 그것이다. 금리 등 요건은 기존 보금자리론과 똑같지만 총부채상환비율(DTI)이 60~80%로 높은 경우에도 이용할 수 있다는 특징이 있다. 보금자리론 금리가 상대적으로 낮은 편이기 때문에 대출자 입장에서도 유리하다. 다만 이 상품은 2017년부터 2018년까지 2년간 한시적으로 운영된다.

디딤돌대출 기준도 축소된다. 생애 첫 주택 구입에 이용되는 디딤돌대출의 DTI 기준이 현행 80%에서 60%로 축소된다. 예를 들어 연소득 5000만 원인 대출자의경우 기존 4000만 원이던 대출 가능액이 3000만 원으로 줄어든다. 또 현재는 주택을 보유해도 대출 후 3개월 내 처분하는 조건이면 대출이 가능했지만, 내년에는 유주택자 모두 대출 대상에서 제외된다.

소득세의 최고 세율이 인상돼 세 부담이 증가한다. 현행 소득세 최고 세율은 38%로 과표 1억5000만 원 초과부터 최고 세율이 적용된다. 그러나 새해부터는 과표 1억5000만~5억 원 이하는 38%가 적용되며 5억원 초과 시엔 40%의 세율이 적용된다. 소득세율 인상으로 세금 부담이 커진 납세자는 4만6000명가량이다. 과표구간별로 보면 과표가 각각 6억 원, 8억 원, 10억원인 납세자는 200만 원, 600만 원, 1000만 원을 추가로 부담해야 한다.

상속·증여세 신고세액에 대한 공제도 축소된다. 현재 상속세는 6개월 이내, 증여세는 3개월 이내 자진신고를 하면 산출세액의 10%를 공제해줬으나 새해부터는 7%로 축소된다. 현재 시행 중인 재건축 초과이익환수 유예조치가2017년 말로 종료된다. 내년 연말까지 관리처분계획 인가 신청을 한 재건축 대상 아파트는 초과이익환수 대상에서 제외됐지만, 유예 연장이 추가로 없다면 내년 말 예정대로 끝나게 된다.

공공택지 공급 중단도 내년 말이면 종료된다. 2014년 9월 ‘9·1 대책’을 통해 2017년 말까지 공공택지 신규 조성을 하지 않겠다는 발표가 난 후 전국에서는 신규 공공택지조성이 없었다. 이미 조성 중이던 공공택지들을 통해 아파트 분양이 진행됐고 새해에도 기존 공공택지를 통한 주택 공급은 차질 없이 이뤄질 것으로 보인다.

1월 20일부터는 ‘제로에너지 건축물’ 인증제가 시행된다. 제로에너지 건축물이란 고단열 건축 자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 것으로, 인증 대상은 주택업무시설이나 근린생활시설 등 대다수 건축물이다. 인증받은 건축물에는 ‘용적률 최대 15% 완화, 기반시설 기부채납률 최대 15% 완화(주택사업 기준), 신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원(예산 범위 내)’ 등의 인센티브가 제공된다.

6월부터는 에너지 절약형 친환경 주택 건설 기준 개정안이 시행됨에 따라 친환경 주택의 에너지 의무 절감률이 현행 40%에서 50~60%(전용면적 60㎡ 이하는 50%, 초과는 60% 이상)로 강화된다.

분양시장 예측의 문제점으로 지적된 미분양 통계도 한층 투명해진다. 내년 1월부터 아파트의 최초 분양계약부터 주택 거래 내역 등을 파악할 수 있는 실거래가시스템(RTMS)이 적용되기 때문이다. 시스템이 구축되면 건설사의 신고를 통해 파악되던 미분양의 흐름을 명확하게 파악할 수 있을 것으로 보인다.

1월 20일 제로에너지 건축물 인증제 시행
아파트 리모델링 동의율 완화, 내진 설계 의무 대상 확대

2017년부터는 전용면적 85㎡ 이하 민영주택 단지당 40% 의무 적용해온 청약가점제 비율을 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다. 다만 ‘11·3 부동산대책’에 따라 조정 대상지역에 포함된 37개 시·구(서울 25개 구와 경기 과천·성남시의 공공·민간택지 아파트, 경기 하남·고양·남양주·화성시, 세종시 공공택지 아파트, 부산 해운대·연제·동래·남·수영구 민간택지 아파트)에 대해서는 현행 40%가 유지된다. 청약가점제는 무주택 기간과 부양가족 수, 청약통장가입기간 등의 항목에 따라 점수(84점 만점)를 매겨 점수가 높은 순서로 청약자를 정하는 것으로 지난 2007년 9월 도입됐다.

이 밖에 내년에는 아파트 리모델링 동의율(단지 전체 집주인)이 80%에서 75%로 완화되고, 건축물의 내진 설계 의무 대상이 현행 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상에서 2층 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물로 확대된다. 또한 현재 시범 시행 중인 부동산 전자계약이 내년 상반기에는 광역시로 확대되며 하반기에는 전국으로 확대 시행될 예정이다.

[위클리공감]