부동산

여윳돈으로 아파트 분양권 투자를 검토하던 직장인 김철한(45·서울 강서구 화곡동)씨는 최근 생각을 바꿨다.

지난해 11·3부동산대책 이후 분양시장 열기가 식고 있기 때문이다. 규제 전에 분양된 분양권 거래도 주춤해졌고 웃돈(프리미엄)도 이전만 못 하다. 

김씨는 "분양권 전매 차익을 얻기 어려워져 소액이나마 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 오피스텔을 알아보고 있다"고 말했다.  

주택시장이 위축되면서 부동산 투자수요가 임대수익을 좇아 오피스텔을 기웃거리고 있다. 각종 규제 등으로 집값 전망이 불확실하고 대출도 깐깐해졌다. 반면 오피스텔은 다소 떨어지긴 했어도 여전히 금리를 훨씬 웃도는 임대수익률을 기대할 수 있어서다.  

오피스텔은 아파트보다 규모가 작아 투자비용 부담이 적어 큰돈이 들지 않는다. 국민은행에 따르면 평균 거래가격 기준으로 서울 2억2000여만원, 경기도 1억8000만원, 인천 1억2000만원 정도다.   

임대수익이 짭짤하다. 지난달 말 기준으로 수도권 오피스텔 임대수익률이 연 5.1~6.4%로 조사됐다.

금리가 올라가고 오피스텔 공급이 늘면서 임대수익률이 최근 1년 새 0.3~0.7% 포인트 떨어졌지만 그래도 5%대를 유지하고 있다. 2% 정도인 은행예금금리의 두 배가 넘는다.  

매매가격 대비 전셋값 비율(전세가율)이 높아 전세를 놓으면 투자금이 조금만 있어도 된다. 전세가율이 서울 77.5%, 경기 82.1%다. 매매시세가 3억원이면 전셋값이 2억4000만원선이다.

전세를 월세로 돌리면 수익성이 더 좋아진다. 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 전·월세 전환율이 7% 선이다. 전셋값 5000만원을 월세로 전환하면 월 30만원 정도 된다.

이런 전세가율과 전·월세 전환율은 아파트(각각 약 70%, 5%)보다 훨씬 높다. 그만큼 수익성이 좋다는 뜻이다.  
 
"임대수익률 기대 낮춰 투자해야"

내외주건 정연식 부사장은 "자금 부담과 리스크가 크지 않아 부동산시장 환경이 불확실한 가운데서도 투자 관심이 꾸준하다"고 전했다.  

이 때문에 지난해 11·3대책 이후에도 오피스텔 청약열기는 식지 않았다. 롯데건설이 지난달 경기도 용인시 성복동에 분양한 성복역롯데캐슬골드타운은 375실 모집에 1만6173명이 신청해 평균 43.1대 1의 경쟁률을 기록했다.  

연말연시 비수기가 지나면서 오피스텔 분양시장이 기지개를 켜고 있다. 부동산114에 따르면 올 상반기 전국적으로1만6000실이 분양될 예정이다.

위례신도시·한강신도시(김포)·동탄2신도시(화성) 등 인기 신도시를 비롯해 강남권 등 도심 물량이 많다. 지방에서 대방건설이 부산시 명지지구에 2000실에 가까운 대규모 오피스텔 단지를 조성한다.  

오피스텔을 분양 받는 데는 아파트와 달리 별다른 청약자격·전매제한이 없어 청약경쟁은 더 치열할 것으로 예상된다.

하지만 투자에 유의할 점이 많다. 임대수익률이 지역에 따라 편차가 크다.

국민은행이 지난해 3월 조사한 지역별 오피스텔 임대수익률 현황에 따르면 관악·강서·동대문·금천구가 연 6%가 넘는 수익률을 보였다. 임대수요가 많아 공실 걱정이 적은 대학가·업무시설밀집지역 등이 특히 유리하다.  

하지만 임대수익률만 봐서는 안 된다. 오피스텔 몸값을 따져야 한다. 임대수익률이 떨어져도 시세가 많이 오르면 총 수익률은 올라가기 때문이다. 신도시 등 새로 개발되는 지역은 초기 기반시설 부족 등으로 임대수익성이 떨어져도 개발기대감은 높다.  

국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "1~2 가구 수가 적거나 소형 주택이 부족한 곳에선 방 2~3개를 갖춘 중형 오피스텔 임대가 더 잘 나간다"고 말했다.  

지역별 공급현황을 따져야 한다. 2014년 이후 주택경기 회복세를 타고 오피스텔 분양이 급증했다. 부동산114는 올해부터 내년까지 전국적으로 11만여실이 입주할 것으로 집계했다. 예년보다 50% 이상 많은 물량이다.  

전문가들은 임대수익률 기대를 낮춰 보수적으로 투자하는 게 안전하다고 강조한다.

 

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