복합단지, 민자역사, 지하상가, 펀드로 시행자금을 조성하는 완전 임대형 방식의 상가 등이 대거 분양을 시작하거나 준비중에 있어 투자자들의 주목을 받고 있다. 또한 올해부터 대학 캠퍼스 내에 일반인 대상의 영화관, 대형 할인마트를 비롯한 쇼핑센터, 스포츠 센터, 대형서점 등 상업시설을 설립하는 것이 가능해진다. 이들 형태의 상업시설들은 등기분양 방식보다는 임대분양방식으로 진행될 가능성이 많다.
임대상가 유형
1) 복합단지
국내에서 대표적인 복합단지는 영등포 ‘타임스퀘어’, 여의도 ‘파크원’, 청주 ‘지웰시티’, 동탄신도시 ‘메타폴리스’, 아산 ‘펜타포트’ 등이 대표적인 주자들이다. 이들 복합단지는 아직은 구체적인 분양방식이 알려지지 않았지만 ‘임대 후 관리’ 방식을 채택할 가능성이 높은데 그 이유는 대규모 상가의 특성상 임대 후 관리 방식이 체계적으로 상가를 활성화시키는 데 개발회사의 입장에서 유리하기 때문으로 보인다.
2) 민자역사
최근 서울의 노량진, 청량리, 수색을 비롯해 수도권에 의정부, 평택 충청권인 천안 등에서 민자역사 사업이 봇물을 이루고 있다. 민자역사는 말 그대로 민간자본이 투입된 역사를 말한다. ‘국유철도의 운영에 관한 특례법’에 따라 철도청이 민간자본을 끌어들여 낡은 역사를 현대화하는 사업이다. 투자된 민간자본에 대한 반대급부로 개발업체에 30년 간의 토지 사용권이 제공되고, 민간개발업체는 역사를 새로 지어 철도청에 제공하고 기타 상업시설을 소유해 운영한다.
3) 지하상가
서울 지역 지하상가의 경우 한국시설물관리공단, 서울메트로, 도시철도공사, 한국철도유통 등이 직접 관리 운영을 맡고 있다. 임차계약 기간은 보통 1년이고 5년간 계약갱신 요구권이 보장된다. 서울시는 당초 올해부터 공개입찰경쟁 방식으로 전환을 하려고 했는데 실물 경기 침체를 감안해 올해 임대계약이 끝나는 지하도 상가 29곳 가운데 강남역·영등포역 등 5곳을 뺀 24곳에 대한 공개경쟁입찰을 3년간 유보키로 했다.
4) 완전 임대형 상가
서울 신림역세권에 짓고 있는 15층 높이의 포도몰은 개발 회사가 소유와 운영을 함께 하는 국내 최초의 완전 임대형 쇼핑몰이다. 포도몰은 프로젝트 개발 비용 전체를 사모펀드를 조성해 미리 투자 받고 준공 후 개발 회사의 사업권을 유지하면서 쇼핑몰을 운영하는 방식으로 운영된다.
5) 대학캠퍼스내 상업시설
올해부터 대학 캠퍼스 내에 일반인 대상의 영화관, 대형 할인마트를 비롯한 쇼핑센터, 스포츠 센터 등 상업시설을 설립하는 것이 가능해지고 기독교계 대학은 교회도 세울 수 있게 된다. 개정안에 따르면 대학들이 민간 자본을 유치해 캠퍼스 내에 영화관, 쇼핑센터, 스포츠 센터, 대형 서점 등 상업 시설을 짓는 것이 가능해진다. 지금도 민간 투자가가 대학 내에 건물을 지어 수익사업을 할 수는 있지만 `사회기반시설에 대한 민간투자법'에 의해 교원, 학생을 대상으로 하는 교육지원 시설로 사업 범위가 한정돼 있었다.
임대분양 상가 투자시 체크사항 '임대분양'은 계약기간 내 상가 사용권을 부여받아 임대수익을 올리는 방식으로 토지와 건물의 소유권을 취득하는 등기분양과는 차이가 있다. 임대분양 방식의 상가를 고를때에는 분양업체에서 제시한 예상수익률만을 듣고 선택하기보다는 사전에 철저한 시장조사를 통한 검토가 요구된다. 민자역사 상가는 백화점, 할인점, 멀티플렉스 영화관 등 입점하는 매머드급으로 형성되는 데다, 대부분 환승역을 끼고 있어 투자 메리트는 분명있다. 그러나 같은 역사 내에서도 상가의 위치나, 아이템, 운영 능력에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있는 점도 유의해야 한다. 보통 열차를 내리는 쪽보다는 타는 쪽이나 대합실, 만남의 광장 쪽이 유리하다.
지하상가의 경우 주로 환승 지하철역이나 지하도에 설치되며 이들 상가는 유동인구가 많아 상권 형성이 비교적 잘돼 있고 임대분양 방식이라 초기 투자금이 적으며 취,등록세가 없어 세금면에서 유리하다는 장점이 있다. 하지만 지하상가도 다른 상가들처럼 상권에 따라 임대수익률 차이가 크다는 점은 유의해야 한다. 특히 유동인구가 많고 지상상가가 잘 되는 지역의 경우 지하상가의 임대 수익률은 낮은 경우가 많아 치밀한 상권 분석이 필요하다.