우리나라 현실에서 대출을 받지 않고 집을 살 수 있는 방법을 거의 없다고 봐야 한다. 집값이 너무 비싸기 때문에 돈을 모아서 집을 사는 것은 불가능하기 때문이다. 예금 이자가 오르는 집값을 따라가지 못하는 게 현실이다.
대출 이자가 큰 부담이 되지 않는 상태라면 적당한 대출을 통해 집을 사는 것이 투자수익률에도 도움이 될 수 있다. 이것을 지렛대(레버리지) 효과라고 한다. 주식이나 부동산 투자자 중에는 실제로 지렛대 효과를 이용해 큰돈을 번 사람들도 많다.
문제는 대출을 얼마나 받아야 하는 가다. 대출을 많이 받는 것이 유리하다는 사람들도 있지만 필자는 야구의 30--30 클럽처럼 대출에서도 30--30 법칙을 지키라고 충고한다. 대출금을 집값의 30% 이내(LTV, 담보인정비율), 원리금도 자기 수입의 30% 이내(DTI, 총부채상환비율)로 대출받으라는 것이다.
예를 들어 집값이 3억 원이면 대출금을 9,000만 원까지 받을 수 있지만, 대출 이율이 7%이고 10년 상환이라면 원리금균등상환액이 월 104만 여 원 되니까 본인의 수입이 월 320만 원이 돼야 9,000만 원을 다 받을 수 있다는 뜻이다. 그래야 대출 이자 50만 여 원을 부담해도 생활하는 데 큰 지장이 없게 된다. 만일 본인의 수입이 월 240만 원이라면 9,000만 원이 아니라 7,000만 원으로 줄여서 대출받아야 한다. 그래야 지렛대 효과도 거두면서 가계에 큰 부담이 되지 않는다.
그런데 대부분의 사람들이 아직도 대출을 30--30보다 훨씬 많이 받고 있는 것이 현실이다. 60%는 물론이고 80% 가까이 받는 사람들도 적지 않다.
물론 저금리 때는 대출을 많이 받는 것도 한 방법이다. 이자 부담이 낮기 때문이다. 집값이 향후 상승할 것이라고 전망되면 대출을 많이 받는 것은 유력한 방법이 된다. 대출을 많이 받고 사더라도 오르는 집값이 금융비용을 상쇄하고도 많이 남을 수 있기 때문이다.
하지만 상당 기간 주택 시장의 침체가 예상될 때는 대출을 많이 안고 집을 사는 것은 리스크가 크다. 집값이 기대만큼 오르지 않는다면 손해를 보게 되고, 매도가 계획대로 되지 않으면 애물단지로 전락할 수도 있기 때문이다.
대출을 많이 끼고 집을 산 사람들은 주택 시장이 호황이면 올바른 선택이 된 것이나 주택 시장이 불황일 때는 집값은 떨어지는데 반대로 대출 이자는 오르고 환장하게 되는 것이다. 2008년 하반기 금융위기 때와 2010년 상반기 부동산 시장이 침체되면서 대출 부담이 큰 주택 보유자들의 집이 팔리지 않자 대출 부실로 이어져 결국 경매 시장으로 나오게 된 것이다.
글로벌 금융위기를 자초한 미국의 서브프라임모기지 사태도 대출 부실로 인해 발생한 것이다. 미국 역시 2001년부터 2005년까지 저금리와 신용팽창으로 집값이 호황이다 못해 버블이 잔뜩 끼었었다. 대출 재미에 붙은 은행들이 신용도가 낮은 사람들에게까지(미국 은행의 대출 개인 신용등급은 prime, alt--a, sub--prime 세 종류가 있는데, 서브프라임은 신용이 가장 좋지 않은 등급이다) 마구잡이로 대출을 해줬는데 2006년 물강 상승에 따라 금리가 상승하고 집값이 하락하면서 대출 이자 부담을 견디지 못한 주택 소유자들이 연체하면서 글로벌 금융위기로 번지게 된 것이다.
그렇다면 앞으로 장기간 주택이 침체되면 우리나라에서도 주택담보대출이 부실로 이어져 금융위기가 올 수 있을까? 우리나라는 미국과 달리 주택담보대출이 급격하게 악화될 가능성이 낮다. 우리나라는 주택담보대출의 유동화 규모가 전체의 0.2%에 불과해 미국보다 상당히 낮은 수준인 데다, 평균 LTV(담보인정비율)가 48.8%로 영국 85%, 미국 78%, 일본 70%보다 낮기 때문이다.
또한 주택담보대출이 고소득층에 집중돼 있다. 주택담보대출의 건전성이 선진 외국에 비해 좋은 것은 노무현 정부 시절 투기지역의 6억 초과 아파트의 LTV와 DTI(총부채상환비율)를 40% 이하로 억제하고 은행권의 주택담보대출을 1회로 제한하는 등 가계부실을 사전에 방지했기 때문이다.
대출을 많이 받지 말라는 것은 원칙이다. 그러나 경기가 장기간 침체만 될 수는 없는 법이고 언젠가는 다시 상승모드로 돌아설 수도 있다. 이렇게 상승모드가 시작되고 저금리가 예상될 때는 무리가 되지 않는 선에서 대출을 많이 받아 레버리지 효과를 극대화할 필요도 있는 것이 바로 투자이다.
따라서 대출을 받아 부동산을 구입할 때는 경기 상황에 따라 대출 수위를 결정하는 것이 현명하다.