지난날을 돌이켜보면 2006년5월에는 버블쎄븐증대형이
대세로 나왔는데 결과는 강북 중형이 대세였습니다..
이유는 2006년11월 수도권전체 집값이 폭등올때 대형은 소폭 상승에
그쳤고 중형은 대형보다 큰폭의 상승이 있었습니다..
또한 강북중형은 2006년 상승에 이어 2008년 상반기 추가상승했다는점이
2006년5월은 강북중형이 단연 으뜸이었습니다..
필자의 경험상 많은분들이 투자를 할때 주저하는 이유는 자기확인이 없는이유가
가장큽니다..
부동산에서 자기확인을 키우는것은 하루아침에 이루어지는것이 아니라
몇년간 지속적으로 관심과 노력이 있어야 비로소 자기 확인이 생기는것입니다..
현재는 소형이 대세라고 많은이야기를 하는데 많은분들이 소형 이야기를 많이
할때는 이때는 저는 대형이 대세라고 판단합니다...
이유는 근몇년 대형공급을 경기권중심으로 상당히 많이 만들었습니다.,,,,
그런데 이제는 대형을 안만들고 있습니다.우리는 이부분을 생각해야 합니다....
현재 강북을 보면 30평대기준으로 전세비율이 50%를 넘어가고 있습니다.
2008년 6월 2006년 상승에 이어 추가적으로 상승할때 30평대가 평균 매매가 대비 40%
정도 였습니다...필자는 평소소신이 전세비율이 50%이하로 나오면 외부충격에
가격은 하락할수 있다고 판단합니다..
그러나 30평대가 평균 50%가 넘어가면 과장법을 써서 하늘이 무너져도
집값은 하락하지 않는다 입니다.
왜냐 하늘이 무너져도 인간은 수면을 취해야 한다는이유입니다.
진짜 버블이 있어 집값이 폭락할려면 주택보유자가 신규 분양을 받아
집이 매도가 안되 전세를 주려고 할때 이전세도 안나가면 이게 저는 버블이라고
판단합니다.
그러나 오히려 입주가 끝나면 전세값은 항상 상승합니다
바로 이부분이 우리는 버블이 없는것입니다.............................
현재 파주운정신도시구역안에 2001년 입주한 기존아파트가 전세가 그동안 9천만원정도 했습니다.
2010년 운정신도시 입주물량으로 7천만원으로 하락하다가 지금은 입주가 마무리되니
전세가 1억원이 넘어가고 있습니다.
결론은 운정신도시안에 2001년 전후로 입주한 30평대가 전세 9천만원을
유지할려면 운전신도시안에 공급이 약8천가구정도는 매년 입주를 하면
전세가격은 9천만원선에서 유지가되고 만약 이정도로 파주시에 공급이
안되면 전세값은 용인처럼 언제든지 상승한다는것이 저의 주장입니다........
2011년파주시 전체입주물량도 예년에 비해 현저히 적을것입니다...
저는 이부분을 생각해봐야 한다는점입니다....
저의 경험상 경기남부가 상승하면 시간이 문제지 반드시 수도권으로
확산된다고 자신합니다...
지금 서쪽도 우려스러운점은 예로 운정신도시 토지공급을 한것을 이미
건설사가 분양이 끝나 2.3년후 입주를 기다려야하는상황인데 현재분양중인것도
계약금을돌려주고 전면 분양사업을 취소하는건설사도 생겼습니다.
이유는 2007년분양한 30평대가 이제는 분양가수준에 가격이 형성되었다해도
지금분양하는것은 건축비상승으로 2007년분양가격으로 분양을 못하는것입니다..
여기다 지금 입주하는것은 3년동안 금융비용이 매도자가 포기해
실제 지금입주아파트와 앞으로 분양하는 가격이 5천만원차이가 납니다.
이게 지금 파주신도시가 분양이 안되는 근본 이유입니다.....
현재 남쪽주택보유자는 후일 남쪽것상승후 서쪽이나 북쪽이 현재에서
가격에서 별반차이가 나지않으면 같아타기 적극권장합니다...