집값은 누구에게나 관심의 대상입니다.
아니 어쩌면 이해관계에 따라서 집값이 어떻게 가느냐에 따라
대통령도 바뀔수 있다고 판단합니다..
보통 주택이 없는분은 집값하락을 주택이 있는분은 집값의 상승을
이야기 합니다..
또한 많은 학자.국회의원도 지역구에 따라 아니면 자신이 처해있는 상황에 따라
현 부동산 시장을 달리 해석합니다.
저또한 많은분들이 상승론자라고 많이들 이야기 합니다.
또한 서점에 폭락론 책을써 연일 폭락을 이야기할수록 서점에는 폭락론책이
잘팔려나가고 또한 연일 폭등설을 주장해 각자 이해관계에 직면해 있습니다..
저는 상승론자 입니다. 그러나 저는 상승론을 주장하는 명확한 근거가 있습니다.
과거를 회상하면 힏들고 어려웠던 시절에 저에게 든든한 버팀목이 되었던것은
바로 저에게는 진실이 있기 때문입니다...
그리고 진실은 언제가는 반드시 통한다는 사실 하나로 저를 지탱하고 있습니다.
현재 서울집값은 정부의 부동산 가격억제 정책.금융위기등에도 불구하고
06년 전고점을 거의 회복해하는 모습입니다.
현재 상대적으로 경기.인천은 회복이 더디편인데 이유는 버블이 있어
그동안 하락한것이 아니라 현재 주택보유자가 갈아타기 목적으로 집을 분양받아
신규아파트 입주시 하늘이 무너져도 1개는 무조건 매도해야 하는 상황에
언론의 선택이 하락구도가면 집값은 하락하는것 입니다...................................
2010년 9월부터 근8년만에 용인과 서울 주요지역이 같이 공급이 없어지니까
서울지역 상승율과 용인지역상승률은 용인지역이 거의 전세.매매등이
2배정도 높게 형성되는 사실을 발견했습니다.....................
바로 이것입니다. 공급이 많을때 주택보유자만 신규로 분양만 받지않으면
여론이 하락설이 만배해도 집값은 하락하지 않는다 입니다.....................
(근거는 우리의LTV가 평균 30.40%밖에 안되는것이 근거입니다)
현재 정부의 부동산 정책의 방향을 잡은 DTI제도의 명분은 가계부채 증가관리 라고 하는데
이또한 저는 동의 할수가 없습니다.
가게부채 증가의 이유는 바로 기존주택에서 오는것이 아니라 신규공급아파트에서
오는것이라 확신하고 있습니다
(2010년2/4분기 주택거래가 안되어도 주택담보대출은 늘어난사실이 더욱뒷받침해줍니다)
보통 기존주택에 대출금1억원받고 주택을 구입하면 반대로 매도인역시 대출금1억원을
원금상환이 되는것이어서 실제 주택담보 대출은 늘지 않습니다.
현재 한국은행 주택담보대출 잔액의 기준은 신규분양시 생기는것인지.기존주택에서 오는것인지
구분이 안되 있습니다...................................
또한 서울집값이 높다라고 이야기합니다.
주로 땅면적은 넓고 인구가 별로 없는지역을 서울지역과 비교하면서 서울집값은 거품이
있다라고 연일 피를 토하고 있습니다..
제가 주장하는것은 서울이 부산보다 높은건 바로 인구밀도가 높아서 발생하는것입니다.
서울이 동경보다 역시 높은것도 인구 밀도가 높은 이유 입니다..
서울과 인구밀도가 엇비숫하게 낮게 나오는 인도 붐바이 경우 서울보다 소득대비 집값이 높습니다.
역시 도시국가인 홍콩등도 인구밀도가 서울보다 낮지만 역시 소득대비 집값은 서울보다 높습니다
집값을 결정하는것은 주택에 있는 건축비가 아니라 주택이 차지하는 땅값입니다...
서초 반포자이와 파주 운정한라 비발디와 실제 건축설계나 만족도는 별로 차이나지 않습니다.
그러나 가격차는 많이 나는데 이유는 땅값이 차이가 나기에 가격차가 나는것입니다.
땅값을 높낮음의 이유는 바로 인구 밀도 입니다....
집값이 상승하든 하락하든 진실은 밝혀져야 합니다
그리고 집값이 규제로 하락하면 신규로 분양하는 분양가도 하락해야 하는데
분양가는 계속상승해 신규로 공급을 할수가 없어 결국 집값은 다시상승한다는것이
저를 계속 상승론자로 있게 만드는 근본이유입니다......................................
이원용부동산연구소,
http://cafe.naver.com/judo9