2년 전 재개발 다세대주택을 구입한 P씨는 최근 조합으로부터 연락을 받았다. P씨의 다세대주택의 지분 15.1분의 1.5를 소유한 사람으로부터 지분을 인수하지 않으면 향후 33평형 아파트를 분양받을 때 그 소수 지분 보유자에게도 그 지분만큼 권리가 생긴다는 것이었다.
그러나 P씨는 그 소수 지분 보유자가 무려 7000만 원 정도를 요구하자 어이가 없어 팔려고 내놓았으나 소위 '혹 달린' 주택이라 판다 해도 제값을 받지 못한다는 말을 중개업자로부터 들었다.
P씨의 다세대주택은 전유부분인 1층 45㎡(약 13.6평)와 공용부분인 지하실 5㎡(약 1.5평)를 합쳐 분양면적이 50㎡에 대지 지분은 41.9㎡(약 12.7평). 그런데 분양면적의 9.93%만이 다른 사람과 공유로 돼 있다. P씨는 처음 구입 당시 9.93%만이 남과 공유로 돼 있어 구입을 망설였으나 매물을 추천한 사람이 잘 아는 사람인데다 지층만 공유로 돼 있기 때문에 향후 분양자격에 아무 문제가 없다는 말을 믿고 계약을 체결했다.
하지만 나중에 건축물대장을 확인한 결과 지층은 집합건물의 공용부분이며, 전유부분인 1층에 공유지분이 형성돼 있었다.
건축물 공유지분은 각각 분양자격 없어
재개발 및 재건축에서 전유부분의 공유지분자는 통틀어 1개의 분양자격만 주어진다. P씨처럼 전체의 일부만 다른 사람과 공유지분으로 돼 있다고 해도 1개의 분양자격만 주어지기 때문에, 다른 사람의 공유지분을 인수하지 않는 한 온전히 조합원 입주권을 보유하기는 불가능하다.
차라리 공유지분을 50대 50으로 소유하고 있는 경우에는 권리가 반반씩이므로 원만한 해결이 가능할 수 있다. 그러나 80대20, 90대10처럼 어느 한쪽의 지분이 일방적으로 적을 때는 오히려 지분을 적게 가진 사람이 '큰소리 칠' 가능성이 많아 골치가 아파진다.
P씨는 3000만 원이나 4000만 원 정도면 인수하려고 했지만 7000만 원이나 요구하자 '배보다 배꼽이 큰 격'이라 매도를 결심했다. P씨가 2년 전 이 재개발 주택을 구입한 가격은 전세금 5000만 원 포함해 1억7000만 원이었다. 현 시세는 3억3000만 원 정도. 향후 33평형 조합원 분양가는 4억5000만원, 일반분양가는 5억8000만원으로 예상되고 있다. P씨로서는 최초 구입 시 1700만 원 가량을 아끼려다 봉변을 당한 것이다.
P씨처럼 소수 공유지분으로 말썽이 일어나고 있는 재개발 예정지역은 한둘이 아니다. 특히 협동주택(1990년 4월21일 다가구주택 제도 도입 이전 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분소유등기를 한 사실상의 다가구주택)에 소위 '혹 달린' 주택이 많다. 대체적으로 사업시행인가 전까지 조합이 중재에 나서 원만한 해결을 유도하고 있지만, 간혹 지나친 욕심을 부리는 공유지분자들이 있어 문제가 되고 있다.
따라서 재개발 예정지역의 주택을 구입하려는 사람들은 반드시 건축물대장을 발급받아서 전유부분의 소유권 지분을 확인해야 한다. 만약 공유지분으로 소유권 등기가 된 주택은 피하거나 구입하더라도 공유지분자의 지분까지 일괄 양도하는 것이 확실할 때만 구입하는 것이 현명하다.
공유지분이라도 분양자격이 가구별로 하나씩 있는 경우
그러나 공유지분이라도 분양자격이 가구별로 하나씩 나오는 경우가 있다. 1997년 1월15일 이전에 가구별로 지분을 나눈 다가구주택과 1990년 4월21일 이전에 지분을 나눈 단독주택(협동주택)은 가구별로 1개씩 분양자격이 주어진다(서울시 도시및주거환경정비조례 부칙 제7조 '다가구주택의 분양기준에 관한 경과조치'에 규정돼 있음).
이 주택들은 엄밀히 말해 단지 공유지분으로 등기된 다가구주택과는 다르다. 형식상으로는 다가구주택이나 등기부상 가구별로 소유권이 나뉘어져 있기 때문이다. 즉 법적으로 허가받은 가구 수이기 때문에 통틀어서 1개의 분양자격만 주어지는 다가구주택과는 달리 가구별로 각각 분양자격이 주어지는 것이다.
집합건축물대장 전유부를 따로 발급받을 수 있으면 가구별로 소유권이 나뉘어져 있다고 보면 된다.
이 분양자격은 조례에 규정돼 있음에도 불구하고 그동안 몇몇 재개발 정비구역에서 조합이 불협화음을 일으킨 사안 중 하나였다. 이런 주택 소유자들에게까지 분양자격을 주게 되면 사업성이 크게 떨어질 수도 있기 때문이었다.
이런 이유로 은평뉴타운의 한 재개발조합은 1990년 4월21일 이전에 지분을 나눈 단독주택의 조합원들에게 1개의 분양자격만 주었다. 그러나 조합원들이 행정법원에 제소, 승소함으로써 이 판결은 앞으로 재개발 사업에서 큰 변수로 작용할 것으로 보인다. 적은 대지 지분을 갖더라도 온전한 분양자격이 주어지는 조합원이 늘어나는 만큼 사업성은 떨어질 것이기 때문이다.
따라서 재개발 예정지역의 주택을 구입하려는 사람들은 조합원 수가 건립세대 수에 비해 적을수록 사업성이 좋다는 것을 염두에 둬야 한다.
한편, 건축물과는 달리 토지만을 소유한 공유지분자의 경우에는, 2003년 12월30일 이전부터 소유하고 토지 지분 면적이 90㎡를 초과해야 각각 분양자격이 주어진다.
전환다세대 구입 시 유의사항
위에 규정된 두 가지 경우를 제외하고 다가구주택은 가구별로 지분 또는 구분등기가 돼 있다고 해도 분양자격은 전체를 통틀어 하나만 주어진다. 다만 2003년 12월30일 이전에 다세대주택으로 전환한 경우에는 가구별로 각각 분양자격이 주어진다. 이를 준공 시부터 다세대인 원다세대와 구별해 '전환다세대' 혹은 '분리다세대'라 부른다. 전환다세대는 전용면적이 60㎡ 이하인 경우에는 전용면적 60㎡ 이하 주택이나 임대주택에 배정된다.
그러나 전용면적 85㎡ 이하 주택을 분양 신청 조합원에게 배정하고 잔여 분이 있는 경우에는 권리가액 다액 순으로 추가 배정받을 수 있으며, 전용면적이 60㎡ 이하인 다세대주택들끼리 합쳐서(지분합치기) 전용면적이 60㎡를 넘을 경우 권리가액에 따라 전용면적 85㎡ 이하 혹은 초과 주택을 분양받을 수 있는 길을 열어 놓았다. 이 지분합치기 때 공유지분은 인정되지 않는다.