재개발(재건축) 아파트와 입주권의 양도세는 다소 복잡하고 헷갈리는 부분이 많아 일반인들이 정확히 숙지하기는 매우 힘들다.
재개발(재건축) 아파트와 입주권을 양도할 때, 재개발(재건축) 아파트와 입주권 보유 상태에서 기존 주택을 양도할 때는 사전에 전문가와 상담을 하는 것이 세테크에 도움이 된다. 양도세 산출도 일반주택과는 달리 복잡하기 때문이다.
헷갈리기 쉬운 부분만 사례를 통해 알아본다.
▶재개발(재건축) 조합원으로서 취득한 아파트 1채 보유한 상태에서 양도
보유하던 주택이 재개발이 되어 새아파트로 완공된 후 양도할 때는, 종전주택 보유기간+공사기간+완공된 후 보유기간을 합산해서 비과세 여부를 따지게 된다. 예를 들어 3년간 보유하던 주택이 재개발되어 3년의 공사기간을 거쳐 새 아파트로 완공되어 또 3년을 보유하고 양도한다면 9년의 보유기간을 인정받게 되는 것이다.
▶재개발(재건축) 조합원으로서 취득한 입주권 1개 보유한 상태에서 양도
재개발(재건축) 예정 주택은 관리처분계획인가일을 기준으로 조합원 입주권이 되며, 공사 후 완공되면 다시 주택이 된다. 이때 보유하던 주택이 입주권이 되어 이 입주권을 하나만 가진 상태에서 양도할 때는, 관리처분계획인가일과 종전주택의 철거일 중 빠른 날 현재 비과세 여부를 따지게 된다.
예를 들어 2002년 2월1일부터 거주하던 서울의 재개발 주택을 2008년 2월1일 관리처분계획인가일 이후 입주권 상태에서 양도한다면 2008년 2월1일 현재까지의 보유 및 거주기간으로 비과세를 판정한다는 것이다.
▶입주권을 구입해서 완공된 아파트 1채 보유한 상태에서 양도
구입한 조합원 입주권이 공사가 끝나 완공되어 새 아파트가 된 뒤 양도할 때는 완공일(사용검사필증교부일)부터 비과세 여부를 따지게 된다. 입주권 상태의 보유기간은 인정되지 않음에 유의.
▶입주권을 구입해서 1개 입주권 보유 상태에서 양도
입주권은 주택이 아니라 주택을 취득할 수 있는 권리이므로 입주권 상태에서 구입 후 입주권 상태에서 양도하면 절대 비과세 혜택을 받을 수 없다. 일반과세(1년 미만 보유는 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 보유는 9~36%) 대상이 된다.
▶주택을 2채 보유 중에 한 채가 입주권이 되어 1주택+1입주권일 상태에서 양도
많은 사람들이 가장 헷갈려 하는 부분이다. 이때는 먼저 1입주권이 주택 수에 포함되는지의 여부를 먼저 판정해야 한다.
2005년 전에 관리처분계획인가가 났다면 주택 수에 포함이 되지 않으므로 이 경우에는 1주택자로서 주택을 팔 때는 비과세 여부를 따져야 하고, 입주권을 양도할 때는 일반과세 대상이다.
2006년 이후 관리처분계획인가가 났다면 주택 수에 포함돼 1가구2주택 중과 대상 여부를 따져야 하며, 비과세를 받을 수 있는 방법은 없다. 그러나 중과 대상이라고 해도 입주권을 먼저 양도하면 입주권은 주택이 아니라 주택을 취득할 수 있는 권리로 인정돼 일반과세 대상이 된다.
▶주택을 2채 보유 중에 한 채가 재개발(재건축)이 되어 일반주택 1채와 재개발로 완공된 새 아파트 1채, 2채를 보유하고 있는 경우
이 경우에는 비과세를 받을 수 있는 방법은 없다. 먼저 파는 주택은 1가구2주택 중과 여부를 따져야 한다.
▶1주택 보유 중에 주택 수에 포함되는 1입주권(2006년 이후 취득했거나 관리처분계획인가가 난 입주권)을 구입한 상태에서 주택을 양도
첫째, 입주권 취득한 날(잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날)부터 1년이 지나기 전에 주택을 양도하면 일시적 2주택으로서 비과세 혜택을 받을 수 있다.
두 번째, 취득한 입주권이 공사를 거쳐 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 종전주택을 양도해도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 예컨대, 1주택 보유자가 2006년 2월1일 취득한 입주권의 완공일이 2009년 2월1일이라면 2008년 2월1일부터 2010년 1월31일까지 2년 내에 종전주택을 팔면 되는 것이다.
이 때는 재개발(재건축) 아파트가 완공된 후 1년 이내에 전세대원이 이사 가서 1년 이상 거주해야 하는 사후조건이 따른다.
▶주택 수에 포함되는 1입주권 보유 중에 1주택을 취득한 경우
첫째, 1주택 취득일부터 1년이 지나기 전에 1입주권을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 1입주권이 관리처분계획인가일과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재를 기준으로 비과세 요건을 갖춘 경우에 한해서다.
두 번째, 다음의 요건을 모두 갖추면 취득한 1주택도 비과세를 받을 수 있다.
-입주권의 사업시행 인가일 이후 취득한 주택이어야 하며(대체주택으로 인정됨)
-취득한 대체주택에서 1년 이상 거주해야 하며,
-재개발(재건축) 아파트가 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 전세대원이 이사 가야 하며,
-완공된 아파트에서 1년 이상 거주해야 한다.