농지 소유의 원칙에 경자유전(耕者有田)이라는 원칙이 있다. 농민만이 농지를 소유할 수 있다는 의미다.
헌번 제121조에 규정돼 있는 규정이다. 이 조항에는 "국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다"고 명시돼 있다.
또 현행 농지법은 농지 소유 자격을 농업인으로 엄격히 제한하고, 농지취득자격증명제도를 둬서 농지 매수인의 농지 소유 자격과 소유 상한을 정하고 있다. 또 농업 경영의 목적대로 이용하지 않으면 이행강제등의 처분 명령이 내려지고 있다.
그러나 전체 농지의 50%이상을 부재지주가 소유하고 있고, 이행 강제 처분명령을 내리기는 쉽지 않은 일이라는 것은 현지 지자체를 통해 알 수 있다.
FTA 시장개방과 농촌의 도시화에 따른 시장의 흐름에 따라 지난 2005년 7월, 농지법 개정을 통해 농업법인의 농지 소유와 비농업인의 주말농장용 농지 소유등을 허용하여 경자유전의 원칙은 더이상 원칙이 아닌 결과를 가져왔다.
또다시 MB정부에서 경자유전의 원칙의 헌법 제121조를 수정할지도 모르는 상황까지 이르게 되었다.
경자유전의 원칙의 예외로 한계농지를 두어, 도시형 용지를 공급하겠다는 것이다. 즉 소유와 거래제한을 완화하고 복잡한 절차를 간소화하여 기업하기 좋은 환경을 만들겠다는 것이다.
더불어, 3ha인 비농업인의 상속농지 소유 한도를 전면 폐지하고 농업진흥지역내 농지를 택지나 공장부지로 활용할 경우 같은 면적의 농지를 마련해야 하는 대체농지 지정 의무제를 폐지하기로 했다.
이러한 완화조치로 인해, 농지의 투자시장은 활짝 열게 되어 최근에 많은 투자자들의 상담이 이어지고 있다.
[[한계농지]]
한계농지(限界農地), 사전적인 의미로 농사짓기 힘든 땅을 말한다.
기본적으로 농업진흥지역(생산성이 높아 국제 경쟁력이 있다고 인정된 농지) 이외의 농지로, 최상단부와 최하단부의 평균 경사율이 15% 이상이면서 농지 규모가 2천평(2㏊) 이하로, 농업용수와 경지 정리 사업의 필요성을 지방자치단체의 장이 인정할 정도로 농사짓기가 힘든 토지로 정리된다.
2001년 말 기준으로 ‘한계농지 유형’의 농지는 20만5천ha로, 전체 준농림지의 29%에 달했다. 그런데 산간 오지 등까지 포함할 경우 한계농지는 전체 농지(210만ha)의 21% 정도인 43만2천ha에 달할 것으로 추정된다는 보도가 있었다.
지난, 2004년부터 개인이 한계농지를 구입해 전원주택을 짓거나 개발할 수 있게 되었고 관광시설과 노인 복지시설, 기타 농어촌 지역 개발에 필요한 시설을 설치할 수 있도록 하였다.
하지만, 한계농지를 소유하고 거래를 하는 데 제한이 있고, 허가제로 인해 일시적으로 주목을 받다, 복잡한 농지전용절차로 인해 서서히 매력이 반감되어 가고 있어 토지거래는 2004년을 정점으로 하여 감소하고 있었다.
이런 농지가 MB정부에 이르러, 택지, 공장용지, 물류부지등으로 사용할 수 있는 '쓸 만한 땅(도시용지)' 공급을 늘리겠다는 방침으로 규제를 완화한다고 한다.
주요 골자로, 한계농지 소유 및 거래 제한 철폐, 농업법인 농지 소유 자격요건 완화, 상속 농지 보유제한 폐지, 해제 및 전용절차 간소화, 농지보전부담금 감면등이 거론되고 있다.
[[투자의 방향]]
2008년 하반기부터 도시용지가 확대되고, 도시기본계획에 따르는 시가화예정용지등의 토지공급도 예정되어 있어 수도권 땅값이 안정되어 주택시장의 연착륙까지 가능할 것으로 보인다.
하지만, 용지의 공급으로 인해 그동안 개발용지를 확보하지 못한 일부지역의 경우 최소한 단기적으로 급등의 우려가 있음을 학습효과로 알 수 있다. '입지'의 우월성을 선점하는 지자체가 늘어날 수 있다는 것이다.
관리지역 세분화가 진행되고 있어, 특정지역을 거론하기 어려우나 계획관리지역내 농지가운데 경지정리가 되지 않은 곳에 주목하는 투자자들이 늘어가고 있다. 실제로 토지거래허가구역이 아닌 지역의 경우는 선취매 현상이 강하여, 한계농지로 보이는 경우 현장에서 계약하는 사례를 보기도 한다.
그러나, MB정부의 토지정책 포커스는 ‘거래’가 아닌 ‘이용’이라는 점에서 거래제한은 있을 수 있다는 점을 알아야 할것이다.
규제가 풀리는 곳을 중심으로 하여 이용에 포커스를 둔다면 새로 생기는 고속도로 주변의 한계농지, 농업보호구역, 보전산지를 공략하는 것이 좋아보인다.
하지만, 성공하는 토지거래 투자자가 되려면 장기투자로 접근하여야 할 것이다. 최근, 곡물 전쟁과 친환경으로 인해 농지시장의 전면 자유화는 하여서는 아니되지만, 도시용지가 부족하여 개발할 수 있는 땅이 부족하다는 것도 문제가 있다.
솔로몬의 지혜가 필요하다.
안전한 먹거리의 터전과 도시용지의 조화, 정부의 정책에 따른 틈새시장으로 접근하는 것도 중요하지만 투자자들도 한번쯤 생각하였으면 한다.
투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자 강 공 석