토지답사를 하다보면, 비슷한 규모의 인접한 토지라 하더라도, 가치는 달라질 수 있다는 것을 쉽게 알수 있다.
바로 옆에 기가막힌 땅이 있어도 맹지는 시세의 50~70%선에서 가격이 형성된다는 것은 기본적으로 알수 있는 일이고, 연접개발 제한에 걸려, 더 이상의 개발여지가 없어 적정 시세를 반영하지 못하여 반값에 거래되는 경우도 종종있다.
그마나, 거래마저 실종되어 때늦은 매도타이밍을 놓치고 하소연하는 사례도 있다.
이와같이, 지역성과 개별성이 있기에 부지의 위치나 인접한 토지의 이용상태등의 개별요인들을 파악하는 것이 정가가 없는 토지시장을 알기위해서는 꼭 필요한 절차다.
토지에 새로운 생명을 넣을 수도 있기도 하고, 더 이상 쓸모없는 땅으로 방치되기도 하는 토지 투자, 이제는 과학적으로 접근하여야 하는 투자 상품이다.
예를들면, 장방형(직사각형)의 땅이라도 도로에 접하는 길이에 따라 가치가 달라지는 데 세장비(도로에 접하는 방향의 땅 길이와 접하지 않은 땅 길이의 비율)에 따라 근린생활시설등 상업용건물에 적합하기도 하고 주택에 적합하기도 한다.
이처럼, 도로의 접근성에 따라서도 가치가 달라지는 데 개별요인으로 부지성격이나 개발방향이 달라질 수 있는 것이다.
정가가 없는 토지로 인해, 대상토지가 갖고 있는 종합적인 성격의 규명, 곧 입지분석이 필요하게 된다.
입지분석이란 토지가 위치한 용도지역 및 토지현황 등의 기초 조건과 접근성, 주변환경 등 제반여건을 조사하여 개별적인 특성을 도출하고 특정용도로 개발하는 데 적합한지의 여부 또는 적절한 활용방안을 설정하는 데 필요한 자료로 평가하고 분석하는 것을 말한다.
필자가 투자자의 의뢰를 받을때, 일반적인 접근 방법으로 다음과 같은 방식으로 진행한다.
■ 공부(公簿) 분석
투자자의 의뢰를 받으면, 가장 먼저 공부상의 현황을 파악한다.
공부라 함은 토지이용계획확인서, 토지(임야)대장, 지적도(임야도), 개별공시지가 확인서, 건축물관리대장(건축물이 있는 경우), 등기부 등본등을 말한다.
공부를 통하여 해당 토지에 적합한 용도는 무엇인지, 부지를 특정목적으로 개발할 수 있는지 제반 법규에 따른 제한여부를 확인하는 것이다.
아파트등 주택에 접근하면서 익숙하진 투자자는 등기부등본을 확인하지만, 땅의 시작은 토지이용계획확인서(종래의 국토이용계획확인서와 도시계획확인원이 통합된 것으로 각종 개별법에 의한 토지이용 및 제한에 관한 사항의 확인을 위한 국토계획 및 이용에 관한 법률에 근거한 민원서류)로 확인할 수 있다.
* 토지이용규제 기본법 제10조 제1항.
시장, 군수 또는 구청장은 다음 각호의 사항을 확인하는 서류(이하 “토지이용계획확인서”라 한다)의 발급신청이 있는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 토지이용계획확인서를 발급하여야 한다.
1. 지역ㆍ지구등의 지정내용
2. 지역ㆍ지구등의 행위제한내용
3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항
토지지용계획확인서를 통하여 용도지역, 용도지구, 용도구역등을 통하여 건축 및 개발 가능여부를 점검한다.
(계획)관리지역, 자연녹지지역, 준보전산지, 농림지역(진흥구역밖의 농지)등이 개발이 쉽고 투자가치가 높다고 볼수 있다.
군사시설보호구역, 상수원 보호구역, 문화재 보호구역, 공원구역, 보전산지등을 만나면 서류상의 확인은 더 이상 의미가 없고 현장 방문으로 확인할 수밖에 없다.
토지의 소재지, 지번, 지목, 지적 및 소유자의 주소, 성명등이 기록된 토지(임야)대장, 토지의 형태 모양, 인접도로, 경계등을 확인하는 지적도(임야도)가 있다. 경계확인을 위해 인근에 능선, 계곡, 도로, 하천, 특히 구거가 있는 지를 살펴본다.
이때, 지적도는 해당 필지를 포함하여 전체적인 윤곽을 표현하는 데 한계가 있어, 인접한 임야도나 시중에 판매도는 1/5,000의 지형도와 함께 분석하여야 보다 효율적이다.
시세와 많은 차이를 보이고 있지만, 시세를 가름할 수 있는 개별공시지가 확인서가 있다.
최종적으로, 부재지주 및 보유기간, 소유권이외의 권리관계를 파악하기 위해 등기부등본은 참조만 하면 되겠다.
■ 현장 답사(임장 활동)
해당부지에 대한 정확한 관찰이 필요한 것이 현장답사다. 즉, 규모는 물론 부지 형상이나 표고, 경사, 향(向) 등의 지형지세 및 주변경관과 현재의 이용현황, 그리고 임야의 경우라면 입목현황 등의 조사를 필하여야 한다.
공부 분석을 통하여 머리속에 그려진 지도와 일치하는 지 여부를 판단하면서, 차이점을 기록하여야 한다.
이러한 분석은 용도설정 및 시설계획뿐만 아니라 농지전용. 산림형질 변경 등 인허가 가능성에 대한 판단자료가 된다.
이와 함께 지적공부와 실제면적 및 경계를 확인해 보아야 한다.
임장 활동에서 가장 중요한 것은 도로 현황 및 접근성이다.
산지의 경우, 진입도로나 도로조건이 건축하기에 적합하지 않는 곳이 많기도 하고, 해당부지는 도로접근성이 있으나 자루형 도로를 가진 땅도 많다. 아울러, 진입도로 확보는 필수적이다.
최근에, 공간적 거리이외에 시간적 거리의 중요성이 커지고 있어 접근성에 따라, 시세를 이루는 추세다.
현장답사의 중요성을 알면서도, 접근 방식에서 많은 차이가 있어 의외로 시간과 방법론에서 착오가 있는 투자자들이 많다.
시간과 비용을 아끼고자, 여러번 방문하여 확인하는 것은 좋지만 결과론적으로는 전문가를 활용하는 것이 좋다.
■ 지자체 방문 및 관련 기관 의뢰
현장답사를 끝내고, 막연한 현황만 그려가면서 서둘러 차량에 탑승하면서 동행자가 있으면 장, 단점을 논하고 나홀로라면 멋진 그림을 그려가면서 되돌아오는 투자자들이 많다. 여기서, 투자의 성패가 갈라진다는 것을 모르고...
물론, 공부상이나 현장답사로 투자 여부를 판단할 수 있는 전문가들도 많다.
그러나, 공부상에서 확인되지 못한 부분은 지자체를 방문하여 산림, 농지, 도시계획과등에 관하여 다시한번 체크하여야 한다.
아울러, 연접개발 여부와 각종 인허가 조건을 확인하는 습관이 중요하다.
현장답사로 인해 투자를 하지 않기로 결정되어도, 비싼 기름값을 내가면서 현장답사하는 데 마지막 단계를 확인하지 않는 것은 제2의 투자를 고려하지 않는 토지투자자로서 낙제점이라 할 수 있다.
한발 더 나아가, 시세를 파악하기 위해 인근의 중개업소 3~4곳을 방문하는 것은 물론이고, 토목설계 측량업체등에 방문하는 필수 코스다.
이 부분에서, 많은 투자자들이 어려워한다. 복잡한 용어 그리고, 현란한 언어(?)로 인해 주눅이 든다는 것이다.
때문에, 최초 투자자는 땅 투자 접근이 어렵다. 하지만, 이 단계를 넘어야 토지 투자자로서 대박을 기대하는 것이다.
■ 종합 분석 및 결론 도출
공부분석, 임장활동, 지자체등과의 미팅등을 통한 자료를 근거로 보고서를 만든다.
밑그림을 그려가면서 중요한 것은 국토 종합개발계획은 물론 도건설종합계획, 군건설종합계획, 권역별 관광개발계획, 도로계획 등 사위의 개발계획을 파악하여 사업지와의 관련여부를 체크하여야 하는 것이다.
즉, 주변의 개발계획이 사업지의 성격에 어떤 영향을 줄 것 인지에 대한 예측과