평촌에 사는 김철민 씨(47ㆍ사업)는 최근 경매로 연면적 264㎡(80평)짜리 상가 주택을 2억5000만원에 낙찰받았다. 이 건물은 편도4차선 도로에 접해 있다. 1층 3개의 점포 중 1개 점포는 과일, 야채가게로 운용되고 있었으며 나머지 점포는 빈 채로 있었다.
이 건물에서 나오는 임대료는 현황은 보증금 1000만원에 월세 50만원선. 주변 임대료를 생각하면 월세를 70만 원 정도는 받아야 하지만 내부 시설이 워낙 노후되어 주변 시세만큼 받기가 어려웠다. 결국 김씨는 1층을 리모델링하기로 하기로 결정을 했다.
도로에 접한 점포는 지금보다 더 늘리는 대신 나머지 공간은 둘로 나누는 등 건물의 배치를 다시 짰다.결과는 대성공이었다. 리모델링 후 이 건물은 보증금이 1000만원에서 2500만 원으로 높아지고 월세 역시 50만원에서 130만원으로 무려 80만원이나 뛰었다. 리모델링 과정에서 배 씨가 들인 공사비는 총 2500만원. 뛴 월세를 감안하면 김씨는 투자금을 2년만에 충분히 회수할 수 있다는 결론이다.
최근 장기간의 경기침체로 상가 시장이 심각한 상황에 직면해 있다. 그러다보니 상가들이 임차인을 구하기 어려워졌다. 상가 임대료는 경기와 밀접한 관련이 있기 때문이다. 따라서 최근 계속된 경기 불황은 상가 시장에 직격탄을 주기에 충분했다. 여기에 정부 정책으로 인한 부동산 경기 침체는 상가 시장을 고사 직전으로 몰고 간 상태다.
최근 상가를 분양받는 투자자들은 대개 자신이 직접 입주하기보다는 임대 사업이 목적이다. 문제는 분양 시점에는 부동산 시장이 활황세를 그렸으나 최근엔 바닥에서 헤어나지 못하고 있다는 점이다. 휴업 상태로 방치된 상가들이 부지기수고 세입자 구하기는 하늘의 별따기 만큼 어려워졌다.
이럴 경우 떠오르는 방안이 상가 리모델링이다. 리모델링에서 가장 중요한 것은 저평가된 물건을 얼마나 저렴하게 매입하는 것이다. 싸게 구입해 리모델링이라는 과정을 거쳐 건물의 가치를 향상시키는 것이 바로 핵심 키워드인 셈인데 그런 관점에서 보면 지금의 불황은 상가 리모델링에는 적기가 될 수도 있다.
리모델링 중 유망한 사업중 하나가 낡았거나 매장 구성 및 운영상의 문제로 상권을 확보하지 못해 ‘죽은 상가’를 통째로 사들여 되살리는 상가 재생 사업이다. 상가 재생사업은 낡은 상가 내부나 외부 또는 전체를 새롭게 단장하는 기존의 리모델링 수준에서 벗어나 매장구성과 운영방식 및 관리 등 전반에 대해 전문가들의 컨설팅 등을 거쳐 체계적으로 바꿈으로써 상권을 되살리는 것이다.
이미 상권이 죽은 상황에서 상가 소유자들은 이를 팔려 해도 팔리지 않고 계속 소유하자니 관리비는 물론 대출금리 등 손실이 불어날 수밖에 없다.상가재생 사업의 타깃이 바로 이런 상가들이다. 기존 상가 소유자들은 상가를 팔 수 있어 손실을 줄일 수 있고 재생사업자는 상권 활성화를 통해 높은 가격에 되팔거나 안정적인 수익을 올릴 수 있다는 점에서 ‘누이 좋고 매부 좋은’ 격이다.
상가재생 사업은 최근 주택 및 토지시장에 대한 규제 강화로 빠져 나온 자금들이 안정적인 수익을 올릴 수 있는 상가시장으로 몰리는 추세여서 앞으로 더욱 활성화될 전망이다.
리모델링을 통해 노후상가를 새롭게 단장해 재오픈하는 사례도 늘고 있다. 기존의 상권의 배후효과를 누리면서도 새 상가와 다름이 없어 공실률이 대폭 낮아지는 효과를 보고 있다. 그만큼 상권이 다시 살고 임대수익도 짭짤해지는 효과를 거두고 있는 것. 얼마전 서울 영등포구 여의도 아일렉스타워는 지난 70년대 건립된 건물로 증축 리모델링 후 분양을 모두 마쳤다. 현재 70% 정도가 입점 완료된 상태다.
남대문 시장 회현역 앞에 있는 근린상가인 삼부빌딩은 리모델링 후 재개장해 임차인들에게 좋은 반응을 얻고 있다. 약 30여 년 전에 지어진 이 건물이 리모델링 후 재오픈해 총 74개 점포 중 현재 85% 이상 입점한 상태다. 아현뉴타운 지역에 인접한 서울 마포구 아현동 예미원남아현 상가는 주변 아파트 분양에 발맞춰 리모델링을 진행을 했다.
상가리모델링시 주의점은?
상가 리모델링에는 상가주택, 중소형 상가, 단지 내 상가, 근린상가, 테마 상가 등에 따라 여러 가지 방법이 있다. 하지만 공통적으로 중요한 것은 상권을 어떻게 분석하느냐다. 상권이라는 것은 내 점포 앞에 얼마나 많은 사람들이 다니며 그들의 나이, 성별, 기호도 등이 어떠냐는 점이다.구체적으로 △출근 시간에 사람이 많은가, 아니면 퇴근 시간에 사람이 많은가 △걸어서 5분 내에 살고 있는 가구수는 얼마인가 △주거지의 형태는 아파트인가, 아니면 단독주택인가 △주변에는 어떤 업종들이 호황이며 이유는 무엇인가 등이 상권 분석 시 중요하게 따져보는 부분이다. 상권에 대한 기초 분석이 끝나면 해당 상가를 어떤 업종으로, 어떻게 리모델링할 것인가에 대해 구체적인 계획을 짜야 한다.
간단한 예를 들어 살펴보자. 만약 퇴근 길목에 위치하고 있고 건물 앞의 빈 공간 등을 활용할 수 있다면 삼겹살구이 등 각종 고기 구이집이 유리하다. 반대로 출근길에 위치하고 있다면 샌드위치, 포장 김밥, 테이크아웃 커피점 등으로 활용하는 것이 좋다. 출퇴근과 상관없이 사람들의 왕래가 잦다면 의류, 액세서리, 팬시 매장으로 바꿔보는 것도 생각해볼 수 있다.
업종이 결정됐다면 상가의 면적을 결정해야 한다. 가장 좋은 방법은 사전 임대 수요를 충족한 후 리모델링하는 것. 그러나 이럴 경우 시간이 많이 소요될 수 있기 때문에 심사숙고한 뒤 결정하는 것이 바람직하다.
상가를 리모델링할 때는 법적 안전장치가 잘 마련돼 있는지도 살펴봐야 한다. 아무리 내부 인테리어를 잘 꾸몄다고 해도 건물 자체에 위규 문제가 발생하면 장사는커녕 건물 유지에 정신이 팔려 실패로 이어질 공산이 크다. 건축물 관리 대장을 확인해 불법 건축물은 아닌지, 혹 주차장을 불법용도로 변경하지는 않았는지, 토지계획에 포함돼 있는 상가는 아닌지, 가압류, 가처분돼 있지는 않은지도 따져봐야 한다.
건물 구조적인 면에서 살펴보면 의류매장은 전기설비, 음식점은 전기 상하수도 설비를 확인해야 한다. 커피숍이나 의류점은 창문의 크기를 넓혀 고객의 이목이 집중되도록 설계해야 한다. 내부 설계 시 주방이나 카운터 위치를 먼저 결정한 뒤 나머지 공간 활용을 생각해 보는 것이 좋다.
[참고]
상가리모델링 10계명
1.상권분석을 철저히 하라. 현재 상권에 연연할 이유가 없다. 향후 성장가능한 상권에 주목해야 한다.
2.시장변화에 맞춰 과감하게 용도변경하라. 상가는 유행을 많이 탄다. 잘되던 업종이 순식간에 사양 업종으로 변하는 일이 많다. 조개구이집이 하루아침에 사라진 것을 생각해 보라. 때로는 유행을 쫓아 과감하게 용도변경하는 것을 고려해야 한다.
3.외장리모델링은 필수. 보기 좋은 떡이 먹기도 좋다'고 했다. 아무리좋은 상품, 맛있는 음식도 포장이나 그릇이 보기 싫으면 팔리지 않는다. 상가의 가치를 높이기 위해서는 반드시 외장에 신경써야 한다.
4.미래가치에 투자하라. 현재 건물 시세에 연연하는 것은 바람직하지 않다. 용도변경을 했을 경우 건물가치가 얼마나 높아지는가를 우선적으로 생각해야 한다.
5.아이디어가 생명이다. 리모델링을 통해 차별화된 상가로 거듭나지 않으면 성공하기 힘들다. 신선한 아이디어가 그래서 중요하다. 좋은 아이디어를 얻기 위해선 많이 듣고 많이 배워야 한다.
6.법규검토 건축도면 파악은 필수다. 건축물은 다양한 행위규제를 받는다. 일을 벌이기 전에 증축이나 용도변경이
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