부동산

■ 경제와이드 이슈& '이슈진단' - 출연 : 김인만 김인만부동산연구소 대표 / 전화 연결 : 대구 수성 공인중개사, 대구 수성 시청자

정부가 다음 달부터 분양가상한제 적용요건을 대폭 완화하기로 하면서 부작용을 우려하는 목소리가 높아지고 있습니다.

특히 강남 재건축 등 일부 단지에는 막대한 시세차익을 노린 투기 수요가 한꺼번에 몰릴 가능성이 크다는 분석입니다.

한편, 8.2 부동산 대책 이후에도 주택가격이 상승했다는 이유로 성남시 분당구와 대구시 수성구가 투기과열지구로 추가 지정됐는데요.

다른 지역에 비해 실수요자가 많은 이 곳 주민들은 집값이 잠깐 올랐다고 투기과열지구로 지정한 건 이해할 수 없다는 반응과 함께 집값은 이미 오를 대로 올랐고 투기꾼들은 이미 다 빠져 뒷북 대책이라는 반응도 나오고 있습니다.

오늘 두번째 이슈진단에서 현장의 목소리까지 같이 들어보겠습니다.

먼저 도움말씀 주실 김인만부동산연구소의 김인만 대표 나오셨습니다.

Q. 이번 9.5 대책 전반적으로 평가는?

9.5대책은 8.2대책의 후속조치의 성격을 가지는 대책입니다.

성남시 분당구, 대구시 수성구 투기과열지구 추가지정 및 분양가상한제 적용요건 개선 추진의 제목에서 보듯이 8.2대책의 투기과열지구에서 빠진 분당과 판교, 대구 수성구의 거래량이 늘어나자 전격적으로 지정을 하였는데 풍선효과를 사전에 차단함으로써 주택시장 상승의 작은 틈도 용납하지 않겠다는 정부의 강한 의지를 보여준 본보기 대책이라 생각됩니다.

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# 대구 수성 공인중개사 전화연결

정부가 경기도 성남 분당과 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했습니다.

현장에 계신 공인중개사 전화연결해서 이야기 들어보겠습니다.

Q. 이번 9.5 대책으로 인한 투기과열지구 결정, 어떻게 보시나?

Q. 8.2 대책 이후 거래량이나 호가 움직임은?

Q. 어제부터 적용되긴 했지만 과열지구 결정 이후 거래 있었나?

Q. 고객이나 문의전화 오시는 분들은 어떤 것들에 대한 고민이 많았나?

Q. 이번 대책에 대한 입장 한말씀 부탁드린다.

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# 대구 수성 지역주민 전화연결

Q. 현재 거주하시는 곳 어디? 또 자가인지, 전세인지 알 수 있을까요?

Q. 서울에서 거주하시다가 대구로 이사간지 10년차라 들었다. 이사왔을 당시보다 집값 많이 올랐다?

Q. 이번 투기과열지구 지정에 대한 시청자님의 의견은?

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Q. 전화연결, 어떻게 들으셨나? 집값은 이미 오를 대로 올랐고 투기꾼들은 이미 다 빠져 뒷북 대책이라는 비판도 있다?

투기꾼들의 기준이 다 주택자인지 기준에 따라 다르겠지만 8.2대책 발표 전 서울 주택시장의 상승이 대단하였고 하락할 것이라는 생각을 많이 하지 못한 상황이었기 때문에 미리 주택 수를 줄인 투자자들도 일부는 있지만 투자자들이 이미 다 빠져나갔다고 할 수는 없습니다.

물론 자금력이 충분한 부유층들은 예전에도 그랬듯이 큰 동요는 없고 다소 불편할 뿐이지만 중산층 이하 어떻게든 돈을 더 벌어보겠다고 전세를 끼고 여러 채의 아파트를 투자한 서민 투자자들은 강력한 대책으로 시장이 얼어붙으면서 타격이 예상이 됩니다.

Q. 집값이 급등한 경기 광명과 고양 일산 등이 투기과열지구 추가 지정에서 빠진 것에 대해 형평성 논란도 일고 있다. 이 부분 어떻게 보시나?

광명, 고양 일산 등이 투기과열지구에서 빠져서 평형성 논란이 있지만 섭섭해 할 필요는 없습니다.

광명시는 8.2대책에서 조정대상지역에 포함이 되어 양도세, 청약 등 규제가 적용되었고 일산은 투기과열지구에는 빠졌지만 안양시와 성남시, 부산 등과 함께 집중 모니터링 지역에 포함되어 여차하면 다음 투기과열지구 지정을 할 것이라 예고를 한 상태이기 때문에 직접 투기과열지구 지정은 하지 않았지만 강력한 경고로 수요억제 효과는 충분히 있으리라 생각됩니다.

Q. 정부가 풍선효과 지역에 이런 고강도 대책을 내놓는 것, 이것은 결국 전국적인 집값을 잡겠다는 의지의 표현?

부동산만 아니면 꿀릴 것이 없다는 노무현 전 대통령의 말씀에서 보듯이 노무현 정부가 부동산 투기와의 전쟁에서 실패함으로써 실패한 정권으로 낙인이 찍혔고 노무현 정부시절 인사들이 문재인 정부에 대거 참여하면서 국정운영을 보다 세련되게 하면서 8.2대책으로 절대 부동산 투기에지지 않겠다는 강력한 의지를 보여주고 있고

이번 9.5대책으로 조금이라도 집값이 오르는 틈도 용납하지 않겠다는 매우 강한 의지와 경고를 보여주었다고 생각됩니다.

Q. 이런 대책이 발표될 것을 예상하지 못하고 미리 조치를 취하지 못한 이 지역의 분양권 가진 분들이나 투자계획 했던 분들 당황스러워하시는 것 같다. 이 분들은 지금 상황에서 뭘 유념해야 할까요?

8.2대책 이후 상담을 하다보면 분당은 거래량이 늘어나면서 분위기가 좋다는 소식을 들을 때마다 정부에서 가만있지 않을 것이다 경고를 주기 위하여 시범케이스로 분당이 지정될 수 있다고 누누이 강조하였는데 우려가 현실이 된 것 같습니다.

8.2대책을 보면 투기를 용납하지 않겠다는 정부의 의지를 예상할 수 있는 상황이었기 때문에 풍선효과를 노린 투자는 상황판단미스라 생각됩니다.

분당, 판교는 재건축보다는 청약과 대출규제가 강화되는데 실질 규제보다 심리적인 위축이 더 크기 때문에 다주택자들이라면 주택 수를 줄이거나 주택임대사업자 등록을 선택하거나 고민해야 할 것 같고 추가투자는 실수요 목적이 아니면 시장상황을 좀 관망할 필요가 있을 것 같습니다.

Q. 한편, 정부가 분양가상한제 적용 기준을 손질하며 2년 6개월 만에 사실상 부활했지만 벌써부터 실효성 논란에 부딪히고 있다. 시세차익을 노리는 로또 당첨 논란과 공급 부족으로 인한 역효과를 낼 수 있다는 우려 제기되고 있는데 이 지적에 대해서 한 말씀?

분양가상한제라는 것이 인위적으로 분양가격을 누르는 것이기에 재건축 조합과 조합원, 건설사 등 분양주체는 불이익이 예상되는 반면 분양을 받는 수요자는 주변시세보다 강제로 낮아진 분양가 차익만큼 투자수익이 커지기 때문에 대출이 필요 없는 자금력이 있는 투자자들은 당첨만 되면 로또가 되는 양극화가 생길 것으로 예상됩니다.

특히 강남지역은 재건축이 아니면 신규공급이 불가한 지역으로 사업성이 낮아지면 재건축 조합은 사업을 늦출 수 밖에 없어서 중장기적으로는 강남의 새 아파트 입주물량은 줄어들면서 또 다른 뇌관이 되는 부작용이 생길 수 있을 것 같습니다.

Q. 분양가상한제, 서울 11개 구 사실상 모두 사정권에 들어가게 되는데 국토부 관계자는 "실제 적용 대상 지역은 일부로 제한될 것" 이라 말했다. 그렇다면 어디어디를 꼽아볼 수 있을까?

문재인 정부의 부동산 투기과열 전쟁의 대상은 강남과 다주택자들의 투기세력입니다.

분양가상한제 적용기준을 낮춤으로써 마음만 먹으면 적용할 수 있게 되었는데 현재 서울 대부분 지역은 안정을 찾고 있는 상황이기 때문에 굳이 대상지역의 범위를 넓히지는 않을 것 같고 재건축 일반분양가를 낮출 수 있는 강남4구가 시범케이스가 되지 않을까 조심스럽게 예상해 봅니다.

Q. 상한제가 적용되면 분양가가 현재 예상가격보다 3.3㎡당 650만원가량 떨어질 수 있다는 분석도 나온다. 3.3㎡당 4000만원을 넘어선 강남 재건축 단지 분양가가 다시 3000만원대로 내려올 가능성도 있다?

이론적으로는 가능성도 있는데 그렇게 되면 사실상 조합의 사업성이 매우 나빠지면서 조합원들의 반발이 매우 커지게 되고 사업추진 자체가 연기되거나 보류될 가능성도 있어서 무작정 4000만원 이하로 내려갈 가능성은 크지는 않을 것 같고 만약 어쩔 수 없이 3.3㎡당 4000만원 이하로 일반분양 물량이 나오면 또 한번의 로또로 난리가 날 것으로 보입니다.

Q. 그런 가운데 강남 재건축 단지에서는 분양가상한제가 적용되면 오히려 후분양제를 실시했을 때 조합원들의 이익이 커질 수 있을 것이란 이야기가 나오고 있는데, 이 부분에 대해서 의견은?

분양가상한제로 사업성이 매우 나빠지면 조합입장에서는 후분양제를 저울질 할 수 있을 것 같습니다.

재건축 조합은 조합원 사유재산의 이익을 위한 단체로 사업성이 매우 중요한데 정부에서 지나치게 규제를 하게 되면 사업을 지연하거나 후분양제로 하거나 어떤 식으로던 방법을 찾을 수 밖에 없으리라 생각됩니다.

Q. 마지막 정립니다. 정부의 가격 안정화를 위한 대책 계속되고 있다. 이런 가운데, 실수요자들은 지금 집을 사야하나? 좀 더 지켜봐야 할까?

투자자라면 당연히 시장상황을 관망할 필요가 있는데 문제는 실수요자들입니다.

이론적으로는 조금 더 지켜보면서 가격이 하락하게 될 때 내집마련을 하는 것이 좋지만 언제 얼마나 떨어질지 알 수가 없고 또 막상 집값이 떨어지게 되면 더 떨어질까봐 무서워서 못 사는 경우가 매우 많습니다.

무주택자이고 내집마련이 필요한 실수요자라면 새 아파트 청약은 꾸준히 해보는 것이 좋겠고 10년 이상 장기거주도 가능하다면 당분간은 상황을 지켜봐야 하지만 좋은 매물 나오면 내집마련 해보셔도 좋을 것 같습니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.) 

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