부동산

부동산114는 지난 11월 6일부터 11월 24일까지 전국 721명을 대상으로 ‘2018년 상반기 주택시장 전망’ 설문조사를 실시한 결과 응답자의 57.28%는 2018년 상반기 주택 매매가격이 보합을 나타낼 것으로 전망했다고 5일 밝혔다. 직전 조사에서 보합 응답이 37.70%의 비중을 차지한 것과 비교하면 19.58%포인트 늘어났다.전세가격 전망도 ‘보합(53.81%)’에 대한 응답 비중이 직전 조사(35.60%) 대비 18.21%포인트 늘어나며 응답자의 절반을 초과했다.

반면 상승과 하락에 대한 전망은 상대적으로 팽팽하게 맞서는 분위기다. 매매가격이 하락할 것이라고 대답한 비율은 23.99%로 상승 전망(18.72%)보다 약 4.27%포인트 많았다. 반면 전세가격은 상승 전망(25.10%)이 하락 전망(21.08%)보다 약 4.02%포인트 많았다.

반면 매매가격이 상승할 것으로 전망한 사람들은 ‘서울 강남 재건축 상승’(29.63%)과 ‘실수요자 매매전환’(25.19%) 국내 경기 회복 전망(22.96%)’ 등을 주요 이유로 선택했다. 서울 강남 재건축을 중심으로 정부의 규제 정책이 집중되고 있지만 각종 제도시행을 앞두고 투자수요 쏠림 현상이 나타나고 있다. 또 정부가 실수요자 중심의 주택 시장 재편을 발표하면서 신혼부부와 사회초년생 등 무주택 실수요자 등에게 정책 혜택이 집중되고 있다. 게다가 2017년 3분기 들어 국내 경기 회복 경향이 뚜렷해 지면서 부동산 시장에 대한 긍정적 전망을 기대하는 수요가 있었다.

반면 전세가격이 하락할 것으로 전망한 10명 중 6명은 ‘입주물량과 미분양 증가’(64.47%)를 핵심 이유로 선택했다. 2018년 아파트 입주예정 물량이 역대 최대 수준으로 예상된 가운데, 미분양 주택도 과거보다 늘어나는 경향을 보이면서 전세가격 하락 요인으로 인식되고 있다. 그 다음으로는 △매매가격 약세로 전세가격 조정(13.82%) △높은 전세가로 인한 임차보증금 반환 리스크(6.58%) 등을 전세가격 하락 요인으로 선택했다.

정부가 2017년 하반기 발표했던 각종 부동산 대책(8.2대책, 9.5대책, 10.24대책) 중 2018년에 파급효과가 가장 클 것으로 예상된 제도는 ‘다주택자 양도소득세 중과’(20.11%)로 나타났다. 8.2대책을 통해 2018년 4월 시행을 예고한 다주택자 양도소득세 중과는 서울, 세종 등 조정대상지역 총 40여곳에서 다주택자가 보유주택을 팔 경우 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트씩 양도세를 추과과세하는 내용이다. 최근 1~2년 사이에 갭투자가 활발히 진행됐던 점에 비춰보면 자금여력이 떨어지는 다주택자의 경우 중과제도 시행을 앞두고 보유 주택 중 일부를 매도할 가능성이 높다.

‘투기과열지구·투기지역 추가 지정’(19.14%)에 대한 응답 비중도 높았다. 2012년 이후 6년만에 부활한 투기과열지구와 투기지역은 지정과 동시에 14개 이상의 규제 패키지가 시행된다. 특히 담보인정비율(LTV)·DTI 40%와 청약1순위 자격 제한, 가점제 적용 확대, 양도세 가산세율 적용, 조합원 지위 양도 금지 등 폭발력 있는 규제가 시행돼 단기적인 가수요 차단에 상당한 영향력을 발휘한다. 8.2대 책에서 서울 전역과 경기, 세종 등 27개 지역이 지정됐고 9.5대책에서 경기도 성남시 분당구와 대구 수성구 2곳이 추가됐다. 추가 지정을 열어둔 ‘집중 모니터링 지역’도 미리 발표하면서 투기과열지구·투기지역 추가 지정 가능성은 높은 상황이다.

그 다음 응답으로는 △신DTI 시행(16.50%) △DSR 시행(12.62%) △중도금대출 보증요건 강화 및 보증비율 축소(9.85%) 등 10.24 ‘가계부채 종합대책’과 관련된 내용들이 다수를 차지했다. ‘가계부채 종합대책’에 관련된 응답을 모두 합산하면 38.97% 비중을 나타내는 수준이다.

반면 △재건축초과이익환수제 부활(11.65%) △다주택자 임대사업자 등록 유도(6.10%) △민간택지 분양가상한제 부활(3.74%) 등은 상대적으로 응답 비중이 낮게 나타났다.

정다슬 (yamye@edaily.co.kr)